据高力国际、仲量联行等的数据，2012年第三季度，广州甲级写字楼租赁市场表现较上季度淡，租赁成交量有所下滑，但相比于租赁市场的平淡表现，本季度广州甲级写字楼投资市场延续上一季的活跃状态，市场售价继续呈上升态势。
在大型商场方面，珠江新城的太阳新天地的新开张，使得大型购物中心整体空置率录得环比上涨0.7个百分点至12.3％。
“买住宅又限购又限贷，进股市亏钱，又不想把钱放银行，怎么办？”日前，一位正在番禺招商金山谷打听商铺售价的投资客江先生说，像他周边很多朋友，越来越多地在写字楼、商铺市场里“看看并寻找机会”。
像江先生这样首次进入商业地产的“初哥”，数量并不在少数。住宅被限购两周年，很大一部分资金转向商业地产，一方面是万科、合生等原来主要做住宅的发展商加速挺进商业板块，另一方面，不少投资客也成为进军商业地产的“新军”，写字楼、商铺等投资型物业“被投资”。据高力国际、仲量联行等的数据，2012年第三季度，广州甲级写字楼租赁市场表现较上季度淡，租赁成交量有所下滑，但相比于租赁市场的平淡表现，本季度广州甲级写字楼投资市场延续上一季的活跃状态，市场售价继续呈上升态势，其中富力盈凯广场、邦华环球广场等在售项目均有大面积的整层或多层投资成交。
甲级写字楼：三季度经济增长放缓影响较大
高力国际研究数据显示，2012年第三季度，广州写字楼市场共迎来三个甲级新增项目，包括位于珠江新城的恒大中心和保利V座以及位于海珠区琶洲的南丰汇，新增供应量达26.6627万平方米，约占整体库存的9.5%。其中南丰汇为海珠区琶洲的第三个甲级写字楼项目，其竣工入市会提供5.1748万平方米新增办公面积，该区整体库存增至20.8539万平方米。受新增供应拉动，本季度甲级写字楼整体空置率环比上升1.6个百分点至22.2％。
从写字楼的需求来看，金融保险、IT/通信、医药、消费品等行业在三季度广州甲级写字楼保持较旺的需求。不过，受外围经济走势不明朗影响，本季度甲级写字楼租赁市场成交将表现平淡。代表性租赁成交包括广州城电客户服务中心续租中华国际中心2184平方米办公室，上海贝尔租赁广州国际金融中心1487平方米，前海人寿租赁中泰广场约1260平方米，路卡迪龙服饰租赁利通广场500平方米办公面积。仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示：“上季度由于整体市场需求疲弱，对位于珠江新城原有或即将建成的写字楼影响较大，开发商需以下降租金或其他优惠来吸引企业入驻，使该区新竣工的写字楼租金继续下调。而越秀区的写字楼租赁需求在本季有上升趋势，该区租金也有所上扬。”
购物中心：空置率上升至12.3%
在大型商场方面，三季度广州的亮点项目之一为珠江新城的太阳新天地的开张，为市场提供约12万平方米商业面积。据高力国际的数据，新项目的入市，加上季内部分大型购物中心商铺租期届满或进行调整，造成市场整体空置面积增大，大型购物中心整体空置率录得环比上涨0.7个百分点至12.3％。
虽然部分位于市中心商业项目上调租金，但鉴于本季度新增供应较大，整体空置面积上升。以租金最强势的大型购物中心首层平均租金为例，三季度较上季度轻微下降0.1个百分点至每月每平方米740.7元。面对新项目的相继投入市场，既有项目为提升竞争力进行业态调整，同时积极引进特色零售品牌，经营档次不断提升，如天河城引进韩国时尚服饰品牌奥蔻等。
