11月广州写字楼市场销售出现井喷，根据网易房产数据中心的统计，11月1日-11月30日，广州一手写字楼（含商用公寓）共计网签2194套单位，环比10月大增65.3%，网签均价为19467元/平方米，环比上涨3.9%。业内人士分析，短期内写字楼销量大众主要与近期商业地产特别是商用公寓项目推盘增多有关，而目前广州写字楼仍处于供大于求的大环境中，租金仍面临下行压力。
写字楼仍面临租金下行压力
值得注意的是，尽管由于供应增加带来写字楼市场有所回暖，但迫于经济大环境低迷，企业扩张动力受到影响，写字楼招租仍显困难。近日第一太平戴维斯发布的广州写字楼市场报告就显示，尽管本季度的供应量并不大，但受宏观经济环境的影响，较多的企业暂停了搬迁、扩张的计划，市场成交较为平淡。2012年第三季度，广州全市净吸纳量仅为13，100平方米，同时带动全市空置率环比上行0.5个百分点，至11.3%。
整体经济环境的低迷，以及近期大规模供应的入市，使得甲级写字楼的租金下行压力持续加大。在2012年第三季度，全市甲级写字楼租金环比下降1.0%至每平方米每月人民币148.3元，比去年同期仍有2.3%的上涨。本季度，各个区域的租金均出现了不同程度的下调。其中，由于珠江新城直接面临最大的供应压力，租金的下降幅度亦是最大的。
写字楼市场一直暗存供应过剩的隐忧，今年下半年新增供应预计达40万平方米，大部分写字楼新货都集中在珠江新城CBD，其中包括广州烟草大厦、广州利通大厦、富力盈通大厦、广晟国际大厦、富力盈凯广场及高德置地广场一期等，大量同质化项目的出现对广州企业的入驻消化能力提出了考研。
另一方面，政策因素也并不利好写字楼市场，一方面广州出台新政对商业地产买家进行了限制，港澳买家和外籍买家不能再投资商铺，而这两个人群偏偏是高端商铺和写字楼项目的忠实拥趸。此外，税收政策也于商业地产发展不利，今年7月，广州地税局发布公告，自2012年7月1日起，广州写字楼（办公用房）的土地增值税预征率将由2%调整为3%，这对本就供应过剩的写字楼市场是另一个不小的打击。
业内人士指出，此次写字楼成交回暖潮主要归功于住宅市场的回暖带来商住公寓投资价值的提升，而甲级写字楼销售和租赁市场实际都并未有明显起色，未来的很长一段时间内，仍会面临供应过剩、租金下行的压力。
商用公寓拉动写字楼市场
网易房产中心数据显示，11月广州写字楼市场成交量大增，主要是新货供应增加所致。11月多个商用公寓项目大幅推新，其中不乏龙头房企开发的热点项目坐镇。这些公寓项目普遍带有商住两用的特点，近期住宅市场持续回温，无疑也传染到了商用公寓市场销售走红。
在区域方面，郊区盘出现逆市井喷，成为促进写字楼和商用公寓项目的成交增加的主要动力。番禺万达广场推出二期产品，主打50平方米左右的公寓，延续一期热销的势头，11月该楼盘集中网签1400套，大幅拉动了广州写字楼成交量，网签均价为13791元/平方米。该盘位于万博商圈内，未来升值潜力看好，由于面积小，绝大部分单位总价在100万元以下，吸引了不少投资者的关注。增城的誉山国际在11月也表现出色，11月共计网签266套，该项目目前推出了约40平方米的铂金公寓，由于产品位于喜来登酒店旁，投资价值较高，同时24.8万元/套的笋价在广州非常罕有，网签均价为6693元/平方米。
除了商用公寓市场的火爆，热点超甲级写字楼也有优异表现。网易房产中心数据显示，富力盈通大厦也录得72套网签记录，网签均价为35113元/平方米。该项目是标准豪华写字楼配置，拥有5层豪华大堂、4.4米超高层高、18台极速电梯以及5A智能化系统，更拥有多选择性的办公空间面积，120-2400平方米，可灵活划分自由组合。
高力国际的最新市场研究报告显示，2012年第三季度，广州市甲级写字楼租赁市场表现较上季度相比趋于平淡，租赁成交量有所下滑。但本季度广州甲级写字楼投资市场延续上一季的活跃状态，市场售价继续呈上升态势。尽管无整栋交易成交，但富力盈凯广场、邦华环球广场等在售项目均有大面积整层或多层投资成交，富力盈凯开盘至今更取得销售额逾30亿元的好成绩。
文章来源：南方日报
