1月17日，戴德梁行针对杭州2021年整年度的商业市场及写字楼市场进行解读，并对下半年的发展趋势进行了展望和预测。
01.去年杭州写字楼新增供应面积19.5万平方米
1月17日，戴德梁行针对杭州2021年整年度的商业市场及写字楼市场进行解读，并对下半年的发展趋势进行了展望和预测。
戴德梁行数据统计，2021年共计新增9个优质商业项目，以一定规模的区域型购物中心为主，如江东天街、百联超山奥特莱斯、融创InS.Park等，共计新增供应面积97.4万平方米。但由于疫情对筹开商业产生影响，特别是社区商业，商业开业兑现率约43%，较2019年下降21%。
数据还显示，2021年杭州写字楼净吸纳量为5.1万平方米，同比上升0.9%，新增供应19.5万平方米。杭州写字楼市场吸纳量相较于疫情前已逐渐恢复，全年租赁市场仍呈现积极的态势。其中，TMT行业扩张迅猛，相比2020年有明显提升，网红直播、电商以及短视频相关企业在租赁市场中更加活跃。
戴德梁行认为，目前杭州商业商务最小分割单元增至800平方米，大平层类住宅产品的市场或将受到较大的影响。未来写字楼总价门槛进一步提高，市场会面临一定考验。对于未来杭州商业地产的发展前景，戴德梁行杭州、南京及合肥总经理汤耀光表示，杭州立足“数字经济第一城”定位，将把握产业变革下新的客户增长极。在未来，在碳达峰与碳中和的国家级战略目标下，加快绿色转型已然成为全社会的共识，对于部分租户而言将在未来的企业房地产策略中更青睐绿色和健康建筑。
02.央妈降息！五年LPR利率或同步调低
1月17日，人民银行发布公告称，将开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，分别降至2.85%、2.10%。
有专家表示，1月MLF利率下调，将带动LPR报价跟进下调，1月20日将要公布的一年期、五年LPR利率预计同步下调10个基点，明显降低实体经济融资成本，并释放货币政策靠前发力信号，而房地产市场下行压力也会有所缓解。
03.2021年全国新增人口48万,创下1962年以来新低
昨天，国家统计局发布2021年国民经济运行情况，其中包括2021年年末全国人口基本情况。发布会上，国家统计局局长就2021年国民经济运行情况答记者问。
根据发布数据，年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141260万人，比上年末增加48万人。缩减至两位数的人口增量，创下1962年以来新低。
全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰；死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；人口自然增长率为0.34‰。
根据CAIC监测显示，2021Q1杭州写字楼市场表现较上季度基本持平，从租赁市场来看，Q1净吸纳量约4.5万㎡；空置率略降，约15.6%；平均租金为3.63元/㎡/天，相对稳定。销售市场方面，全市成交量涨价跌，成交面积约15.9万㎡，环比上涨27.8%，成交均价为20661元/㎡，环比下跌14.6%；萧山、余杭两区本季度成交最为活跃。土地市场方面，商办土拍热度上升，成交总金额创近6年来新高，约185.8亿元。
| CAIC 市场监测（杭州）
市场：随着市政建设逐步完善，非核心区的办公便利性提升，同时其与核心商务区的价值差异也在缩小。非核心区内优质楼宇的陆续交付，将对核心区的楼宇租赁活动带来冲击。
租户：科技、金融行业仍旧是目前租赁市场的主要需求来源。面对大量的市场新增及存量供应，市场主导权正逐步倾斜于租户方。
业主：面对市场上品质项目的陆续入市，业主方仍以多元化订制或提供优惠租赁方案等措施吸引租户。此外，适当提升楼宇内的配套服务也是差异化竞争的措施之一。
板块：短期内各商务区租赁表现情况已稳固，未来各板块品质项目持续入市，非核心商务区的租赁表现也将较以往更为亮眼。
2020年，杭州全市生产总值（GDP）16106亿元，较上年增长3.9%，高于全省0.3%。三产增加值分别为326亿元、4821亿元和10959亿元。其中第三产业实现增长5%，高于GDP增速1.1个百分点，助力经济增长。
数字经济核心产业持续向好，在推动治理能力现代化的过程中，数字经济成为全市经济的新增长点，2020全年实现增加值4290亿元，增长13.3%，占GDP全年总量的26.6%，较上年提高1.9%。
▌全市净吸纳量逾4.4万㎡，租金与空置率均小幅下降
据 CAIC 资产数据库监测显示，2021年Q1杭州城东新城板块的环翼城交付入市，共计新增供应4.5万㎡。截止2021年第一季度，杭州写字楼市场存量达296.42万㎡。第一季度全市净吸纳量约4.48万㎡，其中核心商务区的净吸纳量仅占3成，非核心商务区净吸纳量占比近7成。空置率达19.29%，环比下降1.58%。
一季度杭州全市写字楼平均租金为3.63元/㎡/天，环比小幅下降0.27%。核心区办公楼市场整体租金环比下降1.13%，为4.38元/㎡/天；非核心区办公楼租金环比上涨1.05%，为2.88元/㎡/天。
2021年一季度杭州办公市场表现较上季度基本持平，非核心商务区内优质办公楼宇陆续入市，杭州城市交通的持续完善，商业落点的布局范围扩大，全市距核心区域链接更趋紧密，非核心区的价值将被体现，租户选择面扩大，对核心商务区内楼宇的租赁活动带来冲击。
▌产业资源为驱使商务区租赁需求的主要动能
从租赁热度来看，未来科技城短期内依旧是整个市场租赁的热点区域，产业的定向导入加之公共建设的持续推进，未来科技城商务区租赁活跃度强劲。
从空置率情况来看，武林商务区因滨绿大厦的招商启动，空置率略降至15.6%；环翼城入市，东部商务区空置率上升至23.4%；快手租赁EFC澳洲中心整幢办公楼宇，商务区内优质资源的导入，区域内定向产业规划，商务区的发展潜力可期值持续凸显。
据 CAIC 资产数据库监测显示，2021年一季度杭州办公销售市场全市成交15.93万㎡，环比上涨27.76%；萧山、余杭区为本季度凸出成交区域，成交面积分别为5.82万㎡和3万㎡；一季度上城区、西湖区办公成交均价均站上3万元/㎡。
2021 年一季度杭州写字楼市场主要供应集中在萧山区，主要供应项目均集中在钱江世纪城核心地块的华润亚奥城、钱江大观、科尔博亚时代中心；全市成交均价为20661元/㎡，环比下跌14.56%，其中核心区成交均价为22521元/㎡，环比下跌14.1%。
2021年Q1，共成交40宗商办用地，总成交面积为71.14万平方米，占整个土地市场成交量的25%。商办土地成交面积对比2020年Q1同比上涨了92.8%，较2020年Q4环比上涨6.2%。商办用地的成交金额为185.77亿元，环比上涨206%，占整个土地市场成交额的25.3%。
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2021年杭州办公市场预计将有110万㎡新增供应，2022年及未来将新增供应约446万㎡，多数项目主要落点在各个核心商务区内。
基于目前国内疫情影响逐渐趋于稳定，整体经济活动逐步复苏，企业的租赁需求得以陆续释放，需求端初见回温。但随着杭州市内基础建设配套（无论商业或公共交通）实现快速且完善的布局，非核心区的新增品质项目将对核心商务区传统优质项目及未来新增供应发起冲击。传统核心商务区内物业可通过调整优惠租赁方案来吸引租户入住，但空置率依旧不可避免会呈现小幅攀升的趋势。
