金融业租户不差钱儿，联合办公的租金承受能力较低，这大家都知道。但金融租户到底相比其他行业溢价多少，联合办公的租金折价率又是如何，大家其实都说不清楚，这时候就需要我们做更多的数据分析来量化溢价率/折价率，让我们的观察和经验更精确的落到实处。在这篇文章中，我们尝试找到一个合理的方式，来量化不同行业租金溢价水平，从而判断哪些行业有更高的租金支付能力，同时也可以通过同一行业租金溢价水平的变化来分析其需求活跃...
金融业租户不差钱儿，联合办公的租金承受能力较低，这大家都知道。但金融租户到底相比其他行业溢价多少，联合办公的租金折价率又是如何，大家其实都说不清楚，这时候就需要我们做更多的数据分析来量化溢价率/折价率，让我们的观察和经验更精确的落到实处。
在这篇文章中，我们尝试找到一个合理的方式，来量化不同行业租金溢价水平，从而判断哪些行业有更高的租金支付能力，同时也可以通过同一行业租金溢价水平的变化来分析其需求活跃度的变化。
- 01 行业租金溢价率 -
为了研究这个课题，我们将上海近万条办公租赁成交信息进行了行业划分，以租赁成交面价租金为核心数据，作为我们的分析主要的数据来源。
当我们要比较不同行业的租金时，首先要把不同行业放到相同的比较背景下，比如在同一个商圈中或者在同一个项目下比较不同行业的平均租金，这样就可以排除其他干扰因素。
在同一个商圈中，我们进一步计算该商圈的平均租金，并计算不同行业租金相对于商圈整体平均租金的溢价率，判断该商圈中不同行业租户的租金溢价能力。
例如：陆家嘴商圈的整体平均租金为11.5元，其中金融租户的平均租金为12.1元，则陆家嘴商圈金融行业的租金溢价率=12.1/11.5=1.05
我们计算出金融行业在各个商圈的租金溢价率，再做整体平均就可以得出金融行业在整个市场的租金溢价率。
通过行业整体租金溢价率这个指标，我们就可以直观衡量该行业相比其他行业租金支付的溢价能力。
不同行业的租金溢价系数
关于不同行业成交面积大小的倾向是否会影响租金溢价率，我们也做了进一步分析。从下图可见，除了联合办公平均租约的面积较大，其余行业的平均租约面积差别不大，面积大小对租金的影响因素可以忽略。
通过租金溢价率的比较，我们可以看出，金融和地产行业的租金溢价率最高，说这两个行业是土豪行业不为过，专业服务租户的租金也略高于整体平均水平。
- 02 从租金溢价率变化看行业表现 -
15-18年是办公市场整体上行的阶段，而从19年开始市场进入下行周期（详见《2021上半年上海办公市场分析》）。从下图中我们可以看出，在近两三年的下行市场中，地产、科技互联网，金融和能源制造业的租金溢价率相比15-18年出现不同程度的下滑，反映出这几个行业相对其他行业的租金表现更为弱势。
- 03 总结 -
租金溢价率可以较为合理客观的反映出不同行业的租金支付溢价能力，金融租金溢价率最高，约为5%，地产次之，约4%。以后遇到这两类租户，就往+5%的租金谈~
从租金溢价率的变化中可见，地产、科技互联网在最近两年相对其他行业的租金下降幅度更为明显，表现最为弱势。这和地产与资本市场的整体环境也比较契合。表现相对较好的行业包括专业服务、医疗制药等。
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