为全面了解上海市楼宇经济发展现状，上海市统计局一份专项调查显示，目前全市办公楼市场供求基本平衡，楼宇经济与相关产业联动效应显著，对产业结构调整意义重大；同时也反映出该市楼宇经济发展存在缺少统一科学的规划思路和有效的市场调控机制，以及配套服务不够完善等问题。调查包括3个方面，一是对500家进驻办公楼的企业进行办公楼市场专项调查，二是对全市范围内规模较大的108幢办公楼进行重点调查，三是在走访10多幢甲级办公楼业主的同时，召集戴德梁行、世邦魏理仕、高力国际等知名咨询机构对上海楼宇经济发展现状进行深入研讨。
调查显示：
——总量不断扩大，中心区集中度高。近10年来，随着该市经济的较快发展，办公楼市场也不断壮大，办公楼存量由1998年的2089万平方米增加到2007年的4972万平方米，年均增加320万平方米左右。中心区集中度高，非中心区仅占20%。从办公楼的分布看，甲级办公楼主要集中在6个区域。从办公楼的结构看，甲级办公楼560万平方米，占本市办公楼的11.3%；准甲级办公楼257万平方米，占5.2%。目前，本市甲级办公楼主要集中在6个区域：浦东新区的陆家嘴和竹园商贸区、黄浦区的人民广场地区、静安区的南京西路地区、卢湾区的淮海路地区、徐汇区的徐家汇地区和长宁区的虹桥地区。
——办公楼市场供求基本平衡，甲级办公楼租金水平偏高；中心区与非中心区进驻企业有明显差异。专项调查显示，近七成企业认为供求基本平衡。另据近期对全市范围内108幢办公楼的重点调查，全市办公楼的平均出租率85.9%，平均租金每天每平方米4.3元。其中，中心区出租率85.8%，平均租金4.5元；非中心区出租率86.2%，平均租金3.6元。被调查的108幢办公楼中，租金下降（这里的“下降、持平、上升”，是根据被调查户对现阶段租金涨跌趋势的判断进行统计的结果）的有16.2%，持平的有75.7%，上升的有8.1%；办公楼出租率下降的有39.6%，持平的有45%，上升的有15.4%。据戴德梁行咨询机构的统计，2008年三季度，该甲级办公楼出租率为91.2%。出租率低于90%的地区依次为：卢湾88.7%、静安87.2%、陆家嘴84.5%和闸北80%。在被调查的企业中，约八成企业认为在该市要找到符合企业要求的办公楼不是很困难；绝大多数企业对其目前正在使用的办公楼总体较满意，认为不满意的比重不足一成；有63.8%的企业认为目前该市办公楼供应结构基本合理，但国际一流的甲级办公楼略显不足。
甲级办公楼租金水平偏高。近七成被调查企业认为该市办公楼租金水平总体偏高。另据世邦魏理仕的《全球市场指数和写字楼租金成本调查》，该市浦东、浦西地区租金水平在全球172个地区中分别位列第27位和第39位。在全国各大城市中，该市甲级办公楼租金水平居首位，分别比排在第2和第3位的北京和深圳高出29.4%和41.9%。2008年三季度，该市甲级办公楼每天每平方米的租金为8.8元。从区域看，浦东地区为9.5元，浦西地区为8.5元。
中心区、非中心区办公楼进驻企业有明显差异。对108幢办公楼的重点调查显示，不同区域的进驻企业呈现以下特征：中心区以从事服务、咨询、商贸等行业的企业居多，其中大企业又占了多数；非中心区则多数以制造业企业和中、小规模的各类企业为主。从进驻甲级办公楼的行业分布特征来看，银行、证券、保险、基金、信托等金融类企业，会计、审计、税务、中介、咨询、调查等咨询服务类企业，律师、公正等法律服务类企业，策划、设计、代理等广告服务类企业，以及大、中型制造业企业是甲级办公楼租赁的主力。在甲级办公楼的租赁户中，外资企业占70%左右，中资企业占30%左右。超甲级办公楼的进驻企业中，外资企业所占比重达90%左右。
——楼宇经济与相关产业联动效应显著，对产业结构调整意义重大。拉动房地产业发展，推动固定资产投资。大批办公楼宇的建设直接拉动了该市房地产业的发展，近10年来该市办公楼开发投资总额624.88亿元，年均增长9.3%，增幅高出全部房地产开发投资年均增幅0.8个百分点；2007年，该市办公楼投资总额达到157.51亿元，超过了上世纪80年代中期该市全年全社会固定资产投资额的总量，成为推动全社会固定资产投资增长的重要动力之一。据测算，办公楼的平均造价高出商品住宅67.3%，平均每个办公楼项目的平均投资额约5亿元，特别是甲级办公楼，每个项目投资往往在15亿元以上，少数超高层的办公楼更是达到50亿元以上，如位于浦东陆家嘴地区金茂大厦的投资总额达到54亿元，环球金融中心的投资总额更是超过80亿元，对扩大内需作用明显。
通过上下游产业联动发展，促进全市经济快速发展。根据最近年度该市投入产出调查的情况，在国民经济核算的42个产品部门中，有金融业等32个部门为房地产业提供产品或服务；而房地产业提供的产品或服务，又被租赁和商务服务业等37个部门所使用。房地产业对本市国民经济的辐射范围较广，对促进该市经济发展影响较大。
促进经济结构调整，实现经济发展方式的转变。高端企业的集聚形成密集的人才流、资金流和信息流，极大地推动该市现代服务业的发展，推动经济结构不断优化，实现经济发展方式的转变。
支撑财政收入增长，提升该市经济增长的“容积率”。由于进驻办公楼宇的各类经济实体密集，特别是高档办公楼吸引了大量优质企业，其产生的财富效应十分显著。对全市范围108幢办公楼的重点调查表明，2007年，进驻这些办公楼的企业主营业务收入达到2196.56亿元，上缴各类税金达到109.83亿元。据测算，每平米办公楼每年可创造税收2168元；按人均水平计算，每人每年创造税收56515元。从不同区域看，中心区单位面积创造的税收为2434元，高出非中心区3.8倍。
发挥产业集聚效应，带动经济整体发展。办公楼宇聚集区的形成，公司、企业的汇集，资本、技术、人才、信息、商贸、服务、智力、思想、文化的集中，使经济活动要素因空间的聚集而促成资源利用效率的提高，规模经济效益的扩大，交易成本的降低。
文章来源：中国信息报
