3月1日，深圳市罗湖区质监分局注册大厅工作人员的工作量是平日的3倍。这一天，是深圳实施新的商事登记制度的第一天，包括不划定经营范围、不要求注册验资等多项改革新政大大降低了开办公司的“门槛”，有300多个企业和个体经营者在罗湖注册了营业执照，相当于平日注册量的3倍。
来自深圳市质监部门的数据显示，从3月1日至7日，罗湖区共成功注册801户营业执照，换发新版营业执照1373户，这些数据在深圳各区中名列前茅。这片深圳最早的建成区，如今依然是一片创业的热土，深圳人寻梦的主场。
尽管高力国际的报告显示，深圳写字楼市场已达到高密集饱和率，但罗湖的乙级写字楼仍是地产界人士所建议的创业起步之地；地王大厦、国贸大厦等写字楼的品牌效应也仍然十分显著。
罗湖区委办副主任、长期观察罗湖的李渤川教授认为：罗湖片区城市功能完善，人气高企，中小企业与大牌企业共生共荣，营商性价比高，是中小企业创新和成长的“沃土”，犹如一块“经济湿地”，生生不息，充满活力。
焦点一 罗湖“经济湿地” 如何养成？
企业环境平等宽松经济生态链完整
在自然界中，一片片水雾氤氲的湿地，因其参差多态而成为动植物最好的繁衍栖息地。而在深圳，也有这样一片“经济湿地”，得风气之先孕育的经济土壤，令第一批企业自由生长，又因为彼此频繁而密集的交流，形成了平等宽松却不失章法的合作环境，在丰富多样的业态之下，既长出参天大树，又使创业的幼苗得到滋养，这片城区便是罗湖。
GDP“十一五”期间翻番
“经济湿地”包含两方面：一，这个地方是“创新之源”、“生命之源”，总能不停地孕育和生长出新的企业，移走一棵“大树”，会在原来的地方长出许多“小树”，经济活力无穷；二，“经济生态链”完整，既有大牌企业这样的“参天大树”，也有无数处于创新期的中小企业“新苗初萌”，种类参差多样，互为依存，是经济的“天然林”而非“人工林”，生命力强大，抗风险的能力也强。
“税收大户迁出罗湖之后，按理说，会出现税收上的‘窟窿’，（政府）没有特别的举措，但‘窟窿’很快就填上了”，罗湖区政府部门一位人士告诉记者。
“十一五”期间，中信证券、深圳卷烟厂等纳税大户迁出了罗湖，但罗湖的税收从108亿元增长到了251亿元，增了一倍多。
“经济湿地”的活力还体现在总量的增加上，“十一五”期间，罗湖区在固定资产投资连续5年下降的情形下，在基本没有新增产业空间的情形下，GDP从530亿元上升到1027亿元，基本实现翻番。
配套产业发达聚集人气
罗湖为什么会成为“湿地”？适宜生活的地方才适宜工作。
罗湖区委大楼周围步行5到10分钟的范围内，可以见到大小十几家酒店。罗湖依然是深圳酒店数量最多、分布最密集的区域，这也意味着这里的到访者最多。
一个成熟的都市区域的形态是怎样的？一个人从居住或办公的地方来到街道上，步行范围内，可以解决他吃穿住行等80%的生活需求。作为最早的建成区、商贸旺区，罗湖的零售、餐饮、娱乐、休闲等配套服务业在深圳得天独厚，也令这片区域聚集了大量的人气，成为商贸中心。加上进出罗湖口岸的海量人流，带来了信息，尤其是前沿的商业和时尚信息。
东门、万象城、罗湖商业城是商业信息流通最快捷最集中的地方，也让罗湖成为深圳商业氛围最浓厚的区域，正是看中这一点，2010年，吉之岛选择开设中国内地第一家精品超市时，仍旧选址人民南的友谊城。其总裁择口沂明给出的理由是：这里有浓厚的商业传统，周围也有潜在的消费人群。
信息的快捷与准确对中小企业意味着商机，对于创业者，信息失误才是最致命的失误。这也解释了为什么水贝珠宝聚集区里，一些旧厂房的要价已经到了与写字楼接近的70到80元每平方米，但仍有企业趋之若鹜。
顺势而为，尊重市场选择，推动市场发展，罗湖的政府部门找对了自己的姿势。水贝珠宝聚集区和笋岗工艺品市场就是两个成功的例子：当市场开始调配资源、企业呈现聚集效应时，整治环境、贴近服务、整体形象包装及宣传推广，做好政府该做和能做的事，其效果是事半功倍。水贝珠宝通过金融危机后短短数年的发展，已占据中国黄金珠宝业的“半壁江山”。与此相比，不顾及市场趋势，政府投入巨量资源建造的各种“城”，不为市场接纳，门前冷落的情形，在各地并不鲜见。
