前几天，标普发布了对2024年中国商品房销售额的预测。
他们预计，2024年中国商品房销售额将在2023年的基础上回落15%，全年商品房销售额将降至，9.5-10 万亿元，对比 2021 年全国商品房销售额 18 万亿的峰值将下降近一半。
很多人震惊的同时，也非常纳闷，今年救市政策这么密集，力度这么大，为什么市场全年销售额还下滑这么多？
现在房地产救市政策的逻辑是什么？对房地产市场到底产生了什么样的影响？
下面，明源君就来详细分析一下。
标普预测2024年
商品房销售额或降至9.5-10万亿
标普预计，2024 年下半年房地产行业将在新一轮政策的引导下继续寻底，商品房销售额将在 2023年的基础上回落 15%左右，相较 2023 年末下降 5%左右的预期下调；全年商品房销售额将降至9.5-10 万亿元，对比 2021 年全国商品房销售额 18 万亿的峰值将下降近一半。
对于这一预测，标普给出了以下几点原因：
首先，房价持续下跌，削弱购房者信心。
任何时候，购房者都是买涨不买跌，以前房价处于上涨阶段，大家都抢着买房，担心买晚了房价涨上去，需要支付更高的成本。
但现在房价停滞或处于下滑阶段，大家普遍会选择观望，因为担心自己买贵了，买了后房价还继续下降。
标普认为，517新政后，市场交易活跃度有所增加，但房价仍在下跌。而房价回温是市场企稳的重要前提条件，持续下跌的二手房价格将极大影响购房者信心。
而此前中金公司给出的判断是，在房地产供求关系新形势下，判断房价拐点的重要指标是二手房挂牌去化周期。
其次，二手房及保障房等多种房源对新房的挤出效应明显
标普认为，中国房地产市场的交易结构已悄然发生变化，二手房交易面积占总交易面积比例接近40%，高线城市这个比例更高。
未来保障房交付规模也将显著提升，这都将在一定程度上形成与新房销售的竞争。
明源君之前分析过，二手房成交占比提升明显，一方面是二手房在价格上更有优势，据中金公司统计，2023年二线何三四线城市二手房均价相比新房低了12%和16%。
另一方面是房企暴雷，影响市场信心，购房者担心新房烂尾问题。
第三，低线城市库存高企、需求不足，导致去库存效果有限
一方面三四线城市需求不足，以市场化原则收购存量房作为保障房的政策可能难以见效。因为大部分三四线城市需求已经饱和了。
另一方面，一二线城市放松限购后，对低线城市可能存在一定虹吸效应，这样导致救市政策在低线城市很难见效。
标普认为，低线城市供需失衡、信心不足仍是行业回暖的主要障碍。
其实现在的房地产市场，很多大咖或专家都判断已经超跌了。根据日本和美国的经验，房地产投资占比分别在6.5%、8%的水平，但预计中国今年房地产投资占比或跌破6%。
政策还在不断出台
房地产救市方向已经清晰
今年以来，房地产救市政策连接出台，房改近30年，还没见过如此大力度的救市。那517新政出台1个月后，效果到底怎么样？
一、517新政出台后，市场下跌速度放缓
据标普监测，在“5.17”新政出台后，市场下跌速度放缓，但交易变化趋势出现分化。
一是二手房市场，上海、北京、广州、杭州等一二线城市交易面积受到提振，但新房市场交易面积仍在普遍下滑，二手房市场热度暂未传导至新房市场。
但在二线及以下城市，新房成交面积有所上升，二手房市场却普遍出现不同程度的下跌。
当然了，有些数据不一定那么及时，从目前来看，政策起效区域存在局限性，时间上存在滞后性。
但总体来看，517新政确确实实提振了市场信心，也带动了市场下跌幅度收窄。
二、政府救市决心非常坚定，517政策只是起点
从目前政府的动作来看，救市决心非常坚定，所以未来一定会根据房地产市场情况进行政策加码。这也会在一定程度上改善购房者预期。
