“龙岗经济发展到现在，已经具备了大规模发展总部经济的条件。”龙岗区一位主要负责人在年初曾这样表示，而日前记者也从龙岗区相关部门获悉，目前龙岗正在酝酿出台扶持总部经济发展的相关政策，希望以此来推动龙岗总部经济的发展。
同时，记者也发现，虽然以龙岗中心城区为代表的龙岗重点城区商业发展迅猛，但商务氛围仍不浓，被寄予厚望的高科技产业、创意文化产业、体育休闲产业以及总部经济仍然需要大力培育。此外，龙岗区一些写字楼招商也并不如预期那般乐观，这也从一个侧面印证了龙岗发展现代服务业以及总部经济仍然有较长的路要走。
龙岗应该如何激活商务人气，带动总部经济发展？为此记者采访了深圳业内几位专业人士。这些专业人士大多认为，龙岗总部经济以及高端服务业发展有赖于整个第三产业的发展和龙岗产业转型升级的推进程度。为此，有专业人士建议，要发展总部经济，龙岗可以因地制宜地“定制”一些写字楼来吸引部分优质中小企业型企业总部；另有专业人士建议，龙岗要发展总部经济，关键在于强化城区的“功能建设”，才能形成对周边地区的辐射，而要做到这一点，政府应转变思路，加强政策引导，同时在功能建设上一定要避免房地产化。
近两年来，龙岗的商业发展进入快速推进阶段，一大批知名连锁零售商业企业落户龙岗中心城区，扎堆开店。
如沃尔玛，继在龙岗老街开设超市、在COCOpark引进山姆会员店之外，又将其在福田园岭店关门，转而选择在龙岗中心城原广百百货店址新开一家超市。如此一来，在龙岗中心城，沃尔玛即有了三家门店。华润万家也不示弱，继世贸、摩尔城、华业玫瑰郡各开一家门店之外，下半年还将在万科广场引进华润BLT精品超市。此外，人人乐、海雅百货等零售连锁商业企业也传出要进驻龙岗中心城开设门店的消息。
“除了这些已经开业的和即将开业的企业外，还有一些知名企业也在积极选址，例如国际知名的商业连锁企业麦德龙多年来一直想落户龙岗，近期它有意选址远洋新干线租赁物业开设新的门店。”龙岗区相关人士向记者透露。
除了连锁商业企业外，城市商业综合体也开始在龙岗中心城出现。目前摩尔城、COCOparK已经开业，国内知名开发商万科在深圳首个城市综合体项目，号称龙岗标杆性旗舰综合体的万科广场也有望下半年开业。“可以说，龙岗中心城区域内的商业发展如火如荼。”龙岗区经济促进局一位人士如此表示。
“龙岗以前工业区多，随着城市和经济的发展，民生配套方面的需求更加强烈了。”深圳综合开发研究员旅游与地产研究中心的宋丁教授认为，房地产业的调控使得住宅开发的利润下降，而工业地产开发同样赢利不易，“在这种情况下，开发商需要找出路，于是就瞄准了商业地产，而在深圳土地资源紧缺的当下，搞商业地产肯定不能像早期那样简单地在楼宇底层建几间商铺，于是大家就竞相去开发各类‘综合体’，这也带动了龙岗商业的发展。”
同商业综合体的红火相比，目前龙岗中心城的商务人气仍显得冷清。有业内人士表示，虽然近几年陆续有了一些写字楼，为龙岗中心城区带来一些总部办公和商务活动，但总体上看还是远远不够，“大运新城情况稍好，已经拥有了天安等”。
日前，记者也走访了位于龙岗区政府旁边的正中时代广场写字楼，发现不少楼层仍然没有装修，尚没有启用。在一楼的大厅和电梯间，人流也很少。在目前深惠路沿线也出现了一些租用社区、私人物业改造而成的写字楼，不过记者了解到，目前招商情况也不是很好，例如位于南联站附近一座写字楼，一位知情人士透露说，“大约还有一半左右空置”。
现状
商场扎堆商务氛围冷清
在大运会举办之前，不少业内人士曾对龙岗中心城的服务业发展乐观预计。例如在2009年，曾有专业人士表示，预计到2010年，龙岗对服务业的市场需求将达900亿元。“龙岗中心城作为龙岗区政府所在地，深圳中部发展轴线上的城市次中心及东部的文化商业中心，这决定了它未来对写字楼的需求将非常巨大。”
