空置率下降租金进入上涨期
随着珠江新城的商业氛围越来越浓厚，珠江新城写字楼人气也越来越旺。“珠江新城目前整体出租率已超过八成，可供选择的项目已不多”中原地产工商铺区域营业经理王文灏对记者表示，目前除了新交楼的天盈广场等项目空置率在20%~30%左右，大部分珠江新城标志性写字楼，比如西塔、东塔、珠江城等，出租率都超过九成，有些甚至达到95%以上，而租金价格也呈现持续上涨的状态，不少项目从两年前的160~170元/平方米，上涨到200~300元/平方米，即使一些定位稍微低一些的项目也由140~150元/平方米的租金上涨至今年的180元/平方米左右。王文灏认为，珠江新城写字楼租金正处于持续上涨的过程中。
第一太平戴维斯高级董事、广州商业楼宇租赁部主管黎青山也对记者表示，珠江新城正处于最兴盛时期，后续的新增供应已经屈指可数，只有粤海三诚国际金融中心、嘉裕项目、广发证券大厦、哥弟总部等三四个项目。据第一太平戴维斯的统计数据显示，今年一季度，珠江新城甲级写字楼租金环比上涨2.8%，至人民币每平方米每月191.7元，空置率环比下降2.3个百分点至6.5%。同比去年一季度，租金涨幅达到10%，预计今年下半年还会持续上涨。
两类租户最易被调整
2015~2016年，是珠江新城写字楼交付使用的密集期，一些两到三年的租约已经到期，随着空置率下降和租金上涨，被动和主动的租户调整已经出现。王文灏表示，一般租赁面积在300~500平方米的租户，租约多在3~5年，500~600平方米的租户租约多在5年以上，租赁面积越大的租户越稳定，300平方米以下的租户是最容易调整的，多以投资公司、金融公司为主，有些租约不过一两年。从市场普遍行情来看，对于写字楼而言，为了快速提升出租率，初期都会给予租户很多优惠，尤其是针对一些品牌公司，新交楼半年到一年内的租金是最低的，入驻率在30%~50%，第二年租金价格就会开始慢慢上涨。因此，随着珠江新城写字楼空置率不断下降，租金涨幅走高，就会出现有些公司无法承受高租金而离开的状况。
黎青山表示，在租户调整中，有两种情况，一种是写字楼业主不喜欢的租户，一种则是虽然受写字楼业主欢迎，但无法承受高租金的租户。对于写字楼业主而言，最心有余悸的租户当属P2P金融理财公司、私人投资公司，有业内人士表示，像环球都会广场等项目就曾出现过金融理财公司租约内跑路引发各种问题的状况，因此，不少写字楼业主在租约到期有更多选择时会选择不续约。第二种租户，通常是写字楼初交付时用低价吸引而来的，但行业对高租金承受能力有限，比如物流行业、贸易公司等，随着租金不断上涨，他们承受高租金能力稍弱，因此可能会主动选择更合适的物业而离开。
在珠江新城写字楼供应越来越少的情况下，还是进入珠江新城的好时机吗？黎青山表示，事实上，租金上涨并非只是珠江新城，一季度广州甲级写字楼市场整体空置率环比下降2.4个百分点至6.2%；同期，平均租金环比上涨3.0%，至人民币每平方米每月166.2元，同比上涨8.6%。近两年来，整个写字楼市场的新增供应都在减少，空置率下降而租金上涨，琶洲租金涨幅甚至还超过珠江新城，对于想提高公司档次、形象的企业而言，现在还是会选择进入珠江新城，在未来5~10年，珠江新城写字楼仍是核心区域的主要选择。（原标题：珠江新城写字楼首波租户调整已现 全媒体记者：刘丽琴）
文章来源：广州日报
