正值复工之际，近期很多公司跟衡雁讨教一个话题：写字楼到底要不要给客户免租金？作为业主到底应该在这个情况下有哪些侧重点？今天为大家抛砖引玉，希望大家可以后台留言或者添加微信详聊。
正值复工之际，近期很多公司跟衡雁讨教一个话题：
写字楼到底要不要给客户免租金？作为业主到底应该在这个情况下有哪些侧重点？
今天为大家抛砖引玉，希望大家可以后台留言或者添加微信详聊。
讨论环节：
1：写字楼及办公园区该不该免租？
其实把政策全部拎出来之后，可以看到，大部分免租金的办公楼产品基本还是针对园区和小微企业。
写字楼客户基本还是有一定规模的的企业了。或者说小微企业在写字楼的占比相比较而言并没有那么大，尤其是甲级写字楼。
对于小微企业，初创公司：实际上创业公司就是没有这次疫情，淘汰率也很高。
与商业商场不同的是，疫情对办公楼的主力客户虽然有影响，但是与商场相比，大巫见小巫。写字楼租金仅占企业运行成本不到8%，甚至更低（以杭州为例，50人企业，500平方，按照杭州写字楼价格计算，办公室租赁成本为45.6万）。而且对一些大型企业的影响更为有限。
这次疫情的影响，主要是对那些从事餐饮、旅游行业等需要直接面对消费者（TO C）的中小企业影响最大，这类中小企业也主要集中在商场的商铺中，所以在第一时间内就减免了它们的租金。
写字楼是办公空间，对于租赁企业而言，这部分是纯投入，商场是经营场地，承租者与商场更多的是绑定关系；
多数身处办公楼的中小企业，大部分还是TO B为主，员工可以在家办公，公司业绩受到的直接影响没有商场租户那么明显。
真正影响写字楼客户的是什么呢？是复工时间的不确定性！导致产业链出现断层。
举个简单例子：写字楼可以出租了，但是装修工人没到位，写字楼装修不了，就算写字楼装修了，家具搬运公司的搬运工人没有复工，还在居家隔离呢，那么还是没法入驻新的写字楼。
写字楼和园区牵涉面实在是太广了，动辄几千万方的体量，与商场的面积和牵涉面不可同日而语；
写字楼和园区的投资回报及财务折旧，等各方面都还是有一定的压力，疫情的情况其实增加了物业的压力和成本，但是物业的增项收益有限，不可能会因此多收客户物业费吧。
综合考虑，为中小企业主减免写字楼及办公场地租金，可以提倡，但业主还是应该实际情况来决定是否为办公楼租户减免租金。
有实力的房企这时候当仁不让需要表现出强烈的社会责任感，也为社会起到颇有影响力的榜样作用。
2：有没有免租金的办公楼及写字楼案例？
有。已有一些写字楼产业园开始实行减租。
先为行业减免房租的一位二房东致敬！（壹空间减免半月租金，对抗疫情，与您同在!）
比如，花样年集团将对深圳区域产业园区自持物业福年广场、乐年广场、AIPARK园区的2月份租金实施全部减免；
北京通州东郎电影创意产业园减免产业园内86家商户14天租金。
但是，从目前来看，写字楼尚未出现商场“减租潮”那样大规模的租金减免行动。
3：业主碰到企业要求免租金的情况发生时，该如何应对？
首先还是需要针对写字楼及园区内的企业及产业进行一波排查，排查哪些方面呢？
1：有哪些产业？是否有疫情相关医疗，医废处理等企业？
2：小微企业有哪些？什么是小微企业？租赁面积在100方以下，甚至50方以下的企业。小微企业占比多少？
3：提出困难的企业有多少？到底存在哪些经营上的困难？是因为疫情，还是本身在年前就岌岌可危的企业？
4：把更多的投入放在物业基础服务，防控意识上，和业主更多的说明如何保障企业正常复工后的员工安全，如何给到客户在基础服务上的安全感。
5：可以适当把免租放到续租的条件或者，租期的结尾。（具体实操看客户反馈，不要杆精。）
衡雁还是鼓励大家在这个时候发挥大爱，为小微企业，为在这次防疫工作中做出贡献的相关企业给到一些免租政策。
钱是挣不完的，在自己能力范围内，花点钱求个名声也是一件非常积善的事情。
接下来我们来看一下，全国各地方政府，针对企业办公场地租金的减免政策。
浙江
减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（责任单位：省国资委，各市、县〔市、区〕政府）
帮扶小微企业园。对在疫情期间为小微企业减免租金的小微企业园、产业创新服务综合体等各类载体，优先予以政策扶持。（责任单位：省经信厅、省科技厅）
衡雁说：
浙江的办公经营用房免租政策来看，第一个是国有资产产权物业，第二个是小微企业，能够享受一个月免租，两个月减半的优惠。
这里面有两个问题需要企业详细沟通：
1：国有资产类的经营用房，如果是二房东为运营主体的，那么是不是享受同等的优惠？
2：小微企业是不是需要认证过？
3：关于帮扶小微企业园区，予以政策扶持的标准主要体现在哪些方面？是税收还是财政补贴，还是哪些方面？
上海
嘉定区：
减免中小企业房租。对承租本区内国有、集体企业资产类经营用房的中小企业及个体工商户，暂免收房租1个月、减半房租2个月，到期后视情延长。对租用其他经营用房的，动员业主（房东）为租户减免租金。
静安区：
