根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，22Q2上海经历疫情以来最为严厉的封控，办公市场长时间处于停摆状态，因办公物业经营周期性较长的特征，目前仍整体表现较为稳定，但未来年内预计将持续承压。
以下文章来源于克而瑞资管 ，作者CAIC 点击查看原文：克而瑞资管2022年Q2上海写字楼市场回顾与展望
文 | 克而瑞资管
上海资管研究团队
根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，22Q2上海经历疫情以来最为严厉的封控，办公市场长时间处于停摆状态，因办公物业经营周期性较长的特征，目前仍整体表现较为稳定，但未来年内预计将持续承压。全市甲级写字楼空置率6个季度以来首次上升，至18.5%，甲级写字楼平均租金环比下降0.8%至7.4元/㎡/天，净吸纳量仅8.1万㎡同比下降79%；办公依然为上海大宗成交绝对主力业态，二季度成交金额占比超9成；销售市场方面，供应同比降幅达9成，静安区成交量居首；商办土地成交总建面同比下降6成。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
| CAIC 市场监测（上海）
市场：二季度上海经历疫情以来影响最为严重的封控，办公市场长时间处于停摆状态，目前整体表现仍相对稳定，考虑到办公业态经营的周期性普遍较长，未来一段时间将持续承压。
行业：金融、新基建、物流仓储及生物科技等行业需求的增长仍较为确定，而此前持续的主力需求互联网行业增长放缓。
板块：较多项目工程延期，但下半年部分新兴板块如徐汇滨江等仍有大体量楼宇集中入市的预计供应，日趋成熟的商务配套和较高的性价比将对传统核心商务区形成持续的冲击。
运营：在防疫政策的指导下，楼宇环境安全的重要性突显，而楼宇数字化管控也将从降本增效的运营中起到常态化安全防控的重要作用。
图片宏观市场
第三产业增速同比下降3.1%
办公楼投资额增速同比下降21.9%
▌全市甲级平均租金环比下降0.8%，空置率6个季度以上首次上升
二季度上海受疫情封控影响时间长、范围广，但整体办公市场仍相对稳定。两个新增供应入市共18万㎡，甲级写字楼空置率6个季度以来首次上升，达18.5%。全市净吸纳8.1万㎡同比下降79%，非核心商务区的吸纳表现优于核心区域。
全市甲级写字楼平均租金及环比变化
数据来源：CAIC商办数据系统
22Q2全市甲级写字楼平均租金环比下降0.8%至7.4元/㎡/天。核心商务区甲级写字楼租金环比下降0.6%至每平方米每天人民币9.50元。非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降1.0%至每平方米每天人民币5.83元。
租赁市场
新增供应22万㎡，全市甲写存量至1530万㎡
净吸纳量8.1万㎡同比下降79%
全市新增供应、净吸纳量及空置率
数据来源：CAIC商办数据系统
据克而瑞资管监测，22Q2上海甲级写字楼市场共2个新增供应项目合计22万㎡体量入市，其中5万㎡位于传统核心商务区，17万㎡位于非核心商务区，截止季末全市甲级写字楼市场存量达到约1530万㎡；二季度全市净吸纳仅8.1万㎡，同比下降79%。疫情较大程度削减了部分企业的扩租计划，同时抑制了租赁需求的增长，缩减租赁成本、控制租赁规模成为今年未来时期内主流企业的重要选择。
22Q2上海各子市甲级写字楼租金与空置情况
数据来源：CAIC商办数据系统
销售市场
上半年大宗成交总额426亿元，同比提升12.8%
二季度办公成交金额占比超9成
▌大宗成交总额256亿元居内地首位，多个明星项目成交
上海各业态大宗交易成交金额
数据来源：CAIC商办数据系统
据CAIC监测，2022年二季度上海大宗成交总额170亿元，上半年成交总额426亿元同比提升12.8%。本季度上海经历了大范围和长时间的疫情封控，季度大宗成交总额环比下降33.6%。办公依然为上海大宗交易市场的绝对主力业态，二季度成交额占比超9成。具有标志性的交易为不夜城板块的大悦中心和苏河湾中心两栋写字楼，买房为来自内蒙古的投资和能源企业，据相关披露，两宗均为自用型收购，且兼顾企业战略扩张、品牌展示等用途。此外，金融机构的价值投资也依然为主要收购需求，如太平洋置业14亿元买入绿地瀛通大厦。即便经历疫情以来最为严厉的封控期，上海办公资产的流通性依然经受起严峻的考验。
2022Q2大宗交易部分案例
数据来源：CAIC监测整理
▌办公销售市场供应同比降幅达9成，静安区成交量居首
22Q2上海全市办公销售供应面积仅1.4万㎡较去年同期下降92%，总成交面积约25.6万㎡同比下降7.1%。供应方面，仅浦东区和青浦区有新增销售产品入市。成交方面，静安区领跑全市总成交13.4万㎡，成交均价69341元/㎡仅次于黄浦区；其中，位于不夜城板块的中粮天悦壹号和静安苏河湾中心为主力成交项目，两个项目买方均为来自内蒙古的企业。浦东区成交面积位居第二，主要成交项目位于源深洋泾板块。
2022Q2各行政区办公销售市场
数据来源：CAIC商办数据系统
二季度全市平均成交价格56229元/㎡同比提升26.8%，传统核心区未有成交；非核心区成交均价环比大幅提升,其主因为次核心板块的优质大体量办公项目成交，其高额成交均价所致。
商办供应总建面、楼板价同比降4成
成交总建面同比降6成
22Q2总计供应7幅商办用地，供应总建面约43.4万㎡，同比下降39.3%；共成交4幅商办用地，成交总建面27.1万㎡，同比下降60.3%；成交楼板均价为10908元/㎡,同比下降39.3%。
上海商办用地市场走势
数据来源：CAIC商办数据系统
二季度上海商办土地成交主要集中于非核心区板块，成交总建面居前的为杨浦区和金山区，东外滩和枫泾镇板块分各有一块商办用地成交，成交总建面分别为11.2万㎡和9.8万㎡；此外松江共成交总建面6.2万㎡，4幅商办土地均为底价成交。
2022Q2重要商办土地成交
数据来源：CAIC数据库
未来供应
-END-
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
