深圳福田中心区甲级写字楼和准甲级写字楼入住率都高于全市平均数据。2012年2月，深圳甲级写字楼的入住率较上月降低1.76个百分点；准甲级写字楼的入住率则较上月提高1.69个百分点。
2012年开年，福田中心区和中心西区的写字楼入住率迎来了最近2―3年最高的时点，这里的人气越来越旺。记者从中原、美联以及开发商处了解到，刚刚过去的2月，福田中心区甲级写字楼的入住率为92.4%，准甲级写字楼的入住率为95.4%；中心西区甲级写字楼入住率为84.3%，准甲级写字楼的入住率为96.5%。“中心区写字楼空置率从去年下半年开始就一直比较低，一些抢手的甲级写字楼已经有租客排队的情况，目前中心区写字楼几乎是最近两三年空置率最低的时候”，一位写字楼项目经理告诉记者。
福田中心区写字楼租售价均超罗湖蔡屋围
福田中心区作为深圳CBD所在，是深圳甲级写字楼最为集中的区域，其写字楼的价格也是全市各片区中最高的。深圳中原的数据显示，2012年2月深圳市甲级写字楼的平均售价为49545.13元/平方米，环比微跌1.08%；准甲级写字楼的平均售价为43868.37元/平方米，环比微涨1.52%。而在各区域中，蔡屋围片区甲级写字楼的平均售价为34500元/平方米，环比下跌4.17%；准甲级写字楼的平均售价为33000元/平方米，维持上月售价水平。中心区甲级写字楼的平均售价为54600元/平方米，环比微跌1.62%；准甲级写字楼的平均售价为51316元/平方米，环比略升0.98%。中心西区的甲级写字楼平均售价为51000元/平方米，环比上升2%；准甲级写字楼的平均售价为40000元/平方米，环比小幅上涨3.09%。
“上个月蔡屋围片区与中心区甲级写字楼的平均售价均小幅下滑，仅中心西区甲级写字楼平均售价有小幅上涨；而各片区准甲级写字楼平均售价均有不同程度微涨或与上月持平，由此可见，二手甲级写字楼平均售价进入盘整阶段，而准甲级写字楼平均售价仍有上升空间”，深圳中原工商铺部董事总经理何世胜表示。
而在租金方面，福田中心区也代表了深圳写字楼租金的最高水平。2012年2月，深圳市甲级写字楼的平均月租金为197.53元/平方米，准甲级写字楼的平均月租金为164.74元/平方米，而蔡屋围片区的分别为155元/平方米和154.77元/平方米，中心区则分别为212.60元/平方米和184.19元/平方米，中心西区则为200元/平方米和144.95元/平方米。
“2月除中心西区甲级写字楼的租金较上月小幅下滑外，其他片区甲级、准甲级写字楼租金均略有不同程度上升，值得一提的是，中心西区准甲级写字楼租金涨幅依旧最为明显，因而带动全市准甲级写字楼租金上调”，何世胜表示。 “春节之后，中心区甲级写字楼的租金价格变化还没有显现出来，但总体上租给外资公司的少一些，租给内资公司的多一些，随着深圳中心区甲级写字楼租金的上涨，外资公司对租金的承受力也低了一些”，上述开发商写字楼项目经理表示。
福田中心区写字楼空置率维持低水平
福田中心区甲级写字楼和准甲级写字楼入住率都高于全市平均数据。深圳中原的数据显示，2012年2月深圳甲级写字楼的入住率为90.43%，准甲级写字楼的入住率为94.71%，其中中心区甲级写字楼的入住率为92.4%，准甲级写字楼的入住率为95.4%，中心西区甲级写字楼本月入住率为84.3%，准甲级写字楼的入住率为96.5%。与之对比的罗湖蔡屋围片区甲级写字楼的入住率为92.8%，准甲级写字楼的入住率为89.6%。
虽然中原的统计显示，到2月深圳全市甲级写字楼入住率已连续四个月下滑，但上述开发商写字楼项目经理则表示，福田中心区从去年下半年到现在空置率一直比较低，好的写字楼入住率在95%以上，一般的也超过90%，应该说这是最近两三年内最好的状态了。
而记者从美联物业写字楼部了解到的则是，福田中心区和中心西区空置率较年前下降到近三年来最低值，“排除未入伙的写字楼，统计这两个区域在用的写字楼的空置率只有5%―6%”。对比美联数据发现，2008年深圳福田中心区写字楼的空置率却达到15%。
戴德梁行的统计数据也支持入住率近年最高的判断，“虽然数据上显示中心区和中心西区的甲级写字楼的空置率约为13%，但最近的空置率确实达到近两三年的最低水平”，戴德梁行华南区研究部主管及助理董事张晓端表示。
2012年2月，深圳甲级写字楼的入住率较上月降低1.76个百分点；准甲级写字楼的入住率则较上月提高1.69个百分点。“2月深圳甲级写字楼的入住率除蔡屋围片区与上月持平外，其他片区均不同程度小幅下降；而全市准甲级写字楼入住率除中心西区有微幅降低，其他片区均有所上升，其中中心区准甲级写字楼入住率升幅最大。”何世胜表示。
新增写字楼少且消化速度快
“总体上节后租赁市场越发活跃起来，去年年底一周也碰不到几个寻租的租客，而现在常常每天安排两批租房的客户看楼”，某中介置业顾问表示，春节后明显感觉到写字楼市场租赁的回暖。而这种租赁的回暖直接导致空置率创下新低。
租赁活跃的同时，写字楼买卖交易则陷入低迷。据深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2月全市二手写字楼成交量回落低位。何世胜告诉记者，买卖市场大幅萎缩的主要原因来自近期市场预期的波动，业主心态敏感反价频现，使得成交无法顺利进行，“准甲级写字楼市场依旧稳步在上行通道，而甲级写字楼市场则出现止升回落的局面”。
中心区写字楼恐将变得一房难求。数据显示中心区写字楼去年的新增供应并不少，目前卓越世纪中心和嘉里建设广场的2期都已入伙，但就在春节前后，这些新增供应已被市场慢慢消化。
“写字楼的业主惜售心态严重”，美联物业副总经理姜奇夫告诉记者，除了整体持有的发展商外，那些写字楼投资者也多数是长线持有，只要租金可观，都不会轻易出手持有的写字楼，现在租赁活跃租金可观其自然不会放盘。
不过何世胜表示，当前写字楼市场仍被调控政策所抑制，开发商仍面临巨大的资金压力，“一手写字楼市场因此也出现个别楼盘降价的现象，而二手写字楼高端物业也直接受到波及”，但准甲级写字楼作为二手写字楼市场中性价比较高的产品类型，在投资环境稳定的商业楼市中体现出较高的投资价值。何世胜预计下个月准甲级写字楼市场将继续小幅上行，而甲级写字楼市场将在市场博弈期中波动前行。
文章来源：南方日报
