2020年上海写字楼供应减量缓解市场压力，合理租金水平助力市场超预期回暖。从全年来看，伴随疫情有效控制及经济逐步回暖，写字楼市场需求先抑后扬，交易量强势反弹。尽管成交表现活跃，但受多重因素影响，写字楼租金仍持续下滑，但降幅也持续收窄，至年末已呈现企稳趋势，上海办公市场的韧性在全国屈指可数。2021年是上海市“十四五”规划开局之年和“数字化转型”发力之年，在宏观经济企稳、市场信心复苏的大环境优势下，上海写字...
2020年上海写字楼供应减量缓解市场压力，合理租金水平助力市场超预期回暖。从全年来看，伴随疫情有效控制及经济逐步回暖，写字楼市场需求先抑后扬，交易量强势反弹。尽管成交表现活跃，但受多重因素影响，写字楼租金仍持续下滑，但降幅也持续收窄，至年末已呈现企稳趋势，上海办公市场的韧性在全国屈指可数。
2021年是上海市“十四五”规划开局之年和“数字化转型”发力之年，在宏观经济企稳、市场信心复苏的大环境优势下，上海写字楼市场一季度表现延续了去年底的显著回暖态势，同时伴随着新阶段城市蓝图绘制和政策变迁进程而加速升级。
上海全面推进数字化转型，写字楼市场加速升级
2020年底，上海市公布《关于全面推进上海城市数字化转型的意见》，要求深刻认识上海进入新发展阶段全面推进城市数字化转型的重大意义，明确城市数字化转型的总体要求，并将之作为上海城市发展的重要发力点。
2021年1月，上海市正式发布《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，以强化“四大功能”、深化“五个中心”建设、推动城市数字化转型、提升城市能级和核心竞争力为主攻方向，绘制了未来5至15年上海城市发展蓝图。新规划提出诸多与写字楼市场息息相关的“谋篇布局”，如：以张江科学城为重点推进科创中心承载区建设；促进六大重点产业集群发展；更好发挥自贸试验区和临港新片区试验田作用等等。
城市转型升级和产业能级提升将大大提升写字楼市场发展前景。据上海市统计局数据显示，1-2月上海市固定资产投资总额比上年同期增长28.2%，其中房地产开发投资比去年同期增长28.7%；办公楼开发投资同比增长5.4%。
一季度上海经济延续复苏，重点行业快速发展
2021年一季度，上海市地区生产总值为9458.86亿元，同比增长17.6%。其中，第一产业增加值为16.14亿元，同比增长0.4%；第二产业增加值为2216.39亿元，同比增长29.3%；第三产业增加值为7226.33亿元，同比增长14.3%。（数据来源：中指研究院）
图1:2018-2021Q1上海GDP产值
数据来源：上海市统计局、CERIS中指数据库
2021年一季度，上海市固定资产投资同比增长27.1%，两年平均增长7.4%。从投资领域看，房地产开发投资同比增长24.7%，两年平均增长7.0%；工业投资同比增长30.2%，两年平均增长15.4%，其中，制造业投资同比增长26.1%，两年平均增长18.9%；基础设施投资同比增长22.7%，两年平均下降0.6%。（数据来源：中指研究院）
第三产业方面，一季度，全市第三产业增加值比去年同期增长14.3%，两年平均增长5.5%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业增加值854.47亿元，同比增长18.6%，两年平均增长15.9%；房地产业增加值848.71亿元，同比增长24.4%，两年平均增长5.6%；金融业增加值1870.07亿元，同比增长8.0%，两年平均增长7.6%；批发和零售业增加值1115.60亿元，同比增长24.9%，两年平均增长0.3%。（数据来源：中指研究院）
总体来看，一季度上海经济呈现稳定恢复的良好态势，同时，全球疫情仍在蔓延，上海市作为外贸、金融领域的重要城市，经济表现出强大的韧性。
写字楼市场延续向好态势，全市甲级写字楼空置率环比降至 21.8%
由于2020年大批新项目受疫情影响延期入市，2021年上海写字楼市场将迎逾百万平方米的高位供应量。一季度开场即新入市5个甲级写字楼项目，主要有南京西路板块“锦沧文华广场”、世纪公园板块“云汇天地”、徐汇滨江板块 “阳光滨江中心（南楼）”及闵行七宝板块“上坤中心”“虹桥万创中心一期”，总计新增供应量达23.66万平方米。
新增供应起量的同时，租户需求随经济复苏而显著回升。2021年春节疫情控制有效，社会经济正常运行，上海写字楼市场一季度延续2020年持续向好态势，净吸纳量近5个季度连续高质增长，全市甲级写字楼空置率环比下降0.7个百分点至21.8%。（数据来源：CAIC）
2021年第一季度上海全市甲级写字楼平均租金与2020年第四季度基本持平，保持在 7.36 元/㎡/天附近。核心商务区甲级写字楼租金环比上升 0.32% 至每平方米每天人民币 9.43 元，非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降 0.5% 至每平方米每天人民币 5.69 元。（数据来源：CAIC）
图2：上海市甲级写字楼平均租金及环比变化
数据来源：CAIC数据库
大宗交易频现，投资市场需求复苏
据 CAIC 资产数据库监测显示，2021第一季度上海大宗交易成交总额 175.7 亿元，较去年同比上升 12.3%，1-2月的成交总额较低，3月开始有明显提升。其中，办公/研发办公业态仍为一季度大宗交易物业类型的主力需求，其总成交额占比 79.5%。为推进新时期的战略发展，集中办公的总部经济热度仍在延续，例如百年人寿22亿元收购虹口星外滩5号楼，中泰证券27.35亿元购置上海绿地外滩中心办公楼。
图3：上海各物业大宗交易金额
数据来源：CAIC数据库
重点商务区检测：虹桥商务区
2021年2月，国务院批复《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，以下简称《总体方案》，《总体方案》明确，虹桥国际开放枢纽跨沪苏浙，总面积达7000平方公里，其中“一核”为151.4平方公里的虹桥商务区。商务区要立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，紧扣“一体化”和“高质量”两个关键，着力建设国际化中央商务区，着力构建国际贸易中心新平台，着力提高综合交通管理水平，着力提升服务长三角和联通国际能力，以高水平协同开放引领长三角一体化发展，这标志着虹桥国际开放枢纽成为继自贸试验区临港新片区、长三角生态绿色一体化发展示范区之后，上海落实长三角一体化发展国家战略的又一重要承载地。
在长三角一体化战略背景下，虹桥商务区作为国际综合交通枢纽、国际化中央商务区和国际贸易中心的平台，承担着全球企业总部集聚地的重要功能，该商务区已经吸引了万科、龙湖、瑞安等多家大型房地产企业参与开发建设，入驻了上百家优质企业总部及上市公司，近三年注册资本 5000 万以上的企业约 25% 集中于虹桥商务区。此外依托国家会展中心，大力发展高端会议展览业、会展配套专业服务业及会展关联产业，吸引策展、设计、广告、物流、租赁、翻译等服务业，承接“大交通”“大会展”“大商务”三大核心功能，打造全球城市的国际服务中心。
图4：近三年核心商务区企业注册资本 5000 万以上占比
数据来源：CAIC数据库
总体来看，在环境持续好转、新政策施行的“十四五”开篇之年里，上海写字楼市场将拥有更明确的发展方向指引，各版块经济能级进一步提升，足以应对挑战并迎来更多机遇。
