仲量联行最近发布2012年第三季度广州房地产市场回顾报告，报告指出，今年三季度，国内外经济放缓，暂时还没有显现反弹迹象，持续影响广州甲级写字楼租赁需求。外贸增速下降对出口型企业租户的影响逐渐呈现，例如，贸易、物流和国际电子商贸类企业的写字楼需求在三季度均出现下降，部分该类跨国企业宣布未来将缩小办公规模或整合多个办公场所。但与此相反，专业服务业和保险企业在本季继续其扩张态势。受租户紧张的租金预算影响，本季租赁需求更多地集中在位于越秀区的写字楼和天河中央商务区的旧有写字楼。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示，“三季度，由于整体市场需求疲弱，对位于珠江新城原有或即将建成的写字楼影响较大，开发商需以减租或其他优惠来吸引企业入驻，使该区新竣工的写字楼租金继续下调。而越秀区的写字楼租赁需求在本季有上升趋势，该区租金也有所上扬。”从整体看，三季度甲级写字楼租金大致保持稳定，环比小幅下降0.9%至每月每平方米153元(基于建筑面积)。
不过，本季活跃的投资交易刺激写字楼资本值上升，投资性和自用企业买家继续支撑投资市场。位于珠江新城新推售的大厦继续受到追捧，纷纷吸引国内一些能源类、金融类、制造业等企业购置一层或以上的写字楼，例如某国内基金公司在珠江新城某甲级商厦买下约10层写字楼。
鉴于国内未来经济增速放缓以及部分行业盈利情况低于预期的忧虑，这将使外商投资力度减弱，进一步影响写字楼租赁需求增长。2012年和2013年的全年新增供应量将分别超过60万平方米和40万平方米，其中约30万平方米将于今年四季度竣工，预计大体量新供应将推高整体空置率。马炜图预料，上述各项综合因素将在短期内为租金带来压力，预计大厦业主将推出有更多租赁优惠方案以吸引租户入驻。
零售地产空置率保持低位
国内外经济放缓持续影响本地消费者信心，消费力呈疲软态势。本季零售商的整体运营压力增大，有个别百货公司公布上半年利润出现下滑。零售增长放缓，再加上营运成本增加，部分本地服饰品牌零售商暂停扩充计划。仲量联行广州及深圳零售地产部总监林世松指出：“尽管今季市场普遍不景，仍有部分受欢迎的内、外资品牌和大型餐饮企业脱颖而出，在逆市中表现出其对广州市场的信心。”三季度较为显著的租赁交易主要包括：雅诗兰黛、契尔氏和俏江南都同时选址天河城并开设广州首家直营分店；Sony Store在太古汇开设全球最大、约2800平方米的直营店于本季正式开业。
至三季度末，广州优质商铺总存量约达170万平方米；受新增供应影响，全市优质商铺空置率从二季度的1.3%微升至本季的2.3%。
随着零售消费持续减弱，加上大部分商场租金升幅放缓，三季度优质商铺平均租金升幅呈现明显减速，环比轻微增长仅0.4%至每月每平方米808元(基于实际面积)。由于租金回报下滑，投资者态度更谨慎。本季度资本值的上升也轻微减速，环比小幅上升 1.6%，升幅比上季度减少1.4个百分点。
林世松预计未来将有更多零售商调整市场战略及暂缓扩张计划。个别表现欠佳的商场将继续面对招租压力的挑战，甚至有可能面临部分零售商迁出的困境。由于租户议价能力上升，预期未来12个月整体租金的升幅将减缓，同比增长约5%-8%。
豪宅成交量稳步回升
今年7至8月全市新建商品住宅销售成交近152万平方米，较去年同期上升超过75%。三季度全市豪宅成交量也稳步回升，主要来自2011年推出项目的剩余单位。
仲量联行广州研究部高级经理曾丽预期，年内豪宅市场房价大体保持稳定，大幅反弹的可能性较低。“从目前形势分析，2013年中国经济增长有可能继续放缓，中央政府进一步出台住宅限购的可能性较低；同时，放松目前政策的可能性也不大，以防止房价大起大落。鉴于广州核心地段豪宅新供应整体仍偏紧，我们预期房价仍存在上升空间，特别是越来越多高端项目的涌现将进一步推高豪宅平均资本值。”
物流园租赁需求减弱
仲量联行广州工业部总监张宁表示，“鉴于国内消费呈减弱态势，非保税区物流园的租赁需求有所减弱。但仍有部分如淘宝等具有实力的企业继续入市，其中新竣工物流园较受青睐。与此同时，个别国外电子商务企业如美国亚马逊公司也加强在华南区的部署。”
三季度，受部分空置率较低的非保税区物流园租金上升带动，本季度物流园平均租金仍保持上升态势，但环比升幅仅1.6%，达每年每平方米355元。
受国内外经济放缓和租赁需求疲软的共同作用，部分物流园调整计划推迟竣工日期。张宁认为：“今年全年的新增供应将会比预期的减少，共约33万平方米。租金方面，我们预期未来12个月内将谨慎乐观，同比升幅约4%-5%。”
文章来源：赢周刊
