上海写字楼市场今年的市场趋势可用一个词来形容，那就是“冰火两重天”。在写字楼市场，这种反差存在于浦东与浦西的市场表现：今年上半年，浦东核心区市场空置率下降至约1.2%，为六年以来的最低位。而浦西写字楼市场供应量大，浦西核心区市场空置率小幅上升至11.4%。专家指出，面对已进入买方市场的写字楼市场，开发商应以租户为导向提升写字楼竞争力。
浦东写字楼空置率降至六年最低
在甲级写字楼市场，浦东的市场情况明显好于浦西。浦西与浦东目前在无论是空置率还是租金水平方面都呈现出冰火两重天。高力国际数据显示，今年上半年上海甲级写字楼市场总体租赁需求保持平稳，租金增速有所回升。浦东核心区市场空置率下降至约1.2%，为六年以来的最低位。而浦西核心区市场空置率小幅上升至11.4%。租金方面，由于供应有限且需求不断增长，浦东核心区平均租金增速在上半年内持续高于浦西，半年环比及同比增幅分别为6.1%及10.0%，至人民币9.6元每天每平方米。在浦西，大型外资总部型企业持续向非核心区外迁，引起租金水平下降。平均租金半年环比仅上涨0.4%，同比下降0.6%，截至上半年末为人民币8.8元每天每平方米。
第一太平戴维斯近日发布的2014年第二季度上海市场报告也显示，上海甲级写字楼市场浦东租金环比上涨3.4%，浦西租金环比微涨0.1%。展望下一阶段市场，预计2014年余下时间将有4个主要项目竣工，带来37.2万平方米的供应。一旦大量供给涌入市场，空置率将可能快速攀升。相对来说，由于浦东供应持续紧张，业主拥有更大议价优势，租金水平持续攀高。
世邦魏理仕数据显示，未来六个月，鉴于陆家嘴与竹园仍未有新供应，预计浦东浦西分化之势将愈演愈烈。在接下来的1-2个季度，浦东写字楼租金大幅上涨的可能性较大，而浦西充足的新增供应将使租金走势持续承压。
两极分化主因是两地供需差距拉大
造成浦西与浦东写字楼市场呈现冰火两重天的原因主要还是在两地供需差距的拉大。第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊表示：“浦西写字楼空置率上升主要有两个因素，第一，在浦西，无论是市中心区或次中心区域，写字楼的新增供应量增大，使空置率上升。第二，写字楼受到国民经济的影响，目前的经济环境，仍然有很多不明朗的因素，这使得一些大型的企业，尤其是大型跨国企业的预算缩减，扩张意愿减弱，这对写字楼市场也有明显影响。”与此同时，第二季度浦东甲级写字楼的空置率与浦西形成了明显的两极分化态势。郑廷俊表示：“造成两极分化的原因，主要有两点，第一，2014年写字楼的新增供应主要集中在浦西，而浦东的新增供应不足，使浦东的写字楼市场仍然维持在供不应求的状态。第二，上海政府推出自贸区的概念，吸引了一大批企业入住浦东写字楼，可以说自贸区带动了浦东写字楼市场的需求。自贸区对金融企业的正面影响较大，而小陆家嘴正是金融企业的聚集地，因此，金融企业的扩张带动了浦东的写字楼需求。
在浦东，自贸区、“后世博”、陆家嘴等板块由于已被撬动多面发展杠杆，其写字楼对租户产生巨大吸引力。根据上海自贸区管委会的发布信息，外商投资在试验区内稳步增长，新设外资企业数从去年10月份当月新设29户，到今年6月份的207户，月均新设外资企业数上升了7倍。截至6月底，挂牌后累计新设外资企业1245户，是同期的8.6倍，新增注册资本超过73亿美元，是同期的4倍。
浦东后世博区域则正面临新一轮开发，成为上海下一步转型发展的重要历史机遇。未来浦东世博区域不仅可以成为陆家嘴等成熟商务区的有益补充，延伸服务业产业链，放大世博效应，还可发挥后发优势，形成错位发展，着重推动会展、旅游、专业咨询、文化产业、金融、商贸业等发展，打造上海现代服务业的新高地。目前，浦东世博区域已吸引众多大型品牌房企在此打造精品项目，如由银亿开发的位于浦三路的银亿诚品中心就即将推出其写字楼和商铺产品。
浦东的写字楼租赁需求未来还将不断提升。高力国际中国区研究部董事谢靖宇先生认为，上海是全球的金融中心，来自金融及投资等行业的企业租赁活动仍将持续活跃。按照政府将经济增长从投资向内需转变的努力来看，中长期内，来自医药、消费品和专业服务等行业的租赁需求预计将持续增长。
