每个市场都绕不开供应和需求，摸清供求是认识市场最有效的一个方式。但写字楼市场的供求关系，一直是比较模糊的。
每个市场都绕不开供应和需求，摸清供求是认识市场最有效的一个方式。但写字楼市场的供求关系，一直是比较模糊的。问大家两个问题：
上海总共有多少办公面积？
上海总共有多少从业人员需要办公空间，需求面积多大？
这两个供求的关键问题，大家即便在商业地产从业很多年可能也还是说不清楚。这也不能怪从业者，因为数据从政府层面就是相对缺失的。
目前从业者对市场的判断主要是通过租金、净吸纳量等滞后的市场表现指标，但想要真正预判市场走势，我们需要对整体供应和需求这些先导指标更加清楚。
今天这篇文章，我们就尝试去解答上面这两个问题，看看上海写字楼市场现在是不是供大于求、大了多少、供应和需求的增长速度是否一致等，尝试摸清市场的轮廓。
- 01 市场总供应 -
我们选取上海历年全社会办公用房竣工面积来计算上海的办公楼总供应，这个数据涵盖了上海各个等级、各种用途（租赁/自用）的办公楼总面积，可以较合理的反映市场总供给。
需要指出的是，由于政府数据的缺失，部分年份的数据我们只能通过多维度的数据进行合理的估算，文章中大部分数据都是基于已有数据的合理估算。具体的估算逻辑大家感兴趣可以查阅各个图表下的注释。
截至2019年，上海全社会办公用房总供给约为1.2亿平米。2010-2014年上海全社会办公用房竣工量平均为442万平米/年，平均占当期存量的6.0%，2015-2019年年均竣工量快速增加到平均635万平米/年，占存量6.4%。
上海全社会办公用房累计竣工面积及增长
注：数据来源上海统计年鉴、上海房地产年鉴、楼澜研究院。部分年份的全社会办公用房竣工面积数据缺失，推算的依据为全社会办公用房竣工面积=全社会非住宅竣工面积*0.35，0.35约为有办公竣工面积数据年份时，办公竣工面积比非住宅竣工面积的平均比例。
如果我们想进一步了解企业自用之外的、面向市场的写字楼存量，我们可以观察另外一个数据 -- 房地产开发企业办公楼竣工面积，即主要用于租赁或销售的房企开发建造的办公楼，排除了政府、企业雇佣建筑施工单位建造的自用办公楼。
截至2019年，上海房地产开发企业办公楼累计竣工量达到5690万平米。2010-2014年年均竣工量为175万平米/年，占存量平均4.9%，2015-2019年年均竣工量同样出现大幅增加，约323万平米/年，平均占比存量6.9%。这也解释了最近几年的市场压力。
上海房地产开发企业办公楼累计竣工面积及增长
数据来源：上海统计年鉴、上海房地产年鉴
- 02 市场总需求 -
办公租赁的最终需求来自企业员工，在办公室中办公的从业人员越多，办公室的租赁需求也相应越高。我们可以把部分需要办公室的第二产业从业者，以及大部分第三产业从业者统称为“办公空间潜在需求人群”。
上海2019年的第二产业从业者为336万人，第三产业从业者为1000万人。假设第二产业从业者中有30%多多少少还得有个办公桌，第三产业从业者中80%有办公需求，那么2019年上海整体的办公用房需求人数为336*30%+1000*80%=900万人。
不同行业、不同类型的公司人均办公面积会有差别，但我们取个平均，假设每个员工的办公需求面积大约为10平方米。那么我们就可以得出上海整体办公市场的需求面积为9000万平米。
上海预计有办公需求的从业人数及增长
数据来源：上海统计年鉴
- 03 供求关系 -
由于缺少上海2020年的从业人数数据，我们只能通过19年的供需数据来观察市场的供需关系。上海2019年的办公市场总供应1.2亿平米，总需求9000万平米，市场需求存在3000万平米的缺口，整体市场空置率大约在25%。
上海办公市场总供应 vs 总需求 vs 整体租金
数据来源：上海统计年鉴、上海房地产年鉴、楼澜
供大于求的情况放到任何一个市场都很正常，只是这几年的供给增长速度远远超过需求的增长速度，让市场持续承压。这在租金表现上也有所反映。
从下图我们可以看出从2015-2019年，办公用房供给的增长速度为年均6.4%，而办公用房需求面积的年均增长为1.9%。供给增速是需求的3.4倍。
从新增供给和需求的绝对值上看，新增供应量也远大于新增需求量。2015-2019年年均新增供应为635万平米，而新增有办公用房需求的从业人员16.5万人，折算平均新增需求面积仅为165万平米。
上海办公市场总供增长 vs 总需求增长
注：数据来源上海统计年鉴、上海房地产年鉴、楼澜研究院。2013年全社会从业人员统计口径出现变化，导致数据异常难以参考，因此2010-2014的需求数据不做统计。
- 04 总结 -
截至2019年，上海办公市场总供应约1.2亿平米，总需求9000万平米，整体市场空置率大约在25%
从全社会从业人数来看，有办公空间需求的从业人员数增长较为平缓，2015-2019的平均年增长约为1.9%，但2019年出现需求的反弹苗头，增长5.1%
近年来供应增长快速，年均增长6%+。新增供应的增长速度远超需求的增长速度，需求缺口越来越大
政府应该管理供应增长，将供应的增速和绝对增量与需求增长锚定，保持相对同频，维护更加健康的办公市场
原文来至：楼澜微信公众号
