闵行建区20多年来，从一个农村地区逐渐发展为城市化地区，一幢幢高楼拔地而起，从1992年的3幢楼宇到2012年的257幢楼宇，增长了80多倍，特别是近十年来，平均每年建设落成近20幢楼宇——曾经的“乡下”，已是高楼林立。
今年，在闵行区委、区政府支持下，闵行区政协和华东师范大学中国现代城市研究中心合作开展了“闵行区发展楼宇经济的优势、瓶颈及路径研究”课题调研。
不止是闵行，在城市化进程中，楼宇经济逐步发展，对经济的贡献也越来越大。“楼宇经济”，如今是个热词。楼宇经济的内涵，是依托现代化城区的基础设施系统，以高品质楼宇为载体，以服务经济为主体，带动关联企业集聚、汇聚各类商务活动、实现资金流和信息流融合发展的一种经济发展模式。便捷性、集群性、高效性、辐射性是其特点，区位、人口、产业、交通是其发展基础。
不止是闵行，扬长避短、创新发展是区域楼宇经济必须突出的导向，不能急功近利，必须体系化推进。
在此摘编刊发闵行区政协的调研成果，以飨读者。——编者
闵行正处在一个新的发展期，“全面调结构，深度城市化”是“十二五”及今后一个阶段发展的主线，而楼宇经济的发展，正是这一发展期新的特征。
现状与优势
一、闵行发展楼宇经济的现状。
第一，楼宇经济综合贡献不断增高。在就业贡献方面，2012年1至10月，全区重点商务楼宇共入驻企业6795家，吸纳从业人员11.65万人；在利税贡献方面，2012年全区楼宇共上缴税收27.24亿元，占全区第三产业税收收入的13.4%。
第二，楼宇经济整体规模不断增大。全区5000平方米以上的大型楼宇规模增长显著，从数量来看，1992年全区仅有3幢，至2012年已建成257幢，总面积已达到710万平方米。
第三，楼宇经济战略地位不断提升。闵行区“十二五”规划针对总部经济、生产性服务业、生活性服务业等楼宇经济发展所依托的重要产业，作出了更为清晰的战略构想，并将提升楼宇经济发展能级作为2013年的重点工作，专门成立楼宇经济工作推进小组，确保各项工作扎实推进。
二、闵行发展楼宇经济的优势。
闵行区的楼宇经济发展与中心城区相比，无论在能级、规模还是产出等方面，都存在较大差距。但分析今后的发展，还是有一定的优势，主要体现在以下几个方面：
一是“溢出承接”优势。中心城区在深化现代服务业发展的过程中，部分优质产业将遵循产业扩散与梯度转移的一般规律向郊区溢出，而闵行区作为中心城区拓展区，具有紧邻中心城区的区位优势，能够抢占吸引中心城区溢出产业的先机。
二是“相对成本”优势。与中心城区相比，闵行拥有明显的租金成本优势，而与其他相近地区相比，则在交通成本、创新成本等方面处于领先地位。
三是“规划后发”优势。有利于充分汲取先发者的发展经验，从国内外楼宇经济发展成熟地区借鉴成功经验，尽可能避免其发展中的问题和遗憾，争取发展契机。
四是“地域纽带”优势。闵行区北临虹桥枢纽，东接上海南站，境内沪昆高速等骨干路网交错纵横，轨道交通快速便捷，使闵行区成为上海、长三角地区乃至我国东部经济大动脉的重要地域纽带。
五是“产业融合”优势。闵行区拥有雄厚的制造业产业基础和优质的高等教育资源，这为现代服务业入驻闵行提供了良好的产学研融合环境。同时，闵行日益发展壮大的金融、信息、物流等生产性服务业，为楼宇入驻企业提供了有力的服务支持，既为楼宇发展提供不可或缺的支撑，也催化了入驻企业的转型升级。基于此，多种优势产业、市场要素、创新资源等的叠加融合是闵行楼宇发展的一个重要优势。
问题及其瓶颈剖析
闵行区楼宇经济发展还存在不少问题及制约今后发展的瓶颈。主要表现为：