应以租户为导向提升产品竞争力
除了写字楼所在的区域发展前景，写字楼产品本身的竞争力也是写字楼市场需求是否能被激发的关键。浦东写字楼市场之所以需求旺盛，很大程度上是因为该区域超高层建筑具有显著的租金优势及对金融行业租户的吸引力。睿意德中国商业地产研究中心发布世界超高层建筑研究报告，该报告统计了全球464座250米以上的建成、在建、待建超高层项目，发现全球超过九成的超高层建筑将位于中国。其中，上海以17座超高层建筑、总高度5372米在全球超高层建筑前十城市次于迪拜，排名全球第二。随着位于浦东的上海中心的落成，上海的写字楼供应也将在2015年达到一个高峰。睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦指出，相比一般写字楼，超高层建筑多为新建项目，成本高品质好，许多超高层建筑作为城市的地标建筑，也吸引了颇具实力的企业入驻。在针对纽约、上海、香港的超高层办公楼租户背景分析中，金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积，为主力租户。
随着供应加大，写字楼市场的竞争日益激烈。除了地理位置、基础设施、租金等基本要素外，高规格的物业品质也日益受到市场的青睐。其中，写字楼绿色认证因其在环境、社会和经济三方面的综合效益令开发商趋之若鹜。目前世界上很多国家都有自己制定的绿色认证标准，而LEED认证是发展最为成熟、应用最为广泛的绿色认证。通常来说，获得LEED金级认证的建筑比普通建筑节能四分之一，减少34%的温室气体的产生。南京西路某甲级写字楼，通过绿色节能，成功降低租金吸引客户。“写字楼绿色认证已经开始在企业租户方得到越来越多的认可和追捧，强劲的需求反过来促使更多的开发商在打造优质写字楼项目时，将绿色认证作为一项必不可少的内容。而且这一现象正逐渐从一线城市扩展到二、三线城市。”世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事谭健雄表示。
目前，一些原本就位于核心区、已运营多年的写字楼，通过专业机构的资产管理，也可以焕发新的生命力，提升对租户的吸引力和租金水平。第一太平戴维斯近日宣布全面升级现有的物业管理服务，进一步加强资产管理服务模式。与此同时，由基金与资产管理服务机构合作提升写字楼竞争力的模式已在上海出现。未来，更多位于浦西核心区的写字楼将通过这种成功模式占领市场。浦西与浦东写字楼市场两极分化的现象或将有望缓解。
专业资产管理有助于推动物业升值
第一太平戴维斯上海物业及资产管理部董事及主管邹应龙
专业资产管理有助于推动物业不断升值。资产管理所涉及的范畴比物业管理更为宽泛。专业的资产管理公司将按物业类型、地理位置、建筑风格等因素将基本的物业管理延伸到产品定位、市场推广、租赁销售等环节。不仅能够为客户营造安全、舒适的物业环境，还要能够通过专业化的管理、服务以及市场推广，提升物业形象，吸引优质租户入驻，从而规避风险、提升物业资产的品质和投资价值，使物业始终处于最佳的运营状态。
浦东超高层对租户吸引力巨大
睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦
超高层写字楼依然是超高层建筑定位的首选，相比一般写字楼，超高层建筑多为新建项目，成本高品质好，许多超高层建筑作为城市的地标建筑，也吸引了颇具实力的企业入驻，因此，超高层办公楼的租金回报高于周边项目。例如香港国际金融中心（IFC）的租金达到59元/平方米/天，相比核心商圈的中环，租金高出55%；而上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金则高出17%。而支撑其租金走高的一大原因，就是金融与专业服务业对这类办公产品情有独钟。在针对纽约、上海、香港的超高层办公楼租户背景分析中，金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积，为主力租户。
聚焦热点板块
小陆家嘴
空置率1.0%再探新低
