2019年，以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商品房成交面积增速继续放缓，销售额平稳增长。优秀房企抢抓窗口行情和城市结构性机遇，以定位主流需求、高性价比、创新产品赢得市场，实现销售业绩持续增长。根据中指研究院监测显示，2019年共计152家房企跻身百亿军团，销售额增速均值为21.3%；权益销售额过百亿的房企共有147家，权益销售额共计9.6万亿元，市场份额59.5%。
2019年中国房地产销售额百亿企业TOP30
数据来源：中指研究院
不管是调控高压下的焦虑也好，取得进步的欣喜也罢，属于房地产人的2019年终于迎来尾声，各家房企也在日趋严峻的市场环境下，交出成绩单。
2019年，以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商品房成交面积增速继续放缓，销售额平稳增长。优秀房企抢抓窗口行情和城市结构性机遇，以定位主流需求、高性价比、创新产品赢得市场，实现销售业绩持续增长。根据中指研究院监测显示，2019年共计152家房企跻身百亿军团，销售额增速均值为21.3%；权益销售额过百亿的房企共有147家，权益销售额共计9.6万亿元，市场份额59.5%。
在房企百亿阵营中，一个明显的特点是分化在持续加剧。根据销售额，百亿房企可分为五个阵营：3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000亿以上、1000-3000亿阵营企业数量略有增长，而500-1000亿、100-300亿阵营数量则略有减少。可见，百亿企业阵营间分化日益加剧，大中型房企在市场下行周期竞争力更强，而小型房企的竞争优势逐渐减弱，千亿成为房企新的分水岭。
图：2019年百亿房企各阵营数量情况
纵观百亿房企2019年的表现，加快全国化扩张、深耕重点城市群、加码营销、优化产品线、拓展拿地渠道增加土地储备等多途径成为推动销售业绩快速增长的护身符。
二线城市是成交主力长三角、珠三角表现突出
2019年，百亿企业继续聚焦二线城市，50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为59.4%，较2018年降低了3.7个百分点，但依然是销售贡献主力；在经历了较严调控后，一线城市市场供应端有所改善带动成交增长，销售占比上升2.5个百分点至19.1%；三四线城市贡献占比略有提升，上升了1.2个百分点。
图：2018、2019百亿代表房企城市销售额分布
其中，销售贡献率较大城市主要聚集在长三角、珠三角、京津冀，其中京津冀、珠三角城市群销售占比提升。2019年，50家百亿代表企业长三角与珠三角城市群的销售额贡献较大，占比分别为35.6%、14.9%，珠三角城市群得益于粤港澳大湾区规划等利好政策，市场热度有所上升，销售占比提升1.6个百分点；京津冀城市群受益于持续调整后的低基数及调控趋稳、供应明显改善等因素影响，销售额同比增长51.1%，占比提升2.6个百分点至10.4%。从具体城市来看，杭州、北京、重庆、南京、上海等重点一二线城市热度持续，销售总额保持较高水平，其中北京、武汉、南京等城市销售增长较快。
基于以上销售热点区域的特征，百亿房企在产品策略方面也做出相应调整，灵活施策。一线城市聚焦首置、首改产品，二线、三四线城市把握改善型产品释放需求。
中指研究院通关对50家百亿代表企业2018年及2019年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出：一线城市首置与首改产品占比分别增长2.4个、1.2个百分点；二线及三四线城市改善型需求不断释放，其中二线城市首改、改善型产品占比分别增长2.9个、1.0个百分点；三四线城市首改、改善型占比分别增长2.8个、0.7个百分点。
拿地趋理性多种方式补充土地资源
2019年来，房地产调控政策保持收紧态势，对流向房地产行业的资金监管继续从严，百亿企业的投资态度仍然维持谨慎，拿地金额与销售额比率延续下降趋势。数据显示，50家百亿代表企业拿地金额均值同比小幅增长5.7%至415.9亿元，拿地金额占销售额的比重为27.7%，同比下降3.7个百分点。
在拿地城市上，2019年多家房企提出聚焦一二线策略，50家百亿代表企业在一线及二线城市的新增权益面积占比与去年同期相比，分别增长0.2、6.1个百分点至3.1%、50.1%，二线城市占比过半数，三四线城市的新增权益面积占比则下降6.3个百分点至46.8%。
图：2018年、2019年百亿代表房企新增权益面积分布城市
数据来源：CREIS中指数据，CREIS中指·地主，fdc.fang.com
而在拿地方式方面，百亿企业在招拍挂市场的合作力度有所减弱。2019年，50家百亿代表企业在招拍挂市场的新增土储权益金额均值为300.2亿元，权益比例均值为82.3%，较去年同期增长2.5个百分点，部分拿地意愿较强的企业，通过合作拿地的方式快速扩张，以推动销售额的快速增长。千亿以上企业的合作拿地力度稍有减弱，中间梯队的房企则更倾向于以合作拿地的方式扩张布局，500-1000亿企业合作拿地力度最强，300-500亿企业、100-300亿企业的招拍挂市场拿地权益比例分别同比降低1.6、5.9个百分点至86.3%、79.0%。
同样，收并购也是房企在热点二线城市拓展土地资源的重要方式。2019年，百亿代表企业收并购金额占拿地权益金额的比重为10.7%，同比减少5.2个百分点。长三角、成渝城市群仍是百亿企业收并购的重点区域，其中杭州、成都、苏州的收并购金额均超过100亿元，西安、武汉、昆明等城市收并购金额也超过50亿元。不过，在今年的收并购案例中，不乏老牌房企的身影，分食巨兽的场景不断上演。
旧城改造、产城融合、文旅地产也仍然是百亿企业拓储的重要渠道。万科在广州、深圳、福州、佛山等多地成功签约旧改项目，中铁建于安阳、唐山、广州等地投资棚改、旧改项目，获取低价土地储备；越秀推进“轨交+物业”策略，收购三个项目获取轨交物业总建筑面积超300万平方米；碧桂园签约湖北咸宁温泉旅游城项目，获取建设用地面积约28万平方米；恒大、融创、星河控股等企业也在旅顺、江门、南沙签约文旅项目。
中指研究院在展望2020时表示，当三四线城市热度减退，回归一二线成为百亿企业接下来的主题，热点城市群中的二线中心城市将仍是企业拿地的重点。
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