在最后一个月创出全年第二高的市区商品住宅成交量之后，2013年的宁波楼市，最终报收一份相对靓丽的成绩单。市房产交易中心昨天发布的最新一期市区住房成交信息显示，2013年全年，市区商品住宅的成交量，创下了本轮楼市调控启幕以来4年间的新高。
但在靓丽成交数据的背后，潜藏着已经创出历史新高的商品住宅库存量。按统计，截至2013年末的市区商品住宅库存量，足够消化一年半时间。而考虑到2013年全年土地市场成交活跃，宁波楼市后续新增的供应量依然可观，有业界人士因此判断，2014年的楼市竞争或空前激烈———这对于购房者而言，显然不是一个坏消息。
去年市区住宅总成交5.38万套 创下近四年新高
市房产交易中心数据显示，2013年市区共成交商品住宅、二手住宅53838套，较前一年增加逾43%，并创下本轮调控近4年来的新高。其中，商品住宅成交总量为22863套，同比增加近13%。
在过去的一年里，宁波楼市调控政策未见大变化，而房价整体较为平稳。部分供应集中的区域则出现了价格战苗头。如，位于鄞州南部商务区以南一去年新推楼盘，销售均价在1.3万元/平方米左右，而相邻二手房挂牌价格在1.5万元/平方米左右；在姚江畔，几乎同时入市的两个“改善型”楼盘，一个开盘均价为近1.6万元/平方米，另一个则为近1.7万元/平方米。
中国指数研究院公布的“百城价格指数”显示，去年12月份宁波新建住宅销售均价13417元/平方米，同比增加近3.5%。需要注意的是，与“刚需盘”唱主角的2012年不同，去年入市楼盘多以“改善盘”为主，甚至有个别高端楼盘，这在一定程度上拉高了整体房价。
入市新盘量多，市民选择余地大，则是推动成交量走高的另一重要原因。市房产交易中心数据显示，2013年，市区新增可售楼盘69个。其中，下半年新增项目55个，相当于2012年全年的新增楼盘量。
开发商推盘节奏的变化，影响着市民出手的时机。受前一年底多个楼盘集中入市影响，宁波楼市在去年元月收获了“开门红”———在市六区商品住宅的成交套数2209套，同比增幅达475%！而接下来的一段时间内，鲜有新盘入市，在老盘优惠逐渐收缩等因素下，宁波楼市稍稍有些沉寂。
到了下半年，开发商推盘速度加快，新盘批量入市，老盘则忙着降价“清盘”。在这样的气氛下，楼市成交又增。数据显示，去年第四季度每个月成交量都超过2300套，“金十”更是突破3000套。
库存量巨大 预计后市商品住宅竞争激烈
然而，在各档次新盘接踵入市的背后，是宁波楼市供应量的一路攀升。有业内人士指出，去年新开的不少楼盘，所谓首批“大卖”的房源数，其实只占到其可售房源数的一小半，后续销售压力依然很大。
市房产交易中心数据显示，市六区商品住宅可售套数即库存量，从2013年6月的21485套，逐月升高至12月的33517套，创下历史新高。
按照去年市区商品住宅月均成交1905套测算，逾3.3万套的库存，消化周期至少17个月。这就意味着，在政策不发生变化之下，即便是今年全年没有一个新盘开出，现在的库存也足够满足购房需求。
而据市国土资源局成交公告显示，去年一年里，市六区成交的纯商品住宅用地以及商住混合用地总量，较去年几乎翻番；这批土地，可建楼盘总规模逾900万平方米，差不多可以满足未来3年的购房需求。
供应量如此充裕，不少业内人士已经对接下来的购房需求表示担忧。
对于今年房价，本地房产界人士普遍预计，现在各档次楼盘的竞争均很激烈，购房者房源选择余地空前之大，宁波房价猛涨“几乎没有可能”，而部分地产板块不排除激烈竞争而引发价格战。
受新国五条影响 去年二手房成交暴增
相比起商品住宅，2013年市区二手住宅的成交量比2012年涨幅更大。
据市房产交易中心统计，2013年全年市区共成交二手住宅30975套，较2012年全年大涨近80%。
新国五条的出台，是导致2013年全年市区二手住宅成交量暴涨的主要原因。受新国五条中“20%个税”政策内容的影响，3月份市区二手住宅成交套数8300套，创历史新高；3月、4月两月成交量相加，接近去年全年的一半。
之后，受到商品住宅市场的分流，二手住宅购房需求乏力，每月成交不温不火。二手住宅价格方面，全年也基本没有太大变化。
鉴于今年商品住宅供应仍然巨大，业内人士判断，二手住宅的购房需求还将继续受到分流，除非有特别的因素刺激，二手住宅成交量及成交价格，很难出现明显的变化。
文章来源：宁波晚报
