近日，记者实地探访位于深圳罗湖的各等级写字楼，调查显示，无论是京基100、地王大厦这样的甲级写字楼，还是深华商业大厦这样的乙级写字楼，节后租赁市场都比较火爆，罗湖的写字楼出租率及租金持续走高，显示区域经济生机勃勃。
专家认为，写字楼一直是经济发展的晴雨表。去年罗湖写字楼租金持续走高，主要是因为经济发展活跃，市场对于写字楼的需求比较旺盛。
去年均价涨幅超两成
2011年，因受限购令等因素影响，住宅市场持续低迷，但与此形成鲜明对照，深圳甲级写字楼市场则持续走高，尤其是写字楼出租市场。数据显示，截至2010年底，深圳甲级写字楼租金均价为142.9元/平方米·月。而截至2011年底，深圳甲级写字楼租金均价则一路狂飙至177.7元/平方米·月，全年涨幅达24.35%。
伴随着深圳甲级写字楼租金的持续上涨，罗湖区甲级写字楼租金上涨也很明显。统计显示，相较于去年年初的133.6元/平方米·月，罗湖区甲级写字楼均价在去年年底上涨至165.4/平方米·月，仅次于福田中心区，全年涨幅达23.8%。据戴德梁行写字楼部主管罗进良介绍，年后罗湖甲级写字楼市场较为平稳，但也有幅度较少的上涨。部分业内人士向记者表示，年后罗湖写字楼租赁市场较为火爆，罗湖中高端写字楼租金仍将可能继续上涨。
去年年末，京基100和嘉里建设广场二期相继对外招租，以260元/平方米·月和280元/平方米·月的价格刷新了深圳写字楼租金均价。业内人士分析称，预计深圳写字楼租金将突破300元/平方米·月，深圳写字楼租金的“3”时代很快会到来。
高端产品入市 出租形势看好
京基100地处罗湖，位于蔡屋围金融中心商圈，是由两座超5A甲级写字楼、国际商业KK—MALL，铂金五星级瑞吉酒店构成的商业综合体，也是深圳的一座全球性的金融标志。
据了解，京基100写字楼分为A塔、B塔两座，A塔共100层，B塔26层。A塔为主塔，总建筑面积22万平方米，其中有17.5万为写字楼，可以同时容纳30000人。2011年初，两座写字楼开始面向全球招租。目前，A塔签约率已达50%，B塔则已经签满。
据京基集团品牌中心负责人介绍，和周边其他写字楼相比，京基100不仅是最新最高的一座，其软硬件设施也属于全球顶级配置。
“京基100拥有一套全方位立体化配备，都是按照国际顶级标准来设计的，在深圳也是最高水平。”该负责人指出。
由于基础设施完善，加上地理位置优越，京基100的招租对象，主要面向世界500强企业、大型国企、外资企业在华总部，以及跨国金融机构。目前已入驻了普华永道、瑞士诺华制药、中盈集团、纽威资讯等多家大型企业，在这些企业中，金融类企业占到相当大的比例。[NextPage]
“蔡屋围地区金融业比较聚集，涵盖了全市74%的银行机构、80%的保险机构和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行，区位非常独特，楼内我们设置了多个证券交易层，可以为有需要的企业服务。”该负责人介绍说。
另据京基集团一名负责人介绍，和周边其他写字楼相比，京基100的定位更为高端，对于招租企业也制定了相应的标准，“并非一网打尽”。而其租金价格，和该片区同类写字楼相比也都要高，且不太受到市场影响。“在年后写字楼租金水平普遍上涨的大环境下，京基100的租金水平仍然保持平稳。”
长期从事写字楼出租业务的世华地产经理黎先生认为，京基100作为高端物业，一进市场价格就很高，这其实对整个片区的价格有很大的推高。因为不仅是租户会对一段时间内的周边商业环境有预期，业主对租金也有预期。很多业主宁愿房子空很久，也不愿降低价格。
黎先生举例说，之前像地王大厦这样的老牌写字楼，空置率非常低，虽然供不应求，但很多合同都是签了几年。这次京基100入伙，地王大厦和附近不少写字楼立刻应声而涨。而且京基100入伙的时机非常合适，去年写字楼租金一直在涨，全年均价涨了有30元/平方米·月，甚至有些户型地段好的涨了50元/平方米·月。“如果在2008年、2009年的经济低迷期，京基100的租金不可能这么高，有需求的企业都会比较谨慎。但2011年直到现在，企业对于高端写字楼的需求都非常旺盛。”
戴德梁行发布的分析报告也指出，高端产品入市的拉动，是2011年罗湖写字楼租金持续上涨的一个重要原因，尤其是在第四季度。
地王大厦租金略有上涨
建成时曾是亚洲第一高楼的地王大厦，是罗湖区最老牌的甲级写字楼之一，位于大剧院地铁站出口处，距罗湖火车站也仅有三站地铁的距离。
地产中介王先生介绍，由于此前京基100入伙，地王大厦里有很多老租户选择迁入京基100，一下子空出了9000平方米的办公场地，仅普华永道会计师事务所的搬迁，就空出了4000多平方米的办公场，但很快就被新的租户填上了，“年后的租赁市场仍然很火爆，地王大厦的9000平方米已经租出去好几千了。举例来说吧，原来130平方米左右的办公室有七八套，现在只剩两三套了。租户基本是金融、高端物流企业。”同时，地王大厦的租金仍然达到150-160元/平方米·月，部分甚至达到了170元/平方米·月。
对于地王大厦租价为何仍然保持平稳甚至略有上升，王先生表示，“目前罗湖的甲级写字楼仍然比较少，高端物业比较紧缺。五年来，罗湖只增加了1栋甲级写字楼。到目前为止总共才七八栋甲级写字楼。外资企业、大型企业等各种企业对此的需求比较大。另一方面，去年很多高新技术产业经营状况很好，不少企业都在考虑换更好一点的写字楼或者进行扩张。”
位于国贸站出口的嘉里中心和深华商业大厦，地处人民南片区，是罗湖比较有代表性的甲级写字楼和乙级写字楼。21世纪地产中介经理李先生向记者介绍，最近节后租赁市场有些火爆，很多企业都在询问嘉里中心和深华商业大厦是否有空房出租。
李先生表示，最近这两座写字楼的租金仍然略有上升，但涨幅都很小。李先生介绍，目前人民南片区换租的比较多，“大多是从福田中心区搬迁过来的，也有不少搬到龙岗区了。去年一年整个深圳的写字楼租金都在涨，尤其是福田中心区。很多企业合约都到期了，考虑到承租能力，向租金较低的地方搬迁的比较多。”
“主要是电子企业，还有一些物流企业。不少电子企业业主都说不太景气，换租主要是从承租能力和节省成本方面来考虑。”
李先生预计，节后罗湖的写字楼出租市场仍然有上涨的空间，“不过后劲可能不足。”
文章来源：南方日报
