根据 CAIC 监测显示， 2021 年 Q1 上海写字楼市场延续 20 年持续向好态势；平均租金与 20Q4 基本持平，保持在 7.36 元/㎡/天附近，空置率降至 21.8%；25.8 万 ㎡ 新增项目入市，全市甲级写字楼市场存量达到约 1418 万 ㎡；TMT 和金融行业企业仍为租赁主力；一季度上海大宗交易总成交金额约 175.7 亿，同比上升 12.3%，集中办公的总部经济热度仍在延续。***CAIC 市场监测（上海）市场经历了 20 年的艰难企稳，21...
根据 CAIC 监测显示， 2021 年 Q1 上海写字楼市场延续 20 年持续向好态势；平均租金与 20Q4 基本持平，保持在 7.36 元/㎡/天附近，空置率降至 21.8%；25.8 万 ㎡ 新增项目入市，全市甲级写字楼市场存量达到约 1418 万 ㎡；TMT 和金融行业企业仍为租赁主力；一季度上海大宗交易总成交金额约 175.7 亿，同比上升 12.3%，集中办公的总部经济热度仍在延续。
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CAIC 市场监测（上海）
市场
经历了 20 年的艰难企稳，21 年一季度上海整体办公市场复苏明显，各重要子市场的活跃度已恢复至疫情前水平，核心商务区表现强劲；
租户
21Q1 净吸纳量为近两年单季度新高达 37.1 万 ㎡，租赁活动最为活跃的行业板块仍为金融业，其已形成从核心到新兴商务区渗透的趋势，占比租赁总成交近 40%；
业主
领先竞品的招商策略，运营方式和办公品质的组合体系成为赢得客户选择的充分且必要条件；
板块
借鉴国际大都市的规划发展经验，上海多中心发展模式已成确定趋势，通达便利性是企业选址的重要考量因素，具备交通优势的新兴板块更有望在新一轮发展红利下占据先机。
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宏观市场：写字楼市场延续20年持续向好态势，全市甲级写字楼空置率环比降至 21.8%
数据来源：统计局
2021 年春节疫情控制有效，社会经济正常运行，上海写字楼市场一季度延续 20 年持续向好态势，净吸纳量近 5 个季度连续高质增长，全市甲级写字楼空置率环比下降 0.7 个百分点至 21.8%。
全市甲级写字楼平均租金及环比变化
数据来源：CAIC数据库
21Q1 上海全市甲级写字楼平均租金与 20Q4 基本持平，保持在 7.36 元/㎡/天附近。核心商务区甲级写字楼租金环比上升 0.32% 至每平方米每天人民币 9.43 元，非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降 0.5% 至每平方米每天人民币 5.69 元。
租赁市场：租赁需求旺盛，净吸纳环比上涨 25.2%；头部及快速成长的 TMT 类企业为租赁主力
全市新增供应、净吸纳量及空置率
数据来源：CAIC数据库
据 CAIC 资产数据库监测显示，21Q1 上海甲级写字楼市场共迎来 25.8 万 ㎡ 新增供应项目入市，环比 20Q4 下降 36%，同比 20Q1 上升 112%，较多供应集中于徐汇滨江板块。截止目前，全市甲级写字楼市场存量达到约 1418 万 ㎡。本季度核心与非核心商务区的净吸纳量均高于其对应的新增供应，企业扩租和迁址的需求在经历了 20 年的萎缩后迎来了集中释放。
2021Q1主要租赁成交
数据来源：CAIC监测整理
本季度头部及快速成长的 TMT 类企业为租赁主力，如亚马逊 9900 ㎡ 签约前滩中心，Clubhouse 5000㎡ 入驻外滩 SOHO，此外科技金融行业从传统商务区至新兴热点商务区渗透趋势已经形成，政策引导和产业聚集效应愈发成为企业选址的重要考量。
上海2021Q1各子市场租金与空置情况
数据来源：CAIC数据库
销售市场：办公总部经济热度延续，商业成交额占比提升；全市办公销售成交集中于非核心区域，量升价跌
1. 办公总部经济热度延续，商业成交额占比提升
上海各物业大宗交易金额
数据来源：CAIC数据库
据 CAIC 资产数据库监测显示，2021Q1 上海大宗交易成交总额 175.7 亿元，较去年同比上升 12.3%，1-2 月的成交总额较低，3 月开始有明显提升。其中，办公/研发办公业态仍为一季度大宗交易物业类型的主力需求，其总成交额占比 79.5%。为推进新时期的战略发展，集中办公的总部经济热度仍在延续，例如百年人寿 22 亿元收购虹口星外滩5号楼，中泰证券 27.35 亿元购置上海绿地外滩中心办公楼。
2021Q1大宗交易部分案例
上海一季度商业成交占比同比提升，主要成交源于 LINK（领展房地产投资信托基金）2 月 24 日以 27.72 亿元完成对上海七宝万科商业广场 50% 的股权收购；七宝万科近两年运营表现突出接近满租，公告显示其 19 年租赁总收入 3.87 亿元；目前每月收入约 3280 万元，预估毛回报率可达 6.15%，一线城市的优质商业资产持续被资本加码。
2. 全市办公销售成交集中于非核心区域，量升价跌
2021Q1各行政区销售市场
数据来源：CAIC数据库
21Q1 上海办公销售全市供应较去年同期上调 59%，成交量同比上涨 9.2%，虹口成为本季度供应最多的区域，供应面积达 14.7 万 ㎡，且套均面积在 2000 ㎡ 以上；闵行为成交面积最高的区域，单季共成交 75303 ㎡，成交均价 55087 元/㎡；其中，单项目维度虹桥汇表现最为亮眼，贡献成交面积第一为 32851 ㎡，成交均价 73000 元/㎡。
本季度全市成交价格 37240 元/㎡ 同环比均降幅较为明显，95% 占比以上的成交集中在非核心区域；其中核心区成交均价 52837 元/㎡；非核心区成交均价 37004 元/㎡。
土地市场：涉办土地成交面积同比下降 5.2%，临港新城热度不减
21Q1供应 7 幅涉办用地，共计 29.4 万 ㎡，同比下降 70.2%；成交 21 幅涉办用地，共计 82.1 万㎡，同比下降 5.2%；成交均价为 10622 元/㎡，同比下降 3.9%。
1. 市场监测
南汇的临港新城为本季度土地成交幅数和面积最多的板块，成交时间集中在 1 月底，成交总价占比总成交额约 55%，土地市场活跃度较高；溢价率最高的单幅土地在松江新城板块为 52.3%。
2021Q1典型办公土地成交案例
数据来源：CAIC数据库
未来供应及展望
一季度的强劲吸纳充分体现了上海对外来企业的吸附能力和本地企业的发展潜力，核心商务区甲级写字楼率先实现平均租金的小幅反弹，其市场韧性得到进一步加强。
未来的新增供应集中在非核心区的新兴商务区，而优质的新兴商务区已经成为热点；不仅局限于以往产品和招商运营差异化的竞争，在未来上海多中心规划发展的格局下，政策引导下的新型产业集群效应将为上海办公市场带来新一轮的红利期。
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