不过，现实的发展并不如当初预计的那样乐观。在一次研究大运新城未来建设的会议上，龙岗区一位负责人提醒说，20年来龙岗中心城的建设过程中存在着城市发展和产业发展脱节的现象，“20年前，龙岗中心城规划建设也很超前，比如建设了龙城广场，这在当时是大手笔，但如何通过中心城的建设来带动引领龙岗经济建设还需要我们多多考虑。因此未来龙岗中心城的建设，不但要关注其外在的城市形态，也要把商务人气聚集起来，使其成为龙岗发展的产业引擎。”
对于大运会之后龙岗中心城商务人气不如预想这一现象，宋丁认为这种现象是正常的，他表示龙岗以前是工业区，配套相对滞后，因此目前各种配套方面的需求更加强烈，现阶段确实也是商业配套发展得更快，只有等民生配套“上去了”，再加上龙岗本身产业转型的推进，才会给写字楼的发展带来机会，“这样现代服务业才会发展起来，白领才会增多，商务活动增多，商务人气也就会跟着旺起来。”
深圳市都会城市研究院院长高海燕也认为，目前龙岗还没有到大量消化甲级写字楼的时候，“这同龙岗的产业结构是有关系的，目前龙岗还是以制造业为主，第三产业约占GDP的比重三分之一，三产所占比例偏小使得其不能支撑写字楼快速发展，因此只有第三产业发展起来，写字楼才会有机会，那时商务氛围才会浓厚”。同时，高海燕同宋丁一样，也认为龙岗写字楼未来的市场机会取决于龙岗第三产业的发展和产业的转型升级，“二产转型会推动三产的发展，三产发展又推动写字楼的发展，如果第三产业所占比重能够达到45%，那么龙岗写字楼才有更大的发展机会。”
“我发现了一个现象，龙岗不少制造业企业购买写字楼，一方面是投资，另一方面也是想留到以后企业转型后使用。”高海燕表示，这一现象也说明，龙岗商务氛围有赖于辖区内的产业转型升级的推进。
探因
民生配套严重滞后
不过，在龙岗区看来，龙岗经济发展到现在，已经具备了大规模发展总部经济的条件。龙岗区一位负责人在年初曾表示，经过大运会的筹办和承办，龙岗的经济、社会、环境、基础设施取得了很大的变化，为引进总部经济提供了条件，对此龙岗区非常自信，“这一年多的招商引资情况来看，市场上对龙岗非常认可。而且随着传统产业的转型升级，加工贸易的转型升级，市场期望总部留在龙岗，一些制造、加工的环节外流，龙岗发展总部经济的时代也已经来临。”
目前，龙岗有意在龙岗中心城的龙城工业园打造总部大厦。记者也从龙岗区经济促进局获悉，目前龙岗正在酝酿出台扶持总部经济发展的相关政策，“重点是对进驻的总部企业进行扶持。”
“这个提法应该没有什么问题。”宋丁认为，龙岗目前正面临着转型升级，一些重点区域的确到了高端产业要素集聚的阶段，“可以考虑适度地发展写字楼，增加商务空间，带来高端服务业的发展。”
高海燕则表示，龙岗现阶段可以根据龙岗的现实情况因地制宜地发展一些写字楼，吸引一些中小企业总部，比如说针对一些制造业企业、尤其是一些高科技制造企业开发一些适合它们的写字楼，其特点是价格不高、可以是“办公”加“生产”的形态，“这可被认为是工业厂房商务化或是园区商务化，例如天安数码城以及布吉的一些园区都有这个特征。”
“要搞总部经济绝不是建几个园区就可以的，而是要推进城市的功能建设。”深圳大学中国经济特区研究中心的袁易明教授则从另一角度来看待龙岗总部经济的发展，“不光是建写字楼和园区，还有更重要的东西——龙岗更要从整体上加大城市的功能建设，例如信息功能、金融功能、物流功能等。”
袁易明认为，这几年龙岗商业服务功能建设是必须的，但商业服务功能建设还是基础性的服务，对于发展总部经济来说，远远不够，龙岗应该积极发展生产性服务业，这样才能为龙岗本身的制造业以及周边东莞、惠州地区提供服务并形成互补的关系。
对于龙岗也曾有意和邻近莞惠地区搞合作区的设想，袁易明认为：“想法很好，但效率低。龙岗的发展应该立足深莞惠区域合作，精确定位，研究周边地区需要什么，要创造别人需要的东西并使得对方依赖你，使自己真正成为可以辐射这些地区的中心。”
“而这就需要政府的引导，政府如何通过政策措施来引导资源配置，如何引导社会资本很重要。”袁易明表示，这方面政府一定转变思路，“其中在功能建设上一定避免房地产化。”
文章来源：南方日报
