招宝广场、银亿·海尚广场、世贸广场……近年来，我区数个小中型城市综合体和商务楼宇陆续投入运营，开始在城市发展的舞台上崭露头角。
然而，由于鲜有上规模、有品牌效应的龙头企业入驻和引领，缺乏完善的服务产业支持，这些城市综合体、商务楼宇还未完全发挥其应有的人口集聚、产业集聚等功能和效应。
记者采访了解到，目前，我区多数市民仍选择前往市区消费，城市经济发展短板较为明显。因此，提升城市综合体和商务楼宇的产业集聚功能和商务功能，搭建、完善其公共服务平台，显得较为迫切。
楼宇经济&城市综合体
区商务局相关人员介绍，楼宇经济是指一种以商务楼宇、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过开发、营销、租售楼宇引进或培植市场主体，从而收取租金、产生税源、增加就业并带动区域经济发展的一种经济形态，是城市经济发展到一定阶段的产物。
城市综合体则具备办公、居住、酒店、餐饮、会议和交通等三项或三项以上业态，属于多功能综合体。由于其基本具备现代城市的全部功能，所以又被称为“城中之城”。
通俗地讲，楼宇经济通过大楼内的入驻企业产生经营收益；城市综合体则是通过各种业态而产生经济效益。两者有接近、相交的部分，不能被完全割离和对立。
据了解，我区现阶段投入使用的商务楼宇数量较少，例如世贸广场办公楼、招宝山街道原国税大楼等，宁波大学科技园内则多为孵化型企业，主要起到孵化功能。根据规划，拥有包括水域、绿化、道路等在内的占地面积600多亩的宁波中心城北部商贸商务中心南区，以及正处于建设中的北部商贸商务中心北区，其商务楼宇群、区域性设施、商户住宅等均处于建设阶段，且正在不断发展。
“商务楼宇往往与城市综合体结合在一起，两者相互影响、相互扶持。比如依托宁波中心城区北部商贸商务中心核心区内商务楼宇的银亿·海尚广场和依托于市民生活广场、商住楼、博物馆、音乐厅的保利城，就是最好的例子。”区相关经济部门负责人介绍，作为文创等产业的重要载体，商务楼宇的重要性毋庸置疑。
该负责人曾多次参与和大型公司的洽谈工作，谈起楼宇经济，他颇有感想：“希望利用现有平台，使更多品牌企业落户镇海，镇海有良港、高校、科研院所、大型企业，地处长三角重要交通枢纽，紧邻宁波东部新城，在地理环境和招商环境方面都有优势。”他分析，但一些消极因素使不少企业望而却步，限制了经济发展：部分区域内餐饮娱乐等配套设施服务尚不齐全，且短时间内难以完善；离宁波市区有一定距离，服务业易受挤压；文创产业等高端业态市场开始饱和；可用土地资源紧缺，且越来越少……
兵来将挡，水来土掩。面对愈来愈烈的土地制约影响，我区出台了系列扶持政策，鼓励发展信息软件类、设计创意类、生物医药类、节能环保类、文化传媒类和咨询策划类等产业：在无法提供大量土地用以发展工业的前提下，招商引资时，提高入驻企业准入门槛；盘活全区范围内闲置厂房，统计层高、面积等各项数据，优先落户，以租赁形式，推出优惠租金；引进外资，实行进出口税收优惠政策……“为进一步发展服务业，我区推出促进现代服务企业发展的实施细则，鼓励总部经济、民营企业500强等入驻。”区商务局相关工作人员解释。
现阶段，我区楼宇经济、城市综合体发展与一线城市仍存在不少差距，也未形成一定规模。但正因为处于整体快速发展阶段，不能排除沉淀后出现整体井喷的可能性。“如今载体有了，酒瓶已备好，就等待盛酒入瓶，吸引更多合适的企业入驻。”该负责人表示。
城市综合体发展渐稳
由宁波镇海维科房地产开发有限公司建设、宁波维科物业服务有限公司镇海分公司管理的招宝广场，地面建筑面积1万多平方米，总建筑面积4万余平方米，拥有111个商铺，53户单身公寓，入住率达80%以上。该广场第一层和第二层为餐饮场所和大卖场，第三层和第四层为娱乐场所。
这个开业初期被定位为“镇海天一广场”的城市综合体，自2009年11月一期交付运营以来，在宣传推广、招揽人气等方面不遗余力，然而效果却差强人意。2011年12月，该广场二期交付，国美家电、镇海时代电影大世界、屈臣氏等品牌企业、连锁店进驻，吸引了不少顾客，客流量日趋稳定。但记者观察到，该广场白天的人气依然不高。
目前，该广场配有15名保安、10名清洁工和数名管理人员。“按现在的物业收费标准——一楼每月3.3元/平方，三楼、四楼每月1.98元/平方，每年收取的物业费远不够广场的日常开支。仅水电费一项，每月平均支出3万余元。”维科物业服务有限公司镇海分公司经理钟水根表示，运营至今，物业公司已累计补贴400余万元。