一、楼宇经济的发展推动力尚显不足。
一是楼宇经济的产业支撑力不足。据统计，2012年，闵行区第三产业占全区生产总值比重为37% ，目前提升到41%左右，但仍明显落后于58.1%的上海平均水平，也低于43.3%的全国平均水平。主要原因在于：首先，不少楼宇功能定位不明，楼宇内部产业关联度较低；其次，入驻企业水平良莠不齐，不利于创建楼宇品牌，提升综合附加值。
二是楼宇经济的产业集聚度不高。集聚水平相对偏低，从楼宇的空间布局来看，大部分楼宇分布于七宝、虹桥、梅陇、莘庄等中北部地区；从楼宇内部的产业集聚来看，单体规模较大的高品质楼宇相对较少。
三是楼宇经济的效益产出率较低。各街镇普遍面临楼宇产出率与税收属地率较低等问题。特别是部分政策效力不显著。例如，近年“租税联动”等激励政策，优化了业主租金和政府税收配比，提高了商务楼宇的税收属地率和产出率，但由于是许多区县较为普遍的常规政策，缺乏区域性特点与优势，因此对企业吸引力不足。
二、楼宇经济的质量提升面临链式障碍。
一是要素初始条件不足，构成基础性障碍。
在土地要素方面，闵行区大部分存量楼宇在原有镇村工业用地基础上建造，属于商业经营性用地的楼宇数量相对较少，因此，土地性质、控制性规划以及相关行政审批等的限制，对楼宇品质提升产生不利影响。
在产权要素方面，大部分存量楼宇以镇村两级集体经济组织投资建设为主，占全区楼宇总数的41%，虹桥镇等个别街镇的集体经济组织为投资主体的楼宇达到80%以上。由于对引入社会资本可能导致产权变化的担忧，社会资本参与的相关机制尚未有效建立，使楼宇质量提升的困难更加突显。
在区位要素方面，不少沿公路建设楼宇的地区当前面临较大的过境交通压力，又缺少疏解交通的相关配套设施，阻碍了楼宇品质的进一步提升。
二是管理运作模式的不足，构成机制性障碍。
目前，闵行区楼宇管理运营的专业化与市场化程度较低，在镇村集体经济所有的楼宇中尤为显著。闵行区约41%的楼宇为镇村集体经济所有，这些楼宇或是由镇村自主经营管理，或采用整体外包出租、委托租赁及管理的运作模式，对楼宇质量提升形成机制性的阻碍。
三、楼宇经济发展面对多重压力。
一是中心城区强势发展的压力仍在。
二是相近区域竞相发展的压力加剧。
三是街镇之间平行发展的压力并存。[NextPage]
目标定位与策略建议
如何抓住机遇、利用优势、借鉴经验、克服不足、破解瓶颈，从闵行实际出发进一步推动楼宇经济发展，是当前要思考的问题。建议闵行楼宇经济发展的大体目标为：力争5年内，楼宇总体品质与能级明显提高，管理与运营水平显著增强，楼宇经济品牌知名度大幅提升，楼宇总面积控制在2000万平方米， 形成20栋以上税收亿元楼，除虹桥商务区外，着重逐步打造一个核心商务圈，楼宇经济对全区税收贡献率力争达到10%以上。
根据这一大体目标，对闵行楼宇经济发展的路径策略提出以下建议：
一、发展理念的前瞻化。
着眼长远，引导楼宇经济长效发展——
第一，改变对楼宇增量的过度关注，转而注重楼宇发展产生的长效收益。
第二，遏制楼宇建造一哄而上、盲目重复建设。
充分发挥闵行楼宇发展的独特优势——
闵行应着力发挥比较优势与后发优势，走差异化发展道路，实现错位发展，着力加强品牌楼宇、产业楼宇、地缘楼宇等的定向定位建设，明晰区域定位和楼宇发展定位，并在楼宇发展过程中不断修正和明确，使之更加符合市场发展规律。
二、规划布局的协同化。
品质企业入驻楼宇通常更看重区域整体环境，而并非租金高低。因此，要从城市规划入手，以商务区建设为示范引领，推动城区再造，改变城市形态、提升城市功能、改善生态环境、加强文化建设，在推进城市化进程中，促进楼宇经济的内生发展。
