据高纬环球发布的2014年第三季度上海写字楼市场报告显示，上海中心城区甲级写字楼空置率，在第三季度小幅上升至6.8%，环比上升0.9个百分点。究其原因，空置率上升主要是受到本季度两幢写字楼入市影响，分别是位于陆家嘴的东方汇经及位于静安的688广场。
与中心城区空置率上升形成反差的是，虹桥商圈的大部分甲级写字楼常年维持满租状态，本季度，去年交付的金虹桥国际中心的租赁势头良好，空置率激减至30%。此外，虹桥商圈在9月频现多笔大宗交易，致使该板块写字楼市场表现突出。受此影响，虹桥商圈的甲级写字楼空置率也由上季度的20.1%下跌至10.5%。
虹桥写字楼交易持续活跃
据戴德梁行高级董事、中国区企业顾问服务部主管魏超英了解，虹桥核心区域近期成交活跃的写字楼中，新建的金虹桥国际中心主要成交客户为金融或电子金融板块，包含今天贷及平安健康险等。而大虹桥枢纽区域，第三季度主要签约企业租户包括壳牌租赁虹桥天地约6500平方米。此外，知名外资银行及知名外资商务中心运营商也都确认入驻虹桥天地的意愿并表示对于该区域的信心，总体来看，关注该板块最为活跃的租户多来自于高端制造业及总部企业。
在销售型写字楼方面，万科时一区与虹桥协信中心这两个项目分别加推了16522平方米和29788平方米的销售型甲级办公楼面积，新加推面积去化率于本季度分别达到了37%和69%。其中，平安信托耗资超13亿元于今年9月下旬收购虹桥协信5栋独栋写字楼，同月上实城开通过其全资附属公司AWI 以总代价约5.793亿美元收购上海世贸商城99%股权，携程购买了SOHO凌空项目，而前两笔大宗交易的发生，助推虹桥板块成为上海写字楼市场众目睽睽的焦点。
戴德梁行董事、华东区写字楼部主管沈洁对此分析认为，相比上半年大宗物业投资市场的萎缩状态，下半年开始区域内大宗交易转好。此次城开收购虹桥商务核心区的世贸商城，反映出国内成熟开发商的一个转型趋势，即增加持有型物业比重，靠有效的经营和管理来实现物业的长期增值。
上海中原地产研究部总监宋会雍则表示，从此次买家来看，部分是以自用为主，例如携程看中的是周边产业带集中，方便日后规模拓展;部分是以增持商用物业为。从实际交易价格来看，大型整购价格要比散卖价格来的优惠，符合市场规律。
高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰则从卖方角度表示，多个国内开发商由于资金链紧张而选择剥离大型资产，选择出售项目以增加可流动资金，尤其是写字楼和商场类资产，使得投资市场交易总量进一步上涨。
区域建设加速提振市场信心
在业内人士看来，虹桥商务区写字楼旺盛的供需市场并非空穴来风。沈洁进一步向笔者道出缘由，她表示，大虹桥枢纽板块三季度有几个现象值得关注。首先，虹桥枢纽板块的国家会展中心已经正式开门迎客，未来对整个区域的拉动效应将是一大利好。其次，片区已经整体由工程阶段向招商阶段跨进，对于开发商而言，已经进入“竞争白热化”阶段，如何做好差异化的产品和服务来吸引品牌租户是关键。最后就销售市场而言，近期基金、险资的活跃表明大宗投资客户对该区域的看好，未来发展潜力值得期待。
第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊先生则分析认为，近期虹桥商务区活跃的表现则得益于其目标定位明确，集交通、区位、政策、后发优势于一体，势必激发无限潜能。虹桥商务区写字楼主要分布在核心区一期及二期，其中一期的写字楼供应量约为95.6万平方米，二期的写字楼供应量约为115万平方米。其中一期的虹桥天地、虹桥绿谷目前已陆续交付，罗氏诊断、格兰富水泵、壳牌、基恩士等知名企业已入驻虹桥天地，台达电子及梅塞尔购买了虹桥绿谷的办公物业。其它项目如虹桥万通中心、虹桥万科中心、虹桥新地中心、龙湖虹桥天街、虹桥丽宝广场、虹桥三湘广场等项目将于2015-2016年前后交付。未来供应将逐渐放大，一改虹桥CBD板块过去供不应求的状态。
内资企业的租赁需求日益增长
从目前需求市场来看，近期内资企业的租赁需求日益增长。从世邦魏理仕方面了解到，新成立的首家国家级民营大型投资公司，中国民生投资股份有限公司在金外滩国际广场租赁了整层办公面积。此外，5个试点民营银行之一的上海华瑞银行落户自贸区。另外，内资公司也在积极寻求购买大面积办公楼用以自用的机会，目前一些成交合同仍在洽谈中。业内人士认为，2014年有望成为近年来散售型办公楼面积成交量最多的一年。另有利好的是，上海作为中国的金融中心，金融业对民营资本的进一步开放将使上海的写字楼市场受益。
三季度，虽然外资企业多以续租和搬迁为主，例如路易威登续租恒隆广场，法国农业银行从环球金融中心搬至了恒隆广场二期，但外资企业也在寻求扩租或新租的机会。据了解，如谷歌正在上海寻找1.2万平方米左右的办公楼。“由于租户在考虑未来扩大办公面积时，希望在合理的租金的同时提升办公环境的档次，因此大规模的新增供给涌入，将很可能会给租赁市场带来变化趋势。”高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山表示。
未来6个月，市场将有72万平方米新增供应入市，其中66%的新增供应来自于次中心商务区，充沛的新增供应将对市场形成更大的挑战，除寻找现金充裕的整栋或大面积的内资买家外，业主们或者提供更具有竞争力的租金，或者为租户提供更为灵活和优惠的租赁条款更为有利。
文章来源：新闻晨报