焦点二 地王大厦空置率20%？
空铺又有新租客，罗湖写字楼仍是“蓝筹股”
作为深圳最早的金融核心区，蔡屋围近年来也面临金融机构西迁之虞，但从“参天大树”们“移栽”之后的写字楼境况来看，却有不少新的金融机构又悄然“长”出。随着渣打银行搬出地王，元宵过后一些空出的物业已被重新租出。而深交所还未迁出，就已有不少机构盯准了其办公楼。地王大厦、国贸大厦等写字楼的品牌效应仍然十分显著，一些乙级写字楼受到中小公司的青睐。
品牌效应仍升温 空铺很快被租下
今年1月，租用地王大厦多年的渣打银行迁往毗邻的京基100大厦，2月下旬，有国内媒体报道，地王大厦空置率高达20%。南方日报记者上周从美联物业、中原地产、搜房网等多家机构证实，渣打银行留下的“坑”有不少被新公司填上，目前地王的空置率已回落至10%左右，目前，地王大厦内以中小型公司为主。
上周五，记者来到地王大厦探访，据大厦物业处工作人员介绍，年后有不少公司来地王寻觅办公地址，1楼、3楼、11楼、21楼、42楼等楼层已有不少主顾。掌握了信兴物业的一位工作人员介绍，他们掌握了地王大厦的30至40楼租赁，“全都租得满满的，只有一小块空间4月底会搬出，租下要趁早”。
记者随即登上一些据称春节前已搬空的楼层。在安静无人的42楼，左右两边的办公区域都已被贴上了装修加班申请表，并堆放了装修建材。大厦21楼仍可看到渣打银行的迁址通知，但装修施工的声音已在左侧办公区域响起，一位前来跟进工程进度的公司职员称，公司在楼下也有一块办公区域，“现在还没在大堂挂上名称牌，希望月底能搬进来”。
美联物业一位地产代表分析，尽管不断有新的写字楼在海拔和硬件方面追上地王，但它们的品牌效应难追地王，“如果你的公司在地王或者深交所办公，给大家的印象就是，你的公司比较有实力”，另外，目前地王大厦硬件管理“仍堪称深圳一流”，170元/平方米的月租金也远低于福田CBD写字楼均价。
深圳证券交易所迁往福田区已是板上钉钉，而早在去年，就有不少金融公司盯准了他们坐落在罗湖区蔡屋围的旧址。中联地产一位负责办公楼租赁的工作人员透露，深交所大楼的租赁情况十分好，几乎没有空置，“上个月有200平方米和600多平方米的单位，很快都被租掉了”。
改革开放之初曾演绎“深圳速度”的国贸大厦，虽然已有些年代却不失庄重之气。该大厦管理处杨先生介绍，这栋大楼的办公面积约为10万平方米，目前只有1100平方米左右的区域待租，月租均价为120元/平方米左右，“楼这么大，自然有出有进，当然，不会剩太多”。
沈女士的新材料公司就在国贸大厦内，她告诉记者，租下这个办公场所是因为国贸的知名度和品牌效应，“以前，国家各部委、市政府、央企的驻深办事处都在国贸，上世纪80年代，来深圳没到国贸，就等于没来过深圳”，在这里办公也方便接洽外地客户。
写字楼性价比高 适合中小企业起步
“如果中小企业想从原特区内起步，我们会建议到罗湖来租写字楼，这里的写字楼是深圳的‘蓝筹股’”，美联物业全国研究中心徐丰分析，相对于福田、南山等城区而言，罗湖的写字楼租金和管理费比较便宜，而且周边交通便利，区政府的配套服务也比较完善，因此写字楼的性价比很高。
据了解，除了写字楼中的“白马”京基100之外，目前罗湖区的甲级写字楼价位比较适中。楼龄较短的鸿隆世纪月租为120-130元/平方米；嘉里中心、地王大厦等汇集不少世界500强公司的写字楼，月租为150-170元/平方米。而在福田，CBD附近写字楼的月租均价为250元/平方米。
搜房网楼盘管家黎先生介绍，目前，一家创业阶段的小公司，付90-100元/平方米月租，就能在罗湖中心区域的一栋乙级写字楼里落脚。而同等价位在福田则无法立足，在南山则无法享受交通等配套设施的便利。正因如此，“很多物流、泛金融机构都是从罗湖起家，壮大了才西移的”。
严女士去年大学毕业后，便与几个朋友合伙创业，经过一番比对，最终选择了罗湖区的世界金融中心，80平方米的办公场所，月租和物业费用共为7000多元。根据她去年看楼的结果，福田同等条件的办公楼要贵上2000到5000元。