值得注意的是，三季度录得多宗国内外知名品牌首次落户广州大型购物中心案例，如世界顶级化妆品品牌雅诗兰黛专门店于天河城开业，成为继南京之后在国内的第二家专门店，租赁面积达到125平方米；此外，韩国潮流服饰品牌O'2nd奥蔻及本地高端设计师品牌Exception deMixmind例外均已签约进驻天河城首层；知名餐饮品牌海底捞首进广州，签约海珠区星光城，成为海底捞在广东地区第二家门店；索尼直营店进驻广州太古汇三楼，经营面积超过2000平方米，为目前全球最大规模的直营店。
展望：每个区域都将有一个购物中心
日前，作为广州新型城市化“1+15”个文件之一的《中共广州市委、广州市人民政府关于建设国际商贸中心的实施意见》正式发布。该意见的一大亮点，就是会展中心、购物天堂、贸易枢纽、采购中心和价格中心、物流航空航运中心、区域金融中心、电子商务中心和美食之都这“八大中心”的确定。
据市经贸委介绍，今后广州几乎每个区域都会有一个购物中心，而且档次要比较高，规模要比较大。《实施意见》中称，在广州国际商贸中心的规划中，将按照“一心多点，两轴一带”来规划商业网点。一心是指环城高速以内的城区，多点是环城高速以外城区的多个大型零售商业网点集聚区，两轴是新老中轴线，一带则是白鹅潭-琶洲-员村-黄埔区的珠江黄金岸线。
具体而言，会分11个都会级商圈和21个区域级商圈，其中区域级商圈级别较低，几乎每个区(县)都有分布，而都会级商圈级别更高。11个都会级商圈多数分布在越秀、荔湾和天河三区。越秀区有3个：北京路商业功能区、农林下路-中山三路商业功能区、环市东商业功能区。荔湾区有两个：十三行-上下九商业功能区、白鹅潭现代商业功能区。天河区有两个：天河路商业功能区和珠江新城商业功能区。此外，白云、番禺、南沙、萝岗各有一个都会级商圈。
高力国际预计，2012年第四季度，此前下滑中的国内经济将企稳回升，预计广州零售市场将继续保持稳定发展，同时消费品市场需求将随着年末销售旺季到来而有所上升，进一步加大租户经营信心。预计在年底天河商圈举办广州购物节的拉动下，零售业有望延续上升趋势，旺盛的消费需求将继续吸引国内外零售商家进驻，为市场租赁提供保证。
据介绍，未来最值得期待的亮点项目之一为新鸿基在原来的宏城广场项目原址上的新项目（目前新名称未定）。该项目明年会面市，将给广州购物中心带来很大的冲击。这是新鸿基在广州的第一个重磅商业项目，拥有全广州最好的位置，引入最前沿的设计理念，将作为中央公园式的购物中心，类似于纽约的中央公园。与目前的太古汇有所不同，届时将引入纯粹的香港的商业综合模式的组合。此前，太古汇的开业表现，比市场预期的要低，新鸿基的新项目能否再上一层楼，业界拭目以待。很多人认为广州的商业档次一直上不去，大牌的商业品牌不愿进来，如果新鸿基的新项目能扭转这一现象，将提振开发商对广州商业地产的信心。
惊变：广州超高写字楼全国第一
没有最高，只有更高；没有最多，只有更多。用这句话来形容将来广州摩天大楼的数量，可能再确切不过。很多上海、北京的从业者几乎不敢相信，尽管甲级写字楼的售价、租金水平都远落后于北京、上海，但在不知不觉中，广州正在另一方向抢跑，作为在商业地产后起之秀广州，正在悄然兴起一场全国超高层写字楼的新竞争，整体数量广州遥遥领先！
为什么广州对超高层的摩天大楼情有独钟？高力国际发布的研究报告认为，珠三角地区产业正在转型升级，大力发展第三产业，对摩天大楼的需求比较旺盛，高层建筑代表着人类的建筑理想，高楼也显示着城市实力，建高楼既是市场行为，更多的是政府有意引导的结果。目前上海、广州、深圳、北京的摩天大楼拥有量，分别达到130、121、115和57座，位列全国前四位。而从高度超过350米的已建成项目（含封顶）超高层写字楼建筑数量来看，广州占有8座，是香港的2倍，是上海的4倍。300米以上的超高层写字楼数量，广州更高达18座，香港只有7座，北京只有1座，上海、深圳分别为3座。
文章来源：羊城晚报
