近两个月来，广州珠江新城写字楼、商用公寓市场价格接连上涨，发展商和小业主普遍惜售，改售为租现象频现。可另一方面，因新增供应巨量，加上不少发展商和二手写字楼业主改售为租，进一步加大租赁市场供应，令珠江新城写字楼整体租金下降了5%-20%。
珠江新城“地王”出炉两个月，珠江新城写字楼市场却出现了售价大涨、租金下滑的戏剧化变化。记者采访发现，近两个月来，珠江新城写字楼、商用公寓市场价格接连上涨，发展商和小业主普遍惜售，改售为租现象频现。可另一方面，因新增供应巨量，加上不少发展商和二手写字楼业主改售为租，进一步加大租赁市场供应，令珠江新城写字楼整体租金下降了5%-20%。
西区写字楼租金降幅最大
满堂红商业地产部区域经理简光广表示，近两个月来珠江新城写字楼租金整体降幅达10%-20%；中立地产策略部经理许纯则给出了另一组数据，整体租金降幅5%-15%。两组数字降幅都不小。
记者发现，租金降得最厉害的是珠江新城西区的写字楼。西区写字楼比较新，定位也高，原来的定价都不低。之前租金叫价在200-300元/平方米/月之间，现在基本降到了140-250元/平方米/月，有些项目降幅达到20%。如高德置地广场，因为供应量大，之前项目租金有160-180元/平方米/月，但现在降至了140元/平方米/月。
近期新交楼的广州银行大厦和利通广场更是受影响。简光广说：“这两个项目原本定位都很高，正常情况下能租到200-250元/平方米/月，可实际上，因为项目新交楼，货量大，近期也不得不降低身价求租。目前利通广场成交记录为180-230元/平方米/月，广州银行大厦也仅150-200元/平方米/月，比预期要低得多。而即将交楼的珠江城虽然定位也很高，但因为大多以内部消化为主，加上市场不太好，其成交租金也偏低，仅130-170元/平方米/月，让业界大跌眼镜。”
与西区的大跌行情相比，东区写字楼因为多是已交楼多年的项目，定位没有西区的高，原本叫价就不是很高，加上“地王”位于西区，因此该区写字楼租金降幅不算太大，仅5%-10%。目前其月租金成交价基本在110-140元/平方米之间。许纯说，像富力盈隆广场租金基本保持在140-150元/平方米/月之间，只是降了5-10元/平方米/月。当然，全新项目受影响还是较大的，如珠光新城国际中心租金仅140-180元/平方米/月，按正常情况，这个项目能租到180-200元/平方米/月。
发展商、业主齐改售为租
为什么“地王”出炉后，珠江新城写字楼租金不升反降？中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示，“地王”出炉后，市场对后市预期快速蹿高，很多珠江新城写字楼的发展商和二手业主开始惜售，等价格涨得更高些再出货。正因为太多项目改售为租，加上原本珠江新城多个新项目都只租不售，而今年新交楼项目又多，整体供应量井喷，租赁市场供大于求，发展商和二手业主也只有降租金求租。
简光广透露，惜售最明显的案例是珠光新城国际中心。“这个项目原本已谈好整体卖给一家国企的，但"地王"一出炉，老板觉得项目前景大好，低价打包卖了太可惜，立刻不卖了并全线放租，虽然租金没有预期高，但老板更看好后市物业的升值空间。”别的发展商心态也如此，越秀财富世纪广场目前虽然卖剩4层了，但都要求整层出售；珠江马赛国际商务中心高层的写字楼也要求半层以上起卖。靠近广州大道的邦华环球广场，如今也只想找整层或整栋购买的买家。“开发商的心态完全不着急，惜售心理很明显。”
许纯也说：“地王”出来后，我们原本谈好交易的几个二手单，业主都变卦不卖了，或者把价格抬得很高，买家根本无法接受。像津滨腾越大厦，我们7月初时原本谈好了一个交易，售价2.7万元/平方米，可后来业主看到市场好，一下子涨至3万元/平方米，买家接受不了放弃了。有一个富力盈隆广场的单位，原来谈好是2.9万元/平方米，后来业主一下子涨至3.2万元/平方米，后来还涨到3.3万元/平方米，最后卖不出去了。目前富力科讯大厦业主叫价2.8万-2.9万元/平方米，富力盈信广场业主叫价也达3.5万元/平方米，这些价位目前真的很难让人接受。”因此，七八月以来，珠江新城二手写字楼市场成交萎缩，有价无市。不少写字楼也改售为租，导致整体租金下降。
投资客转战天河北
简光广表示，因为珠江新城写字楼的售价涨得太快了，但租金却在走低，这意味着租金回报也在走低。目前该区写字楼的租金回报只有3%-4%；商用公寓略高些，也只有4%-5%；住宅更低，有的甚至只有1%-2%。与之相比，天河路和天河北二手写字楼的租金回报却普遍能达到5%-6%，高的甚至有8%。对写字楼投资客来说，因为赚的主要是长线收租的钱，租金回报低的项目吸引力自然也下降。“所以，现在不少投资客，在经过对比之后，都宁愿选择天河路或天河北的二手写字楼项目，这两个区域的写字楼目前价格比较稳，优质项目售价2万-3万元/平方米，比珠江新城要低得多。”
文章来源：新快报