世邦魏理仕数据显示，目前陆家嘴与竹园75%以上的楼宇已经满租，其中陆家嘴写字楼空置率仅为1.0%，再探历史新低。极其有限的市场供应使浦东成为一个完全由业主主导的市场，部分楼宇今年第二季度的租金环比涨幅达到15-20%。租户们必须快速地做出决定以争夺仅有的空置面积。在一些个别案例中，租约在一夜之间敲定，同时成交租金甚至超出业主的最初报价。相比之下，浦西市场仍然面对业主竞争激烈之局面，季末平均租金与上季大致持平。目前，浦东和浦西的租金差已扩至19%，为过去十年的最大值。
值得关注的是，保利地产面对这一现状，对写字楼市场做出了敏锐的反应，在陆家嘴目前仅存的一线滨江地块，打造出超甲级办公物业—保利·One56。该写字楼的出现不仅及时“解渴”了陆家嘴板块内市场需求，同时作为区域唯一可售的超甲级办公地，不仅在裙楼内配备了丰富的商业配套，此外，通过270度全临江朝向的企业会所、行政公馆和超甲级写字楼的错落组合，打造上海商务办公罕有的“环幕景观”。
聚焦热点板块
“后世博”区域
6大功能区面临新一轮开发
浦东后世博区域（A、B、C 片区）、耀华区域、前滩区域及白莲泾区域6大功能区，正面临新一轮开发，成为上海下一步转型发展的重要历史机遇。戴德梁行华东区策略发展顾问部数据显示，后世博A区面积为97.70公顷，定位为知名企业总部聚集的商务街区，B区占地25.10公顷，定位为央企总部聚集区。A、B片区土地均已出让，竞得者以大型国企为主。自2011年—2013年以来，在以上土地竞得者中，能源电力、金融服务占据主导，而房地产相关企业的数量及开发体量相对较小。
白莲泾区域涉及范围较小，主要定位为休闲商业配套设施； 耀华区域以居住为主导功能，综合商业、商务、文化、旅游和生态建设等功能为一体，形成“三轴、两心、七区”的结构；前滩区域作为未来“第二个陆家嘴”，总用地面积达283.17公顷，将重点发展总部办公、文化传媒、动运休闲的生态型综合城市社区，辐射浦江镇等多个板块。
针对世博六大功能区域，戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管马昇华提出了相应思考：“世博A片区定位民营企业总部区，B片区定位央企总部区，前滩除积极引入总部企业直接拿地开发以外，也应兼顾有效的市场化配置。浦东世博区域的A、B片区，以及耀华片区的土地目前主要是出让给非房地产知名企业和央企，主要为企业总部自建自用，有利于区域的经济发展和区域形象，但也应当考虑部分土地出让给专业的优质的房地产开发企业，这样可能更容易打造符合市场需求的精品项目，并且通过市场化运营引入优质企业入驻，以及开发和运营高品质有活力的商业。”
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自贸区
累计新设企业达10445户
根据上海自贸区管委会的信息，截至6月底，自贸区内累计新设企业数量达10445户。6月底，新版自贸区负面清单出炉，特别管理措施由原来的190条调整至139条，减少了51条，开放度进一步提高。此外，在6月中旬进行的上海自贸区条例(草案)的第二次审议中，“适用范围”条目中的“自贸试验区涵盖上海外高桥保税区、上海外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区”的表述被删除，从中可以看出，自贸区溢出效应正在显现，并由此对区域内的房地产需求和价格形成长效的正面影响。临近自贸区成立一周年，下半年自贸区在制度建设和创新上可能会有更多的进展，例如已经有所披露的关于境外股权投资和离岸业务的税收安排和证监会支持自贸区细则等。世邦魏理仕认为，自贸区的制度完善和进一步开放将会吸引更多企业，尤其是跨国企业的实质性入驻，由此带动相关的房地产需求。
自贸区物业市场方面，今年第二季度自贸区写字楼平均租金报价环比下降4.5%，至每平方米每月127.8元，市场进一步理性回归；而自贸区工业物业租金保持平稳。3月底上海关于盘活存量工业用地的新政发布，对于存量工业用地收储、转换用途等方面做出了一系列具有操作性的规定。世邦魏理仕认为，这一新政的实行将有利于推进自贸区内土地资源的重新规划和优化配置，更好地配合区内产业升级的需求。
文章来源：新闻晨报
