前段时间，财政部官网公告了一则重磅信息：从今年起，中央财政创新方式方法，支持上海、南京、杭州等15个城市实施城市更新行动，单个城市最高补助12亿元。
当然，城市更新项目通常涉及拆迁、安置、改造、重建等多个环节，所需资金量大、占用周期长，仅靠财政拨款远远不够，必须创新市场化融资模式，充分调动社会力量参与其中，分担财政出资压力。
今天，明源君就来解读下，中央拨款对城市更新会起到什么作用，以及城市更新还有哪些可供学习借鉴的融资模式。
城市更新出现重大转变
经济资源向特定城市集中
明源君多次强调，随着房地产市场供求关系发生重大转变，构建房地产发展新模式刻不容缓。
而加快推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，正是根据房地产市场新形势推出的重要举措。
尤其今年以来，围绕城市更新的“真金白银”利好不断。
比如今年以来，国内多个城市宣布城中村改造专项借款落地，尤其在纳入城中村改造的35个超大特大城市，几乎都有相关款项落地。
截至5月27日，国家开发银行发放城中村改造专项借款1002.47亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等34个城市的376个项目。截至5月20日，农发行累计投放城中村改造专项借款780.53亿元。
虽然城中村改造专项借款的投放金额不是很大，但实际效果不容小觑。
一方面，城中村改造专项借款成本低、期限长，可在一定程度上缓解城中村项目资金投入大、改造周期长的困扰，尤其是城中村改造项目前期征收安置带来的资金筹措压力，继而提振项目实施主体参与改造的积极性。
另一方面，城中村改造专项借款属于特殊政策支持，不会构成地方政府隐性债务的新增，对减轻地方财政压力，更好更快地推进城中村项目改造也有正面作用。
而刚刚财政部宣布的支持上海、南京、杭州等15个城市实施城市更新行动，信号意义就更加强烈。
首先，中央财政亲自下场，拿出真金白银，能直接缓解地方政府的财政压力，解决城市更新项目“起步”资金的问题。
根据中央财政资金补助标准，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。
其次，专款专用，明确改造重点，避免“撒胡椒面”。
这次财政部明确要求，示范城市要按照因地制宜、因城施策的原则，有针对性的解决制约本城市发展的问题，比如地下管网和综合管廊建设、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造等工作，避免面面俱到。
最后，采取竞争性选拔的方式，预示着城市更新今后不再大面积撒网，而是将经济资源向特定城市集中，尤其是向超大特大城市和长江经济带沿线大城市倾斜。
根据公示，在申报前，示范城市需同时满足以下基础条件：
一是建立推动城市更新工作的组织领导和协调工作机制，并制定示范城市建设工作方案；
二是城市财力应满足城市更新投入需要，地方政府债务风险低，不得因开展城市更新形成新的政府隐性债务；
三是近年来未在住房和城乡建设领域出现重大生产安全事故或重大负面舆情事件。
申报后，财政部还会采取竞争性评审的方式，选拔部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市。
首先要省级推荐，择优推荐本地区符合条件的城市参与评审；
其次是书面评审，财政部、住建部组织专家对城市申报方案进行审查、打分；
再次是现场答辩。各城市参加公开答辩，现场打分、现场公布排名；
最后是集中公示，入围城市经过公示，无异议的才会被确定为示范城市。
与此同时，住建部和财政部还会对示范城市开展抽查和开展绩效评价，绩效评价结果较差的示范城市，将视情况缓拨、扣减补助资金。
不增加地方隐性债务
是今后城市更新项目融资的大前提
关于城市更新融资难的问题，明源君不止一次说过。
一方面是因为城中村改造开发周期长、面对主体多、实施难度大，收益回报方面存在比较大的不确定性，故而融资困难。
另一方面为了防范新增隐性债务，中央和地方对于政府主导城市更新的融资方式，制定了不少约束政策。
比如有些地方对债权类融资限制颇多，有些城市对信托和私募介入极为谨慎。包括现在的政府授权模式（资金来源于财政预算安排和城投企业开展市场化融资）和投资人+EPC模式（资金来源于股东出资和市场化融资），都有可能产生隐性债务，存在合规风险。
这就导致可供城市更新实施主体选择的融资渠道越来越少。
除了刚才提到的专项借款和中央财政补助资金，城市更新想要持续稳步地推进，还必须充分调动社会力量参与其中，分担财政压力。
所以这里重点介绍下当前备受广州、上海、西安等大中城市青睐的城市更新基金。
据不完全统计，目前城市更新基金数量已经超过60个，并且还在以肉眼可见的速度增加。
相比其他融资方式，城市更新基金有几个特点：
一是募资较为方便，通过适当“让利”加上并不复杂的结构化设计，就能撬动银行、保险、房企、施工单位等有出资能力的社会资本参与其中，实现利益共享、风险共担。
二是通过引入社会资本，能直接减轻地方政府财政压力，亦能巧妙绕开隐性债务新增这条红线。
城市更新基金从发起人角度有两种。
第一种是政府主导，一般由当地财政部门负责实施，当地城投公司负责具体代为履行出资人职责，典型案例有天津城市更新基金、石家庄城市更新基金、无锡城市更新基金等。
这种模式的特点是充分发挥国有资金的杠杆作用和主导作用，撬动社会资本参与，杠杆倍数也比较高，一般为5-20倍，投资模式主要分为直投和母子基金。
直投比较好理解，所谓母子基金，母基金是一种投资于基金组合的基金，子基金则是母基金发起的、独立运作的基金产品。这样就形成了“母子关系”。
那么在城市更新领域，母基金不完全以盈利为目的，其主要目的是利用政府性资金撬动社会资本，发挥财政资金杠杆作用。每个子基金则有自己明确的投资策略和目标，并独立管理投资。
比如石家庄城市更新基金就采取“母子基金”模式。
资金募集上，20%是通过市国资委拨付市城发投集团，再由市城发投集团拨付基金公司。80%则是社会资金募集而来，引进若干基石投资人，以债权投资方式投入基金公司。
架构和分工上，石家庄城市更新基金会专门成立领导小组，由常务副市长任组长，分管城市更新的副市长任副组长。基金领导小组下设办公室，设在市住建局，负责日常工作。
收益分配上，分为两种，一种是从母基金在子基金实现的收益中安排部分资金作为对子基金管理的业绩奖励。另一方面是从子基金中选择，要么申请回购母基金持有的子基金份额，要么按子基金返投任务完成情况及子基金投资进度情况实行分档让利。
退出方式同样分两种：母基金从直接投资项目中退出，可由项目企业股份、管理层等社会资本方按资产评估机构评估的权益价格购买基金出资份额。母基金从子基金退出，一般通过到期清算、社会资本回购等方式。
第二种是市场化企业主导。主要是由参与城市更新项目的建筑企业和房地产开发企业发起的基金，典型案例有正大集团联合手高和资本成立的城市更新基金，以及上海建工投资公的设立城市更新基金。
这种模式的特点是基金的投资方向和运作模式更加市场化，而且杠杆倍数更小，通常为2-5倍，投资模式也以直投为主。
比如上海建工设立的城市更新基金，一方面会通过设立基金，以司法拍卖的形式收购资产，主导项目更新改造；另一方面通过设立母基金投资SPV公司，增资扩股、债转股方式参与项目更新改造。
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