如今市场上的商业选址项目需求日渐高涨，各种相关平台或是软件让人应接不暇。他们所提供的数据维度涵盖广泛，但过多的数据维度总会给人带来乱花渐欲迷人眼的感觉，于是抓住核心指标或许能获得更加清晰的思路。
引言
如今市场上的商业选址项目需求日渐高涨，各种相关平台或是软件让人应接不暇。他们所提供的数据维度涵盖广泛，但过多的数据维度总会给人带来乱花渐欲迷人眼的感觉，于是抓住核心指标或许能获得更加清晰的思路。
周边人群规模无疑是商业选址项目中最核心的数据指标，作者将就此展开对上海人群分布的研究，不过考虑到所需数据体量和获取难度等问题，不得不将研究重点移至周边人群规模的细分类别——周边写字楼工作人群上。
好！正文开始，本文将通过互联网公开数据绘制上海写字楼容纳人群上限的分布地图，除此之外，本文还将对上海各级别写字楼物业费水平进行研究，旨在基于写字楼物业费水平与商圈经营成本相关的假设基础上，为商圈经营成本的预估提供一定的数据支撑。
01 数据说明
数据源：
使用爬虫技术从某房产信息服务平台上爬取到公开的写字楼信息以及部分写字楼的在售信息、在租信息
数据量：
3318栋上海写字楼信息、4785条上海写字楼在租信息、881条上海写字楼在售信息
使用工具：
爬虫：python
数据清洗与分析：pandas（python）
可视化：seaborn（python）,Tableau
02 计算上海各写字楼容纳的办公人数上限
计算上海各写字楼容纳办公人数上限所需的必要数据有可用办公面积和人均办公使用面积，前者与后者之比即是各写字楼所能容纳的办公人数上限。
可用办公面积=各写字楼楼盘办公面积（注：本质上是办公区域的建筑面积）*得房率，其中所谓得房率是指可供支配的建筑面积与建筑面积之比。将数据带入即可计算出上海各写字楼可用办公面积：
为获取人均办公使用面积，可利用上海写字楼部分在租信息、在售信息中的‘最低容纳工位’和‘最高容纳工位’先计算出平均容纳工位数，再通过每间在租或在售写字间的‘建筑面积’乘以使用率（得房率）即可获得每间写字间实际可用办公面积，用这个值除以平均容纳工位数就可以大致估算出上海写字楼人均办公使用面积，经计算这个值约等于4平方米。
将每栋写字楼可用办公面积与人均办公使用面积做比，便计算出上海各写字楼容纳的办公人数上限。
写字楼办公人数容纳上限：浦东新区居首，中心城区少于非中心城区
上图展示了上海各行政区划写字楼所能容纳的办公人群上限：浦东新区位居首位，获取的数据源中未有来自崇明区的有效信息，故在不包含崇明区的情况下，奉贤区居于末位。此外，通过上图还可计算出上海市写字楼办公人数容纳上限总计达：2427万。
此外，在中心与非中心城区写字楼办公人群上限的对比中，非中心城区高于中心城区。
03 探索写字楼物业费水平与写字楼等级之间的关系
首先先来看看目前获取到的上海市3318栋写字楼的等级占比分布情况，可明显的看出甲级占比最高（50.36%，1671栋），乙级次之（34.69%，1151栋），未知等级的最少（14.95%，496栋）。
上海市写字楼物业费水平排序：甲级>未知等级>乙级
那么再来看看上海各等级写字楼物业费(平方米/月)的价格分布情况，其中甲级写字楼的标准差最大（10.36），通过图像也可看出其分布最广（图中代表颜色：红色）；未知级别的写字楼的标准差次之（8.65），其分布广度（图中代表颜色：绿色）不及甲级写字楼；乙级写字楼的标准差最小（7.15），它的分布图像也是三类写字楼当中最为集中且密集的（图中代表颜色：蓝色）。
为了能够更直观的比较上海不同级别写字楼的物业费水平，作者将使用各级别写字楼物业费价格的数学期望作为唯一参考值，如下图所示。可明显看出，甲级写字楼物业费水平（红色垂线）>未知级别写字楼物业费水平（绿色垂线）>乙级写字楼物业费水平（蓝色垂线）。
上述是从上海市这个宏观的角度出发得到的结论，接下来将从上海中心城区/非中心城区、上海各行政区划这两个角度进一步探索物业费水平与写字楼等级之间的关系。 中心城区各级别写字楼物业费水平均高于非中心城区
首先对比一下上海中心城区与非中心城区的各级别写字楼数量，如下图所示，能看出中心城区各级别写字楼数量均多于非中心城区，不过差距不大。这也为之后中心/非中心城区各级别写字楼物业费期望提供了对比基础。