从目前来看，房地产救市政策核心方向有几个：
第一，对于保交楼，继续提供资金支持。
现在大家都知道，为什么在密集的救市政策刺激下，二手房市场表现要远远好于一手房？
除了价格因素，还有一个重要原因是大量房企暴雷，严重打击购房者信心，大家都担心自己购买的一手房会烂尾。
所以保交楼一直被提到非常重要的位置。
6月24日，据经济观察网报道，自然资源部正和有关部门研究，未来将通过专项债券支持地方政府回收房企闲置用地。
这属于517新政中收储去库存模式的一部分，即既收购存量商品房用做保障房，也收购存量宅地。不过被有偿回收的闲置土地要满足两个条件：必须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。
这对当下现金流紧张的房企来说，无疑是一大利好。
那收购闲置土地的钱从哪里来？
自然资源部的说法是通过专项债券为地方政府提供资金支持。
其实，之前保交楼工作之所以进展缓慢，其中一个重要原因就是资金问题没解决。现在来看，保交楼工作资金来源算比较明确了：
一是白名单机制专项贷款（（即城市房地产融资协调机制），截至5月16日，商业银行审批通过了贷款金额9350亿元。
二是央行的保障房收储再贷款，明确拿出3000亿；
三是现在的收购存量宅地专项债券，暂未公布。
如果资金到位，可以缓解房企经营困难，让保交楼工作能取得胜利，相信市场信心将能得到大幅修复。
第二，通过调节土地供应以及以旧换新模式，加速去库存。
现在房价为什么一直下滑，核心原因是市场从以前的供不应求进入了供过于求的阶段，所以中央明确提出要加快消化存量房。
其中一个手段就是以旧换新。
现在很多城市都由政府牵头推出“以旧换新”模式，明源君也在《国家队下场，以旧换新动真格》一文详细解读了“以旧换新”的几种模式。
不过也有地产人反馈，以旧换新听起来很美好，但操作起来比较复杂，落地也比较慢，需要平衡各方的利益。
目前，明源云客开发的行业首个“以旧换新”一站式的线上运营平台，已经可以实现从获客引流、收房验资、验房评估，到交易过户、租赁运营，一站式解决“新旧置换”的全链条作业了，业务操作流程已经越来越成熟。
除此以外，对于库存高企的城市，要求停止供应土地，但目前具体细则还没出来。
第三，需求端，降低门槛和购房成本，刺激消费
降首付是让资金不充裕但有需求的客户可以上车，让之前不具备购买力的人变成有效需求。
降利率是降低购房人的购买成本，刺激购房者加速购买决策。
前天，北京517政策终于落地，这也意味着四个一线城市517新政已全部落地。从一线城市新政调整方向来看，核心还是降首付和房贷利率，并松绑限购。
其中广州更是将首套首付比例下降到15%，二套首付比例调整到25%。
但值得注意的是，降首付本质还是让客户加杠杆，但客户加杠杆能力与经济环境、就业稳定和收入前景的预期息息相关。目前我国居民杆杆率已经处于较高水平，到底还存在多大的空间令人存疑。
最后，未来政策还有更多想象空间。
除了以上政策，其实目前救市政策还有很大的想象空间。比如目前呼声最高的降低存量房贷利率。
现在全国房贷利率都下调得很厉害，那些高位站岗的存量房贷购房人心都在滴血，一方面房价持续下跌，资产缩水，另一方面，目前存量房贷利率普遍在4.5%上下，而很多城市首套房贷利率已经降低到3.5%左右了，两者差距非常大。
如果不能将存量房贷利率下调到同一水平，存量房贷买房人只会想方设法去提前还款，而不是拿着余钱去消费。
此外，加大房贷利息个人所得税抵扣力度、明确不开征房产税、提高市场租售比等等，都有利于市场信心的修复。
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