纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“受到上半年经济不明朗因素以及外资企业扩张速度放缓的影响，2013年写字楼净吸纳量较前三年有微降。不过，国内经济改革提上议程以及企业信心提振将持续支持整体需求。”2013年，受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，由于新开业商场空置面积较多，全年整体优质商铺的空置率有所上升。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，但全年整体租金仍录得上升，资本值也录得增长，本年度租金及资本值与2012年相比增速皆有放缓。值得一提的是，零售物业交易年度总成交金额创下广州零售物业市场历史之最。零售物业市场受到电商冲击，但工业物业市场却从中获益，电商业务迅猛发展的同时，对仓储的需求也日益增加，市场回暖带动租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。政府连续出台楼市调控措施，加上紧缩性货币政策和信贷环境，导致短期市场流动性降低，房贷利率上升，将整体住宅交易量逐渐压低。尽管如此，全年豪宅市场销售总量仍然与2012年基本持平，反映市场信心坚挺。
甲级写字楼市场
市场氛围好转，第四季度净吸纳量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到国内经济稳定及企业信心提振影响，市场需求较上季度有所好转。第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦，其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。
仲量联行华南区研究部高级经理曾丽分析指：“本年度，金融类别及专业服务业企业表现活跃。此外，由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。”
2013年租金止跌回升，资本值增速加快。与去年相比，由于本年度新落成的大厦60%为分散物权项目，对现有业主租金压力不大，与2012年度相比，2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升，全年平均录得154元每月每平方米，同比增长1.7%。此外，本年度甲级写字楼平均资本值达36,100元每平方米，同比增长8.8%，增速较去年同期加快，反映了投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求。
可售优质写字楼项目供不应求，投资市场活跃。甲级写字楼买卖市场气氛活跃，售价见涨。其中，为满足企业发展需要与总部自用需求，现金流充足的企业买家纷纷购买优质写字楼项目。本年度写字楼投资呈以下三个特点：一，由于供应有限，一万平方米以上大宗交易下滑，以全层交易为主；二，买家主要为国内企业，除自用需求外，投资需求增加；三，优质甲级写字楼单价上升，江景、超高层写字楼的一手售价不断攀升，而且成交活跃。主要由于该类供应供不应求导致。预计2014年至2017年间，将有环球都会广场、天盈广场、珠控国际中心、富力盈耀大厦等分散物权项目入市。
2014年市场展望：市场有望供求平衡，业主叫价能力增强。
曾丽预期2014年甲级写字楼市场上升势头明显，将走出过去几年由于需求下滑和供应剧增导致的局面，有望达至供求平衡。
预计2014年全年将有24万平方米新增供应竣工，新增供应以单一业权项目为主，全部集中在珠江新城。2014年供应约为2013年的一半，是自2009年以来最少供应的一年，且新增供应的预租率较高，已超过50%。
需求方面，由于国内经济前景趋稳定，部分企业重启去年冻结的扩张计划。再加上，由于部分新落成写字楼相对于区域内其它高端写字楼的租金具有竞争力，，预计会持续吸引有搬迁或升级需求但预算有限的本地和部分外资租户。预计稳定的新增写字楼需求将带动空置率下降。
曾丽表示，考虑到全市整体空置率将继续保持下降，而明年新增供应预租率较高，对现有大厦业主的压力大为减弱，位于天河区、越秀区空置率较低的写字楼业主的租金叫价能力将增强，而优质写字楼项目将持续支撑珠江新城写字楼的租金上涨。因此，预期明年整体租金保持上升。
投资市场方面，政府对国有企业办公用房出台的相关限制政策预料或会影响部分国有企业购买大面积写字楼的需求和审批时间会延长，但民营企业的购买需求未受太大影响，预期持续活跃。由于未来一手优质项目可售面积有限及买家对升值前景看好，预计市场氛围将持续活跃。另一方面， 2014年上市的项目大部分为高端项目，地理位置优越，预计单价持续高企，客户认购活跃。同时，由于一手市场中小户型稀缺，门槛的增加将刺激个人投资者和中小企业购买需求回流二手物业。预期明年整体资本值上升前景看好。
纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“受到上半年经济不明朗因素以及外资企业扩张速度放缓的影响，2013年写字楼净吸纳量较前三年有微降。不过，国内经济改革提上议程以及企业信心提振将持续支持整体需求。”2013年，受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，由于新开业商场空置面积较多，全年整体优质商铺的空置率有所上升。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，但全年整体租金仍录得上升，资本值也录得增长，本年度租金及资本值与2012年相比增速皆有放缓。值得一提的是，零售物业交易年度总成交金额创下广州零售物业市场历史之最。零售物业市场受到电商冲击，但工业物业市场却从中获益，电商业务迅猛发展的同时，对仓储的需求也日益增加，市场回暖带动租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。政府连续出台楼市调控措施，加上紧缩性货币政策和信贷环境，导致短期市场流动性降低，房贷利率上升，将整体住宅交易量逐渐压低。尽管如此，全年豪宅市场销售总量仍然与2012年基本持平，反映市场信心坚挺。
零售地产市场
电商冲击下国内外零售商扩张速度放缓，租金升幅放缓。2013年，受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎。其中，受中档品牌及大型零售商在新落成项目中的净吸纳量推动，全年净吸纳量共约25万平方米，较2012年下降2万平方米。截至2013年末，全市总存量约203万平方米，全年新竣工项目达29万平方米，新开业商场位于珠江新城、上下九及江南西等区域。有鉴于零售商扩张需求减弱，新落成的商场需要更长时间招商。由于新开业商场空置面积相对较高，全年整体优质商铺的空置率有所上升，约为4.3%,与2012年相比上升1.2个百分点。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，第四季度租金环比增幅仅为0.2%。2013年优质商铺全年整体租金录得395元每月每平方米，同比上升4.1%，与2012年相比增速放缓3.2个百分点。
大宗零售物业交易活跃成市场亮点，成交金额创历史之最。2013年广州大宗零售物业交易比较活跃，年度总成交金额约为48亿元人民币，为广州零售物业市场历史之最。交易包括位于荔湾区的西城都荟（26亿元人民币，87,000平方米，折合29,600元每平方米）以及位于白云区的白云绿地中心二期商场（22亿元人民币，86,000平方米，折合25,500元每平方米）。其中，白云绿地中心二期商场预计将于2015年建成，买方为知名的购物中心开发商凯德商用（CapitaMalls Asia)。
商场转型探索“体验式”经营模式，吸引消费者眼球。本年度，电子商务的蓬勃发展对实体零售的影响日益显现。在此大环境下，商场业主积极地探索“体验式”经营模式，调整项目定位迎合消费群需求，引入更多娱乐、餐饮及文化艺术元素。如正佳广场打造环球美食广场，丽柏广场升级VIP贵宾室提升客户体验，太阳新天地引入时尚概念店定位“年轻化”等。此外，百货中心也通过转型奥特莱斯，开展线上线下互动营销及优化调整品牌等方式吸引更多消费者的眼球。
2014年市场展望：零售商布点速度放缓及供应洪峰令市场面临挑战。
展望2014年，仲量联行广州零售地产部副董事孙燕玫表示：“零售商扩张需求将持续下滑。虽然国内经济改革提上议程，消费者购买力的增强将支持消费市场，然而，受电商发展影响，城市布点已接近饱和的零售商将会侧重单店盈利和线上线下业务整合，未来对于开设新店铺将保持谨慎。”
2014年新增供应量为54万平方米，为历年之最。新增供应的地域分布将呈现分散化，大部分项目定位针对大众市场。三个位于番禺的商场预计将于2014年落成，届时番禺零售市场的硬件配套及氛围将更成熟。
由于2014年将要开业的大部分项目预计出租率较高，因此2014年供应洪峰将不会对空置率造成太大压力，预计年末空置率微升至7-9%，新兴商圈如珠江新城等新落成商场由于招商进度较慢，空置率预计高于其它成熟商圈。
受供应洪峰及零售商扩张放缓影响，2014年的租金升幅将继续放缓，预计增长约3-5%。由于天河北商圈明年有新项目落成，整体商圈竞争加剧，预期个别业主为了进行品牌调整，愿意为吸引新的国际知名品牌进驻提供更灵活的租金，但同时适当上调对中档零售商的租金。其它定位中档的成熟商圈如北京路等进驻率相对饱和的优质商场租金预计将继续上升。由于零售商扩张步伐放缓，供应洪峰对大众定位的新开业的商场租金定价策略造成压力。
投资市场方面，由于看好零售市场中长期前景，国内外发展商及投资者将继续寻找合适投资机会，购买零售商场项目。由于成熟商圈可投资项目较少，预计位于新兴商圈、交通便利、消费群密集的零售项目将受到青睐。虽然零售物业租金增幅或将放缓，但机构性投资者关注长期稳定的投资回报，比起写字楼和住宅，零售物业在这方面仍具有优势，将继续会受到投资者的普遍青睐。
文章来源：中商情报网
