2010年，广州写字楼市场出现了一个有趣的“反常态”现象。广州全年新增甲级写字楼供应达到高水平的44.1万平方米。
由此推动，广州甲级写字楼空置率上升至14%，同比上升4个百分点。
与此同时，广州全市甲级写字楼月度平均租金为124.5元/平方米，同比上升14%。
供应大增、空置上升、租金下跌，这是一般情况下市场的连锁反应，这也是写字楼市场的“常态”。但去年广州甲级写字楼市场却是供应量大增、空置上升、租金上涨，这并不符合“常态”。在甲级写字楼密集的珠江新城 ，这种“反常态”现象同样明显：全年空置率上升了8个百分点，租金同时上扬了13.7%。
广州写字楼的这种特殊现象，连见多识广的香港从业人员都注意到了。“我们香港研究部的同事都在问，为什么会出现这种情况？”世邦魏理仕办公楼部董事冯文光这样告诉记者。
对于珠江新城以及全市写字楼空置、租金同时上升的现象，业内多认为是广州原先租金未能体现写字楼价值的缘故，并且新的写字楼素质很高，加上租赁需求也非常活跃，因此空置率的上升并没有导致租金下滑或者持平，反而上升。而在业内看来，这种情况在未来一两年还会持续；并有乐观预计，珠江新城达到260元/平方米的广州写字楼最高月租水平，应该有望达到。
写字楼存量将超天河体育中心商务区
2010年，广州写字楼可以用“供求两旺”来形容。第一太平戴维斯的数据显示，广州全市甲级写字楼吸纳量约为31.4万平方米，同比增长14.7%。不过，这样的吸纳量，和供应相比还是显得有点过小。因为广州去年全年新增甲级写字楼供应为44.1万平方米，超出吸纳量10多万平方米。
这样的需求，这样的供应，甚至令在广州打滚多年的写字楼从业人员也叹为观止。
一番供需高潮之后，市场格局往往会发生新的变化，新的问题诞生，广州现在写字楼存量最大的区域是哪里？
仍是天河体育中心商务区！虽然去年甚至最近几年，珠江新城写字楼市场的风头甚劲，但写字楼存量的头把交椅，还由天河体育中心把持着。
奈何，作为旧的CBD区域，天河体育中心商务区被赶上、超越，是不可避免的事情。熟悉写字楼的人都知道，珠江新城超越天河体育中心商务区的日子已越来越近。至少，在世邦魏理仕看来，这个日子不会太长，因为“珠江新城已步入高速发展阶段，迎头面对的将是一个优质写字楼项目的建设和落成高峰”。世邦魏理仕数据显示，截至2009年9月，珠江新城的优质写字楼存量约104万平方米，约占广州市总量的22.4%，甲级和乙级写字楼 的比例为0.51：0.49。而从2009年年底至2011年底，珠江新城将有多达173.6万平方米的优质写字楼在区内完成建设，占全市同期新增供应量的79.4%，相当于2009年年底珠江新城写字楼存量的1.67倍。这些项目全部竣工之时，珠江新城的写字楼规模将超过天河体育中心商务区，成为广州写字楼存量最大的区域。并且，这批庞大的未来供应，普遍有着较高的市场定位和设计建造标准，其中甲级写字楼所占的比例高达80%，部分项目更是地标性建筑。
当然，这还只是猜测的结果。由于各种客观或主观性的原因，至2011年年底优质写字楼的竣工量，将有可能大大少于初步统计的数量，而阶段性的供应小高潮，将会均匀分布在未来三至五年，甚至更长的时间段中。我们知道，珠江新城写字楼存量将超天河体育中心商务区这个结果是确定的，不确定的是超越的时间而已。
将拉大和旧CBD之间的租金差
2010年，广州写字楼租赁市场风光无限，因为就一年时间，单甲级写字楼的吸纳量就超过了30万平方米。
其中最为风光的是珠江新城，因为全市的需求里，大部分被该区域写字楼所吸纳。世邦魏理仕的统计数字显示，该区域的净吸纳量占全市总量的70%。一个鲜明的例子是，去年全市全年甲级写字楼大宗租赁共有14宗，10宗位于珠江新城，总面积达到39256平方米，其中不乏七八千平方米的大宗交易。冯文光告诉记者，2010年，珠江新城写字楼租出的面积达到了20多万平方米。某知名的甲级写字楼，2010年租出的面积为3万多平方米，而在过去3年，该写字楼总共也只是租出了3万平方米。现在做一年，等于过去3年。
在需求大幅上升的支撑下，珠江新城甲级写字楼的租金也在不断上扬。2010年，平均租金141元/平方米/月，为全市最高，同比增长幅度为13.7%。而141元/平方米的月租，更将体育中心商务区的126元/平方米远远抛在了背后。
141比126，相差12.7%，这是珠江新城和天河体育中心之间甲级写字楼之间的差距，这是新旧CBD之间的租金差。在冯文光看来，这样的租金差是不够的，“仍不够阔”。在新加坡，在伦敦，新旧CBD之间写字楼租金价差都比较大，往往在3到6倍之间，“在香港，可能差2个地铁站，租金差别就有10倍”。因此，在未来，广州新旧CBD之间租金的差距会“继续拉大”。
文章来源：羊城晚报
