援引媒体近期转载称，未来18个月，上海将出现大批空置办公场所，因为许多网络借贷公司撤出市场，将空置率推至新高。对此说法，第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊并未予以否认，他表示，就上海而言，P2P退租对写字楼的影响面并不大。首先，P2P公司选择的写字楼通常是位于核心区域的顶级写字楼，这类写字楼的运营团队通常拥有较丰富的经验，严格把控租户比例，因此，P2P公司作为新兴产业，在这类写字楼的占比通常会受到控制，退租对这类写字楼带来的空置率上升仍是可控的，更是短期的。
上海甲级写字楼现“空窗期”，或将得市场需求吸纳
郑廷俊表示，市场面临压力，因为已经供过于求，今年下半年和2017年将出现新的供给。据第一太平戴维斯市场研究部对上海核心商务区办公楼市场的最新预测，未来3年内新增供应量分别为1084000、1552000、610000平方米；今年下半年，上海A级写字楼的空置率将从上半年的7.6%攀升至8.4%，并在2017年达到13.3%。无论核心和非核心区，写字楼的供应都面临着激增的问题。上海写字楼市场正经历着周期性的调整，前一次的供应高峰出现在2008-2009年间。新增供应将成为上海写字楼空置率攀升的主要推手。
“去化与否主要依靠经济的平稳发展，目前来看，中国经济仍然十分稳健，第三产业的发展积极乐观，写字楼去化并没有太大的困难。”郑廷俊说，眼下虽然众多楼宇P2P租户退租，不过由于包括咨询公司及律师事务所等在内的专业服务类公司、优质的互联网企业以及寻求多元化发展的大型企业对于核心商务区的偏爱，很大一部分国际金融机构在上海的需求还未完全释放，这些空置空间预计在未来若干季度内将被其它各行业悉数消化，因此所谓的空窗期将稍纵即逝。
而充足的新增供应，并没有改变今年上海写字楼租金强势的表现。来自莱坊的统计报告显示，虽然近期有多个写字楼项目竣工交付，为市场新增约469200平方米的办公面积，新供应环比上涨370%，但写字楼租金继续环比依然上涨4.2%，至每天每平方米人民币10元。这是自2008年金融危机以来，甲级写字楼租金首次达到两位数。莱坊研究部人士分析：“营改增试点规定，对于2016年5月1日以后购入的新项目，写字楼业主应按照租金收入的11%缴纳增值税；对于2016年4月30日之前购入的老项目，业主可以选择按照租金收入的11%或者5%缴纳。由于目前写字楼市场的需求较为强劲，不少业主将税负成本转移至租户，大幅上调租金报价，使得甲级写字楼和超甲级写字楼的平均租金分别达到每天每平方米人民币10元和每天每平方米人民币13.5元，环比分别大涨4.2%和6.3%。”
事实上，“营改增”对写字楼市场带来最直观的改变，是降低大宗物业买家的未来自持成本，带动投资市场大宗交易成交量的增加。据统计，今年1-6月，上海房地产投资市场共录得六宗整购交易，成交金额达到人民币110.61亿元，同比增长46%，写字楼物业依然是买家青睐的资产类别，写字楼大宗交易成交面积共284,526平方米，同比上涨88.1%，占总成交面积的49.7%。人民币持续贬值的预期促使海外资本撤出，国内买家已取代海外机构投资者成为市场购买主力。
市场环境变化，写字楼求多元发展
今年以来，全球经济发展不景气，跨国制造企业选择从核心或者中央商务区搬迁至次级商务区及新兴商务区，以削减办公成本，制造企业从中央商务区外迁的趋势在第二季度依然十分明显，第二季度次级及新兴商务区的空置率环比下降了2.3个百分点至3.9。
据统计，至今年年底，上海核心商务区与非核心商务区预计将分别迎来约94万平方米和165万平方米的新增供应。2016年，非核心商务区在全市甲级写字楼存量中的占比将明显提升，除年度供应量约100万平方米的虹桥交通枢纽之外，徐汇滨江、世博、浦江耀华、前滩片区也将逐步在上海新兴商务区市场显现地位。一些大型跨国企业为公司扩张的同时平衡好租赁成本，经常会采取迁至外围区域的租赁策略，例如UTC集团、路虎捷豹都相继迁至前滩，这一新兴区域。此外，一些制造业或者重工业从上海撤至上海周边区域，这是租户在市场成熟阶段惯用的租赁策略。
面临迅速变化的市场环境，非核心、欠发达地段项目的开发商则采用尽可能灵活的租售策略。由于个人投资者撤出写字楼市场，而机构型投资者及大型写字楼用户日益活跃，一些原计划散售的项目如今转入整售市场。同时，开发商亦逐渐转变思路，计划在较大体量项目内打造面积约为2000-8000平方米的小型独栋写字楼，买家可将之用作总部办公楼，小型项目可凭借高效率、独立进出以及冠名权等诸多优点，受到用户的高度欢迎，售价远远高于传统写字楼的散售价格。
近日，世邦魏理仕宣布为满足物联网时代精细化物业管理的需求，与R&B科技集团旗下的BeOPTM能源与微气候管理系统达成战略合作。作为世界领先的商业地产服务与投资公司，世邦魏理仕始终注重以用户需求为核心，此次合作，使世邦魏理仕向着借力物联网技术提升物业管理智能化水平更迈进了一步，促进物业管理从“质”量到“智”慧的飞跃。《2016中国物业服务百强企业专项研究报告》显示，借助移动互联网等新技术来提升物业服务水平已是行业趋势，企业将海量的物业资源与互联网相连接，希望实现资源分配的信息化、智能化及专业化。与之相对，越来越多的传统楼宇设施在运行管理中面临挑战。市场上传统楼宇管理系统缺乏持续性维护、故障诊断和预判，仅依靠人员的经验进行操作。面对不断提升的能源费用与劳动力成本，BeOPTM系统应运而生。按照上海现有的甲级及乙级写字楼存量1000万平方米计算，如果每栋大楼都使用这套系统，每年可以节约煤排放量3.23万吨，折合二氧化碳排放量6.58万吨。（原标题：供过于求，上海甲级写字楼空置率短期或攀升 文/张琳、缪雯）
文章来源：新闻晨报
