近两年，相比住宅价格的涨幅，深圳的写字楼价格几乎没有上涨，并未呈现出热情的局面。但是近期，深圳的写字楼市场大宗交易频现，价格也开始企稳。华强北的世纪汇、福田中心的荣超大厦等项目均有超过亿元的大宗交易记录。
因商务氛围不浓厚，原关外的写字楼市场一直表现并不出色，但今年以来，龙岗的写字楼市场闪现出一些亮点，不少开发商在探寻着适合该区域写字楼发展的模式。
现状：写字楼扎堆，商务氛围不浓
虽然目前龙岗写字楼市场供应呈雨后春笋般增长的趋势，但商务氛围不浓厚，企业仍以制造业居多。美联物业全国研究中心高级主任何倩茹对记者表示，目前龙岗的写字楼供应不少，但从租金来说，基本都在平均50-60元/平/月的水平，算是比较低的价位。从运营上来讲，也有少数几家运营得不错。
而城市旧改使得龙岗未来写字楼供应主要集中在龙岗大道沿线的龙岗中心城片区。相关数据显示，沿着“龙岗大道”有35个项目列入城市更新计划，这35个项目中，城市综合体占据着重要的位置。而这些综合体中，写字楼也是非常重要的一个组成部分。
大运会给了龙岗一个发展契机，不少业内人士对龙岗的未来抱着十分乐观的态度。此前，曾有业内人士表示，“龙岗中心城作为龙岗区政府所在地，深圳中部发展轴线上的城市次中心及东部的文化商业中心，这决定了它未来对写字楼的需求将非常巨大。”
在这种预期之下，龙岗中心的规划建设如火如荼。
据美联物业提供的资料，目前，龙岗天安数码城、银信中心、荣超英隆大厦、和成世纪、万汇大厦、中信龙盛广场等项目均在售。其中银信中心是商务公寓，荣超英隆大厦、中信龙盛广场等项目为办公楼。在建中的万科广场将提供高水准的甲级写字楼——万科大厦，这也将对龙岗的写字楼市场有所丰富。
但与此同时，龙岗的商务氛围并不如预计的乐观。龙岗区的一位负责人曾直言，龙岗中心城的建设过程中，存在着城市发展和产业发展脱节的现象，龙岗必须要使商务人气聚集。
然值得注意的是，在售项目中，已经形成规模的龙岗天安数码城的宗地性质实际上是厂房，这个项目在龙岗目前运营情况良好。实际上说明，以龙岗天安数码城、布吉的一些工业园区为代表的办公和生产一体化的模式成为一种重要的写字楼运营模式。
探索：“办公+生产”模式开辟写字楼新机
总部经济、高科技产业、体育休闲产业、创意文化产业等在龙岗的发展被寄予厚望。与此同时，记者也发现，龙岗的一些写字楼空置率仍然较高，在发展总部经济和第三产业的路上，龙岗可能还有不短的路要走。
在这种情况下，龙岗的写字楼是否会具有适合其发展的独特的模式？
业内人士表示认为，龙岗以前的产业以工业为主，制造业尤其发达，现在单纯想去发展高科技、想搞文化产业、想搞总部经济，肯定还有很多局限性，写字楼和商业的建设数量跟上来了，但是也必须要有相应的产业来支撑其发展。
美联物业全国研究中心高级主任何倩茹认为，在现阶段来看，龙岗的写字楼如果主打中小企业可能会收到比较好的效果。另外，走生产和办公相结合的道路也是加深龙岗商务氛围的一种重要方式。
无独有偶，深圳市都会城市研究院院长高海燕在接受记者采访时也表示，在现在这个阶段，龙岗发展写字楼要因地制宜，可以吸引一些中小企业总部，比如针对制造业企业开发一些价格不高，而且是“办公＋生产”一体化形态的写字楼，换言之，也可以说是厂房的商务化。现在的天安数码城以及布吉的一些园区已经具有了这个特征。
在美联物业提供的数据中看到，龙岗目前在售的写字楼中，银信中心、中心龙盛广场、万汇大厦等项目的售价均在两万以上，银信中心由于其商务公寓的性质销售接近八成，万汇大厦的销售率从今年五月入市至今约销售了三成。由于定位不同，龙岗天安数码城的销售均价在一万五千元每平方米以下，其销售率在八成左右，租金在每平方米50-60元，有着不错的市场表现。
同时，布吉的诸多工业园区已经有着比较成熟的运营模式，比如华为工业区、上雪科技园等，基本都是以“办公+厂房”的模式在运营，并且取得了相当不错的市场效果。
“办公＋生产”的模式在龙岗基本得到市场的认可，这对强化龙岗的商务氛围，加快产业转型和升级是有帮助的。
文章来源：深圳报业集团