优化楼宇发展总体规划——
楼宇建设如规划不到位，会产生“有楼无市”、无序竞争等问题。因此要注重与闵行区“十二五”规划以及城市总体规划、控制性详细规划、住房建设发展规划、土地利用规划等衔接，优化楼宇总体格局，促进产业集聚和楼宇内生发展。
协调有序推进楼宇建设——
第一，要加强调控和指导。进一步梳理全区未来新增楼宇的项目规划，在总量上加以规划指导性控制，在品质上加以审批控制，在考核上有所区分以免“拔苗助长”。
第二，要处理好存量与增量的关系。要通过改造、提升管理水平及腾笼换鸟，来进一步激活存量。
第三，要处理好“高、中、低端”的关系。建设阶梯式、相辅相成的楼宇群。
完善楼宇周边交通体系
第一，完善楼宇周边综合交通系统。
第二，改进重要交通枢纽等的公交延伸。
第三，建设楼宇周边的步行与自行车等慢行系统。
三、管理服务的同步化。
培养楼宇经济专业人才队伍
楼宇经济的管理和服务，需要有专业的人才队伍，现有的队伍，远远不能适应在招商、指导、管理与服务等方面的新要求。为此，要选拔、抽调、培训一批知识层次较高并善于学习的年轻干部投身楼宇经济工作，并适当引进专业人才充实楼宇经济管理服务队伍。
提升街镇管理服务能级&
第一，建立集体自有楼宇的专门管理服务队伍。
第二，建立社会楼宇“点对点”的服务机制及专门队伍。
第三，建立楼宇管理服务的统一平台，将物业管理与楼宇党组织、工会建设及楼宇经济管理服务结合起来。
借助专业运营服务团队
第一，在楼宇开发建设方面，更多地引入知名地产商开发高档商务商业楼盘，利用其自有的专业化招商与管理团队。
第二，在楼宇招商方面，鼓励社会中介参与招商。与专业服务商合作，充分利用其客户资源和经验、资质，开展以商招商活动。
第三，在楼宇物业管理方面，加强同专业中介机构合作。
提高品牌塑造与营销水平
楼宇品牌的塑造是着眼长远的战略性举措，强化楼宇的宣传推介，有利于提升闵行楼宇整体形象，催化闵行楼宇品牌的社会认同。
第一，塑造楼宇品牌形象，形成楼宇的特色。
第二，打造主题示范楼宇，提升楼宇的品质。
第三，向国内外重要地区主动推介营销闵行楼宇。
第四，构建多样化的战略型楼宇传播推介平台。
四、配套服务的精细化。
随着楼宇竞争加剧和业主需求的不断提升，楼宇周边精细化的配套服务已成为获取竞争优势的必要条件，在闵行楼宇经济发展中应进一步加强相关工作。要转变服务理念，管理模式要从以服务居住人群为主的习惯模式向服务居住人群与服务楼宇工作人群并重的模式转变。
完善保障服务配套
第一，提高楼宇企业员工便利度。
第二，改善楼宇企业员工的生活环境。
第三，尽可能完善教育与卫生等公共服务。
第四，丰富楼宇文化休闲娱乐活动。
第五，加强楼宇基础设施对接，实现区域资源共享。
完善柔性服务配套
仅依靠政府力量不足以有效推动楼宇经济发展，更需多方力量的共同参与，其中，社会组织发挥着不可或缺的作用，特别是各类协会商会组织作为重要的市场主体，具有调节、引导与促进楼宇经济发展等功能。
第一，强化与重要协会商会的合作。
第二，推动楼宇内部协会商会的建立。
五、政策创新的统筹化。
政府在楼宇经济发展过程中扮演统筹全局的重要角色，通过运用政策手段对楼宇经济发展加以引导、规范和促进。针对目前闵行推进楼宇经济发展政策体系尚不完备的问题，应着力加强政策体系顶层设计，完善“租税联动”等激励补偿政策、现代服务业孵化培养的产业支持政策等，进而促进楼宇经济规范有序发展。
文章来源：联合时报
