今年一季度，新冠疫情给国内整体经济环境带来影响，直接导致国内一线城市写字楼市场租赁活动整体放缓，企业租赁需求趋于谨慎，不少企业租户推迟扩租计划及实地看楼活动，转而采取更保守的续租策略。
今年一季度，新冠疫情给国内整体经济环境带来影响，直接导致国内一线城市写字楼市场租赁活动整体放缓，企业租赁需求趋于谨慎，不少企业租户推迟扩租计划及实地看楼活动，转而采取更保守的续租策略。
在国内写字楼市场租金因疫情整体承压下行的背景下，一家智慧办公运营商却实现逆势盈利，成为行业内的新亮点。
Distrii办伴公布了2020年第一季度的经营数据显示，其中北方区域公司运营项目11个，管理面积近10万平方米，总工位数超过9000个，整体出租率常年保持在95%以上；区域一季度营业收入接近4000万元，同比增长46%，同时成功实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）全面转正。在当下写字楼市场低迷，北京新兴商圈大量新增供给，办公租赁供求向需求方倾斜情况下，Distrii办伴取得这样的业绩显得尤为不易。
Distrii办伴办公空间实景图
究其原因，Distrii办伴联合创始人倪勇表示：“2019年，Distrii办伴成功完成智慧战略升级， 搭建起‘轻重分离、一体多元、科技驱动’的线上线下一体化新工作方式平台，让Distrii办伴能够更加聚焦于办公产品模型升级、入驻企业结构优化、全流程服务效率提升。因此，北方区域公司一季度实现整体项目出租率超95%、版图快速扩张且主体业务收益的持续增长。”
灵活办公模式符合后疫情时代需求
众所周知，一季度疫情期间，大量中国内地企业采用居家办公作为响应政府要求减少出行和暂停非必要业务往来的举措，在3月逐步复工复产后，很多公司也采用弹性工作时间和员工轮班制。
对此，世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“疫情的爆发正逐步转变写字楼业主和租户的租赁理念，灵活性成为未来办公空间发展的重要属性，科技将持续赋能办公空间的变革。与此同时，办公场所的健康、安全、绿色指标在租户寻址的考量中愈发重要。”
Distrii办伴产品不断升级，已经优化迭代出1.0-5.0等适合不同企业规模大小的办公空间模型。随着市场环境变化，产品可灵活调整成利于资产价值最大化的配置组合，Distrii办伴租金溢价最高超过125%，迎合了后疫情时代企业的办公需求。
以中关村悦莱大厦项目为例，项目面积7900平方米，改造前处于半闲置状态的低能效会所，租金约为8元/平方米/天；Distrii办伴通过业态重组、智慧升级、服务赋能，改造成高端智慧办公空间，租金超15元/平米/天，租金溢价超87%。
优化租户组合提高项目抗风险能力
尽管企业对于写字楼租赁需求趋于谨慎，但也有一些抱有远见的企业租户，希望把握当前市场租金走低的机会，升级租赁办公面积的品质，将办公区迁至物业管理更为优质、设施更为完备的项目中。
与传统写字楼业主调低租金，增加免租期等常规手段吸引企业租户不同，Distrii办伴产品以科技驱动，不断完善租户智慧办公体验，并立足于优化租户组合提高抗市场风险能力，在疫情期间显然卓有成效。
对于出租率的稳定和业务的持续性增长，都是办公楼项目的核心价值所在。基于多年办公行业的数据沉淀和市场需求精准把控，Distrii办伴优化出抗市场风险系数高的客户组成结构，例如针对悦莱项目，Distrii办伴定制出了”60%大客户定制+40%共享办公组合拳”的规划，在改造阶段就实现整体项目80%客户的精准锁定。
无独有偶，2019年全新打造的韦伯时代和上地NEO办公空间，均实现开业即满租，成为业内标杆，都是采用60%为大客户定制（客户规模100人以上），30%为成长型企业（客户规模在30-100人），10%为小微企业（客户规模在1-30人之间）租户组合模式。
全流程服务轻资产模式赢得资本方青睐
自成立以来，Distrii办伴坚持轻重结合的资产运营模式，发展出定制化输出、轻资产管理运营和基金持有等不同模式。其中，轻资产模式是Distrii办伴对原空间业务模式的突破，通过输出品牌、空间改造、项目管理、招商运营等，提升项目价值和使用效率，同时满足B端企业对办公消费升级的需求。
与此同时，不少国际资产管理机构在成功收购存量资产后，都拿出一定面积体量的写字楼，交由Distrii办伴这样的新办公运营商进行局部升级改造。Distrii办伴完善了覆盖前端投资研判、中端改造、后端运营及退出等全链条服务的科技管理系统和楼宇资产增值策略，这一能力正是资产管理所倚重的。
据悉，北京韦伯时代项目、上地NEO项目等都是Distrii办伴近期以轻资产模式打造的代表之作。其中韦伯时代项目作为全流程轻资产服务模式的代表，Distrii办伴将获取该项目资产升值后的退出收益。
在项目选址上，Distrii办伴北方公司积极布局了上地商圈、中关村商圈、慈云寺商圈、大望路商圈等热门商圈核心地段。在项目管控层面，Distrii办伴以效益为核心进行降本增效，改造时间比行业平均缩减50%，改造后人均管理面积提升4-5倍，管理能耗降低30-35%。以最新开业的韦伯时代办公空间为例，项目面积共计7000平方米，Distrii办伴耗时百天左右，就完成存量资产的升级改造。
标签： 写字楼市场