钟水根介绍，一百多个店铺自开盘后就销售一空，随之而来的问题是，在初期的品牌引入和商家入驻过程中，出现品牌杂乱、服务质量参差不齐等情况，无法有效吸引广场的主要消费群体——年轻人。后来，公司在招商过程中开始注重评测，在调查消费者需求的基础上引入合适的商家，每年还投入不少资金举办美食节、车展等活动聚集人气。现在，电影院、KTV等娱乐场所以及甜品店、面包店等大多有了稳定的消费群体。综合考虑招宝山片区的经济、地理等因素后，将原规划的办公大楼改建为单身公寓出售或出租，30—90平方米的小户型颇受欢迎。
位于招宝山片区中心地段，周围小区密集，对面是超市，人流量大——经过几年发展，招宝广场渐成为该片区相对成熟的城市综合体。受其影响，西街两侧餐饮、服装等生活红红火火，店铺租金由每年几万元上涨至每年十余万元。
“虽然白天偏少的人流量给商家带来一定压力，未达到预期目标，但从目前发展形势看，业主们仍能保证盈利。作为中小型城市综合体，广场带动了一批小型商铺发展。”钟水根认为，商务楼宇、城市综合体等至少需要两三年的培育期，刚投入运营时，几乎都存在基础设施不够完善、配套设施落后等问题。随着招宝广场一期、二期的相继投入运营，招宝广场已基本度过培育阶段，与新建的世贸广场、郁金香中心等相比，具有一定优势。
那么，北部商贸商务中心建成后，会对招宝广场产生怎样的影响？钟水根认为，这是一个未知数。
周边配套有待完善
由于文创类产业的相对高端性，一方面需要城市综合体的支撑，需要整体规划和系统性引导，一方面也需要完善的周边配套设施，保障各项基本服务。但受各方面因素影响，不少人曾经历过或正经历着“叫外卖解决午饭，吃小摊食品当晚饭”的尴尬生活。
宁波卓一工业设计有限公司于2012年10月入驻宁波大学科技园文化创意产业园，主要针对国内客户提供品牌、工业设计，现有12余员工。张英是该公司的员工，平时住在市区，自己开车上班。她介绍，园区的员工食堂缓解了生活上的不便，但附近鲜有正规的餐饮店，大家选择余地很少，“本地员工还好，平时只在食堂吃一餐午饭，外地员工的伙食就差了，除了食堂，只能到附近高校旁的小摊上吃一点，或者叫外卖。”
张英认为，园区的交通也是一个问题，“进市区比较麻烦，开车和坐公交车时间都比较长，至少需要半个多小时。”让她头痛的是，新客户很难找到公司地址，“一般都是约客户在宁波大学门口见面，然后自己开车去接。虽然公司离主干道很近，但由于没有相应路牌和指示标志，也没有大马路直达园区，很多人不知道路。”
记者了解到，目前，该园区颇有规模的食堂及乒乓球桌等娱乐设施基本满足了员工的初级需求，但不少外来员工表示，希望周边娱乐设施能逐步完善，以丰富自己的业余生活。
楼宇经济蓄势待发
明年年初，位于宁波中心城区北部商贸商务中心核心区域内的十多幢大楼将陆续交付并投入使用。该楼宇群可使用面积共计60余万平方米，按照50平方米/人的办公面积计算，这些楼能同时容纳1万余人办公。
“商务楼宇将为企业总部、外贸公司、文创研发、科研营销等团队提供商务办公场所，这些楼宇的开发形式也比较特别——由企业自主开发，然后销售给公司或个人，同时政府给予适当优惠政策奖励入驻。”镇海新城管委会招商科负责人介绍，目前该区域的商务楼宇和楼宇群还处于平台搭建阶段，“通俗地说，就是大部分楼宇正处于土建状态，有少数已完成竣工验收但还未交付使用。”
和宁波大学科技园区相比，该区域周边配套设施更为完善：拥有酒店、超市、影院、商业街等多种业态的中型城市综合体——银亿·海尚广场，基本能为即将投入使用的商务楼宇群提供各类基础服务，满足区域内商务人群的各类消费需求；根据规划和设计，商务楼宇群的第一层至第三层均为商铺，将配备连锁餐饮店、小吃店等，附近已建成的学校、医院、公交、公园、市民广场、停车场所等公共基础设施已投入使用。
“发展其他大型购物、娱乐等配套设施还需要一段时间，因为商家将根据实际客流量确认区域内的消费水平，经调研规划再作布局。在楼宇经济初见成效且逐步成熟后，高档次的连锁店、有品牌效应的大卖场等才会陆续入驻。”该负责人解释，区域经济发展靠的不仅仅是商务大楼，更需要足够的人气，以此活跃支撑楼宇，从而带来商机，“先造楼，聚集人气，再吸引企业，继而创造商机、带动消费，从而增加税收，为区域经济发展注入活力。”
以能同时容纳1万余人办公的北部商贸商务中心核心区为例，围绕上万人的吃、住、行、游、购等服务，按1:4（即4个人围绕1个人提供各种服务）计算，则该区域近几年至少可以新增4万多人就业。“商务楼宇创造的经济效益并非独立的，而是连锁的、可循环的，其带来的后发效益不可估量。”对于北部商贸商务中心的未来，该负责人充满信心。
文章来源：《今日镇海》