鼓励区属国有企业对自有房产向中小微企业出租的，提供至少1个月的减、免租；减、免租部分由区财政给予一定的补贴。
支持各街道、镇参照执行。
杨浦区：
对落户本区科技园区且实际办公租借在科技园区载体的小微企业和初创企业给予2个月房租减免。对租用其他经营用房的，鼓励经营方为租户减免租金。
对疫情防控期间区内创新创业中小企业人才，入驻区属单位经营的人才公寓，给予2个月房租减半，并鼓励其他经营方为区域内各类人才租房减免租金。
衡雁说：
上海每个区确实都有比较大的自主权，从上面三个区来看，每个区段的政策都不一样。
其中我想重点赞一下杨浦区，并没有国有企业园区等字眼描述，而且直接是2个月的免租。
当然，针对的还是小微企业和初创企业。
除此以外，还对于企业租赁的人才公寓也做了补贴，这个真的是实实在在为企业减少麻烦，站在企业的角度思考问题。
苏州
减免中小企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（市国资委，各市、区政府（管委会））
衡雁说：
苏州是最早出具支持小微企业政策的城市，快准狠，衡雁对此钦佩不已。
可以说，苏州打了一个很好的样，第一，政策清晰，第二还在每一条政策下面标明的主管单位。
政策，分管及落实责任单位，这一点真的值得学习。
深圳
福田区
租金减免支持
区政府、区属国有企业物业对符合条件租户2020年1月份减租金50%、2月份租金全免，3月份减租金50%。
鼓励福田区15家股份合作公司对租户减免租金，对为符合条件的企业减免租金的，在2020年股份合作公司支持政策中依照减租规模予以专项支持。
鼓励支持商业街区、园区、综合体业主减免租金，对为符合条件的企业减免租金的，在2020年产业资金政策中依照减租规模予以专项支持。
衡雁说：
深圳福田区的房屋政策后面有做一些补充。
福田区把区域内的股份合作公司拉了进来，这真的是一步好棋，政府做一个组局者：对于给政策的，不会亏待你们的。在产业资金依照减租规模予以专项支持。
这样大家有方向，有信息，也没有后顾之忧。
北京
减免中小微企业房租。
中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；
承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。
对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。
对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。
（责任单位：市国资委、市财政局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、市科委、市委宣传部、市文化和旅游局、市广播电视局、市体育局、中关村管委会、市文资中心、北京经济技术开发区管委会、各区政府）
衡雁说：
看到责任单位的时候，衡雁确实惊呆了，首都确实就是首都啊。
对北京而言，哪怕只是针对国有企业园区，写字楼的免租的牵涉面都还是太广了。
厦门
适当减免房租。对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，租金1个月全免、2个月减半；鼓励其他业主(房东)为租户减免租金。国有企业出租的经营用房，可参照政府性经营用房做法并结合自身实际加以执行。
降低企业创新创业成本。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持，其中每个创业创新示范基地享受中小企业服务补贴劵总额度由30万元提高至50万元。
衡雁说：
衡雁在厦门待了四年，所以拎出来福建的创新创业城市，最大的亮点是把补贴金额圈定了，对于园区及运营商也会有自己的尺度了！
重庆
11.减免租金。疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免1至3个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。（责任单位：市国资委、市商务委、市财政局，各区县）
衡雁说：
重庆对于免租是一个范围，并没有完全框定一个标准，个人觉得没大必要。
你都已经开了这个口了，还给落地的运营商，开发商，业主们多出这么道题干嘛？
写在最后：
疫情的肆虐令原本已经十分脆弱的中小企业雪上加霜。中小企业由于被迫延期开工、停产，经济损失不可预计，但员工工资、厂房租金、利息等刚性成本仍须支出。
与小企业生存状况类似，中小园区运营商，大大小小的二房东，在2019年本身市场就不好的情况下，经历了这么一出，更是雪上加霜。小的物业有的还亏本运营，二房东甚至负债前行，而且减免租金从法律角度确实也不是法定义务。
话说回来，对于有能力的，实力雄厚的，可以以自己的方式为这次的疫情遭受影响的中小企业做点事。
毕竟向善的企业运气都不会太差。
文章来源：衡雁（微信公众号）
