北京甲级写字楼市场近18个月来呈现出“强预期、弱现实”的趋势，市场承压不减。第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅指出，所谓“强预期、弱现实”即市场参与者普遍认为疫情管控措施已全面取消，市场将迎来回暖，但今年一季度的市场表现不及去年四季度，并且第二季度市场仍未恢复。温书阅进一步指出，“租户和业主之间存在巨大的认知分歧。业主们认为市场已经触底，未来必然会上涨；而租户则认为市场仍将...
北京甲级写字楼市场近18个月来呈现出“强预期、弱现实”的趋势，市场承压不减。第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅指出，所谓“强预期、弱现实”即市场参与者普遍认为疫情管控措施已全面取消，市场将迎来回暖，但今年一季度的市场表现不及去年四季度，并且第二季度市场仍未恢复。
温书阅进一步指出，“租户和业主之间存在巨大的认知分歧。业主们认为市场已经触底，未来必然会上涨；而租户则认为市场仍将下跌。这种只买涨不买跌的心态在所有买家和租户身上得到充分体现，导致北京写字楼市场在上半年依然呈下行趋势。”
根据该机构发布的数据，二季度北京写字楼市场需求端仍然疲软，导致空置率持续上升。与上一季度相比，空置率增加了1.5个百分点，同比增加了2.5个百分点，达到了18.3%的高水平。
在这段时间内，全市净吸纳量再次出现负值，仅为-1.346平方米。这已经是连续三个季度净吸纳量为负值，去年四季度开始至今。上半年，全市甲级写字楼市场累积净吸纳量约为-1.67万平方米，整体去化压力不断增加。
只有丽泽、通州两个新兴商圈以及三个次核心商圈呈现出正向吸纳情况。其他地区的退租量多于新租量，因此整体呈现出负向吸纳的趋势。
温书阅分析道：“首先是这些地方有足够的供应量；其次是租金相对较低。在当前市场环境下，对租金敏感的客户更倾向于在非核心区域进行交易。”
根据数据显示，北京甲级写字楼的空置率达到了18.3%，这是过去六个季度以来最高的水平。为了应对不断增加的去化压力，业主们继续调整租赁策略，通过提供更大幅度的优惠来加速去化进程，这导致二季度北京甲级写字楼的平均租金持续下降，每平方米每月约为312.5元，环比下降2.9%，同比下降7.4%。
核心、次核心和新兴商务区的平均租金都出现了不同程度的下滑，只有少数商务区在本季度减少了空置面积，空置率环比略有下降。
尽管如此，“所有大的成交都是以牺牲租金为前提的”，但温书阅表示，“有成交就是好事”。
从供应端来看，北京市场已经回归正常轨道，在本季度共有四个新项目正式交付使用，新增约24.4万平方米的办公面积。
然而，在大宗投资方面，北京市场在二季度未能保持活跃状态，交易额有所回落。
在本季度内，北京大宗投资市场的累计成交金额仅为人民币44.68亿元，环比下降了33.7%，较去年同期下降了53.4%。而上半年的累计成交额也仅为人民币112亿元，较去年同期下降了18.6%。
据该机构指出，目前北京商办市场仍处于调整波动阶段，投资机构对于投资更加谨慎，并且投资情绪有所降温。市场上主要的成交案例更多来自法拍收购和自用型买家。
实际上，法拍成交反映了购买方的“捡漏心态”。该机构的分析师指出，在当前市场条件下，投资机构都急于寻找低价房源以避免亏损。在2016年至2018年期间，许多投资机构在北京市场高涨时抛售了很多楼宇。然而，目前很多楼宇的回报率都不如预期，导致投资机构对整个市场失去信心。
另一方面，自用型买家的成交也受到市场影响较大。分析师表示，自用型买家主要是国有央企，在批复周期较长的情况下进行成交。可能是因为批复后，楼宇的评估价值与批复前相比有所下降，这阻碍了成交的进行。
总的来说，目前北京大宗投资市场面临着调整和波动的挑战。投资机构更加谨慎，并且对市场信心不足。法拍收购和自用项目仍然是主要的投资方式。
展望今年下半年，我们认为北京写字楼市场将继续迎来大量供应。约有51万平方米的新办公面积将逐步交付入市，其中部分新项目的预租情况较好，有望拉动吸纳量回升并扭转负增长趋势。然而，无法改变整体空置率上涨的趋势。“除了新增供应对市场的影响外，企业持续进行办公空间整合、降本增效也会对市场产生影响。如果存量项目无法快速填补空置面积，年底整体空置率很可能会进一步攀升。”
第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华表示，下半年仍需要更多积极因素来推动市场筑底反弹。在波动中寻找向上发展的力量是当前市场所需之处。
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