上海商业地产的走向是全国的标杆，据统计，2012年上半年上海商业地产中商铺的表现依然抢眼，旺街区南京路部分商铺年租金涨幅仍保持在30%左右。在写字楼方面，市场表现不尽如人意，写字楼空置率依然维持在低位，平均空置率仅为8.81%，其中浦东为4.93%，供应量较多的浦西也不过10.94%。
来自戴德梁行的最新统计数据显示，2012年上半年上海甲级写字楼市场租金为269.50元/平方米/月，环比涨幅仅为 1.86% ，同比去年上涨了13.16%。同时，上半年上海有数个甲级写字楼入市，总面积超过37.2万平方米，巨大的新增供应也带动了空置率一定程度的上扬，加上客观经济的不确定性，预计下半年的写字楼租金增幅会有所下降；在销售市场，2012年上半年度写字楼供应量和销售量都大幅减少，供应量约73万，同比下跌27.74%，销售量约62.6万，同比下跌近34%，供应量主要集中在外郊环和内环内区域，热点区域出现两极化。种种迹象表明，外部经济环境的变化，给上海写字楼市场近两年以来的上行走势带来压力，区域行情的分化，或预示着上海写字楼市场或进入“爬坡期”。
新增租赁写字楼冰火两重天
上半年沪上写字楼个盘的租赁情况差异明显，例如位于静安的嘉里中心二期，出租率从年初的10%快速上升到现在的70%，主要新签约租户如碧迪医疗器械租赁了7200平方米，赛诺菲安万特租赁了15000平方米，雅诗兰黛租赁了13000平方米；长宁的雅士大厦出租率年初为50%现在为98%，已经基本满租，其中INDETEX租赁了10000平方米，BECHTEL租赁了6000平方米；虹口的中信·申宏大厦虽然租金报价仅在4.2元/平方米/天，且在最近半年里仅有安捷伦一家在商谈6000平方米的大单租赁。
对此，戴德梁行华东区企业服务部主管傅翀宇指出：“上海写字楼租赁市场总体保持稳定，外资及内资公司一样活跃，但核心CBD仍然是企业选址的首选。在浦东，目前稀缺的空置面积和未来两年内有限的新增供应，特别是小陆家嘴地区，浦东的国际超甲级写字楼租金继续拉高。在浦西，大量租赁楼盘主要集中在新兴区域，如虹口、普陀等。而成熟的CBD地区推出的新楼只有静安的嘉里二期、虹桥的尚嘉中心以及古北财富二期，而这些楼盘早在一年前便开始预租，租金波动已被市场消化，所以对于整体的租金趋势影响不大。预计下半年有7-8幢新楼入市，推动未来的新增供应超过50万平方米。”
产业园区写字楼被看好
在销售型写字楼市场，2012年上半年大宗成交表现活跃，约占写字楼总成交量的50%，除了大宗成交外，1-6月份均价走势和成交量走势表现比较平稳，次核心CBD板块和园区板块的市场发展潜力被看好。 戴德梁行华东区写字楼部助理董事管佳佳指出：“内环内项目供应所占比重也近30%，主要由几个原本租赁的高品质项目转为整栋或整层出售构成，外郊环项目供应占比过半，其中嘉定板块供应占比达到29%。50%的写字楼成交量主要由单套面积在100-200平方米左右的优质标准写字楼和SOHO成交构成。”
事实上，当前企业正积极寻求将公司不同业务部门整合进驻产业园区的物业解决方案，不仅使得沪上产业园区板块的销售写字楼市场行情活跃，一些商务别墅企业园也主打生态办公牌，吸引企业入驻。例如位于嘉定新城板块树屏路588弄的财智金岸，就打造长三角企业总部、研发基地和商务会所中的集约化、复合化新建筑形态，建设富有特色的花园别墅式中小企业总部经济园区。项目分两期开发，一期项目由22幢2-6层商务别墅和商铺、地下车库组成。其中，地上总建筑面积约34702平方米，地下总建筑面积约15574平方米；二期由两幢13层的配套商务楼组成，商务别墅以3-4层为主，首层设计为4.5米的挑高，可作为企业形象展示、商务接待等不同功能区组合，2-4层3.5米层高，采用大框架结构，入驻企业可根据自身需要规划分为研发、办公、商务、休憩等功能区，是一体化、多功能企业经营的理想场所。业内人士指出，该项目光是万元左右的单价和不受“限购令”的影响就已经大受市场欢迎，再加上开发商还与当地菊园新区管委会联合发起成立了园区企业发展基金，推出业主可享受相当于总房款5%—15%不等的购房补贴，对比同区域的销售型写字楼产品而言，是极具竞争力的。
文章来源：新闻晨报