下图展示了上海市中心城区和非中心城区各级别写字楼物业费期望值，可见中心城区各级别写字楼期望值均高于非中心城区同级别写字楼。基于写字楼物业费水平与商圈经营成本相关的假设基础，便可从数据角度印证此普遍共识：中心城区写字楼周边商圈经营成本大概率高于非中心城区同级别写字楼周边商圈。
黄浦、杨浦、徐汇、静安各级别写字楼物业费水平超过上海市平均水平
接着将对比上海市各行政区划写字楼物业费期望值。如下图所示：可见黄浦区以19.13元/m^2/月居首，奉贤以5.59元/m^2/月垫底。中心城区共包含7个行政区域，他们均处于头部，非中心城区中只有浦东新区跻身于前8位当中。
为了更清晰更直观的展现各行政区划各级别写字楼物业费期望水平，制作了下图：其中相对物业费期望指的是各行政区划各级别写字楼物业费期望值与上海市对应级别写字楼物业费期望的差值，通俗来说图中的0值代表的是上海市不同级别写字楼物业费期望值（上海市同级别平均水平），正数代表该行政区划该级别写字楼期望高于上海市同级别平均水平，负数则正相反。通过下图可看出，上海只有四个行政区划各级别写字楼物业费水平均高于上海市同级别平均水平，他们分别是黄浦、杨浦、徐汇、静安。基于写字楼物业费水平与商圈经营成本相关的假设基础，可得：这些区域的商圈经营成本在上海市应该是较为突出的。
04 上海写字楼办公人群分布地图及应用
前面已经获知上海市各写字楼容纳的办公人数上限，再加上爬取数据时获取的有关各写字楼楼盘的附加信息，就可以利用Tableau将它们一并整合，形成上海写字楼办公人群分布地图。首先看看上海市写字楼办公人群分布热力图：
可看出上海市写字楼办公人群分布最密集的位置集中于静安区南部、虹口区南部、黄浦区北部以及浦东新区与黄浦区、虹口区相邻的部分。为了体现这幅地图的应用价值，选择其中比较有代表性的南京西路地铁站和陆家嘴地铁站，分别选取其1km范围内分布的写字楼，见下图。
图中不仅标记出各写字楼地理位置，还标明了各写字楼所能容纳办公人数的上限，除此之外，不同颜色的坐标点则代表了不同级别的写字楼属性。
陆家嘴地铁站周边甲级写字楼办公人群上限是南京西路地铁站周边的两倍
在写字楼办公人数的对比中，陆家嘴稍高于南京西路，但是南京西路的写字楼数量却两倍于陆家嘴，可见陆家嘴地铁站周边的写字楼平均容纳办公人数远高于南京西路地铁站周边。在各级别写字楼办公人数的对比中，肉眼可见陆家嘴甲级写字楼办公人数占比远超南京西路甲级写字楼办公人数占比，即便是对比实际甲级写字楼所能容纳的办公人数上限，陆家嘴地铁站周边依然远超南京西路地铁站周边的水平。
简单总结一下目前的对比结果：陆家嘴和南京西路地铁周边容纳的写字楼办公人群上限接近，陆家嘴地铁站周边所能容纳的甲级写字楼办公人数上限远超南京西路地铁站周边。
上述分析更多地还是在比较两个选址区域写字楼办公人群的体量，于是还需引入两个选址区域内物业费的数学期望值对比，基于其与商圈经营成本相关的假设基础，为这两个预设商圈经营成本的预估提供一定的数据支撑。陆家嘴地铁站周边物业费期望值是南京西路地铁站周边的两倍。
小结
至此，有关于如何利用爬取的写字楼信息数据作为数据源，绘制上海写字楼所能容纳办公人群上限分布地图的正文内容就全部结束了。或许会有读者提问：“为什么不利用在租和在售的信息粗略计算上海每栋写字楼实际容纳的办公人群数量呢？”，“只知道容纳上限是否缺乏实际的指导意义？”，先回答第一个问题：实际上作者确实利用目前可爬取的在租和在售信息计算出了每栋写字楼的空置率，但是该计算结果与其他组织公布数据相差较大，说明目前掌握的在租和在售数据过于有限，不适合用来计算实际空置率，如果得不到实际空置率，计算出的实际办公人群数量也一定是失真的。至于第二个问题：作者的看法是，很多写字楼即便达不到容纳上限的状态，但是他的规模基础大概率决定了他容纳的办公人数下限，这对于我们做商业选址时估算周边写字楼办公人群数量存在实际价值。
附录
获取到的公开数据源中未包含崇明区写字楼详细信息，故如下热力图中未包含崇明区写字楼办公人群分布热力图
原文来至:1L-经济微信公众号