“比起福田、南山，罗湖的写字楼会旧一点点，但是写字楼还是很好的”，严女士说。她的公司常对外交流，“罗湖”在外地人中知晓度非常高。另外，自己的公司是旅游、美容等行业的交叉领域，罗湖正好是这两个行业群英际会的地方，非常方便与同行交流，找寻合作对象。
焦点三 企业为何选罗湖？
“罗湖生活方便，也是创业沃土”
在经济中心西移的趋势之下，仍有众多创业者青睐罗湖，将罗湖作为他们的起点。
做珠宝的遇见做互联网的、做服装的遇上做外贸一站式服务的、投资人遇上攥着创业金点子的，一拍即合，在市场中找到独一无二的突破点——罗湖丰富的产业业态和密布的企业使这里好似“热带雨林”，不同的经济单元都能在罗湖寻找到适于生长的养分，互联网、黄金珠宝、电子商务等领域的优秀企业不断涌现。
“政府没有‘管太多’” 企业集聚产生“化学效应”
“虽然罗湖没有南山那么大的高新技术园区，但这里很适合小企业、创新企业的发展”，深圳市百纳九洲科技有限公司总经理杨斌说，他的公司开在梧桐山下的“深圳市互联网产业园”中，目前已是三维地图业界的佼佼者。
几年前，杨斌带着创业想法到处寻觅落脚地，其他城区高企的办公成本令人望而生畏，而行业巨头也让他感到“透不过气”，自认难以突出重围。是罗湖的产业园里低廉的房租、创新企业群英际会的氛围，以及政府的政策和驻点服务吸引了他。而且，杨斌还在水贝珠宝产业集聚区找到了投资人，资金难题得到解决。
杨斌告诉记者，在公司“一抹黑”的初创阶段，因为不了解政策，他与测绘部门合作开发的三维地图曾被视为有非法之嫌，是区科技创新局替他们研读政策，并带着他们把测绘资质注册流程走了一遍。
“罗湖的投资环境不错，政府服务也很好，我的企业就是在罗湖壮大的”，深圳市冠宇通国际货运代理有限公司董事长张江汉说。1989年，他的公司只有几十号人马，现在已经发展到了几百人的规模。在他看来，罗湖虽然地少人多，不再适合建立仓储车间，但仍是国际物流业和总部经济的黄金地带。
张江汉认为，政府提供的宽松的营商环境，是企业成功的关键。在他经营的过程中，区里的税务局、经济促进局，以及辖区的街道办，都提供了细致的服务，并为企业制订利于发展的政策和指引方案。
华运国际物流有限公司总裁方曼荻对政府的服务也深有体会。去年“营改增”的方案甫出，许多企业颇感忧虑。区政协得知国税部门对物流行业的业务不甚熟悉，便把各方代表召集到一处座谈，区里的物流企业把困境悉数道出。这让方曼荻感受到政府“看到问题不会闪躲逃避”的态度。
现在，方曼荻的公司位于罗湖区的太平洋商贸大厦，他已经习惯了罗湖，“就像习惯了白米饭”。“罗湖老了，我们人也老了，老了之后遇到的问题需要解决，但它仍然值得企业留下来。”
“从东门走到国贸，能淘街货能买精品”
目前，有罗湖“硅谷”之称的莲塘片区已聚集了150多家高新技术、互联网电子商务企业。而占据中国珠宝市场份额半壁江山的水贝，也有3000多家珠宝生产经营单位在此集聚。与之相对应的，是罗湖浓厚的商贸氛围，从东门、国贸、人民南三大商圈令商业气息绵延不绝。
“我去了中国的很多城市，发现老城区的空气都会比较污浊，但罗湖却没有给我这样的感觉”，在嘉里大厦的一家旅游公司，总经理孙女士告诉记者，自己打小便在罗湖长大，二十多年前，罗湖的人丁兴旺、商贾繁盛难以用语言描述。
现在，如果有朋友到深圳来，孙女士会带着他们从东门逛到国贸，再一直走到人民南，“这一条路，可以从便宜的小东西一直买到大品牌”。也有朋友看到东门老街小店的酸辣粉生意好做，想在龙岗也开上一家，孙女士告诫他们不要盲目引进，“外地人都爱去东门，其他地方没得比”。
“天猫原创品牌”欧莎总经理周勇，曾经把公司迁出罗湖，如今又搬回了莲塘街道鹏基工业区，他说，还是喜欢梧桐山下的空气，还有罗湖的生活环境和商业氛围。而对他们公司来说，目前最紧迫的问题便是优化人才结构，“罗湖的配套条件非常好，这样的地方才能招人留人”。
“罗湖的商业土壤很深厚”，卡尔丹顿服饰股份有限公司总经理助理刘丹告诉记者，改革开放之初，老东门、国贸、国商、海燕服装批发城，是全国的时尚集散地，通过罗湖桥，流行资讯和时尚商品从香港源源不断地涌来，在频繁的商品流通中和密集的近身“肉搏”中，本土企业积累力量、迅速成长。
文章来源：南方日报
标签： 地产
