相比去年春、秋两季展会，今春的宁波房产展会上，全新待售的商品住宅楼盘明显增多——这是不少上周末去逛了家博会的购房者的共同感受。
而记者在展会现场也注意到，近些年来宁波楼市中备受普通购房者看重的几个主流地产板块，包括镇海新城板块、鄞东南下应板块、城西板块等，此次确实均有待售新盘亮相。种种迹象表明，今年春节之后一直冷清的宁波新楼盘市场，即将迎来一批“生力军”。
去年，当有多个新楼盘集体入市，曾促发了新老楼盘间的价格“交锋战”。今年情况又会如何？
东南西北皆传新盘入市风声
在本届家博会上，北边的镇海新城，有“世博花园”、“保利城”二期等新盘前来蓄客；南边的鄞东南下应区域，有号称规模达百万平方米的“中海国际社区”高调亮相；城西板块内，有“依云郡”吸引眼球……
而一些没有参展家博会的新盘，近段时间也已经开始大打广告。其中，有位于东部新城的“东方一品”，有位于城市西北面新三江口区域的“铂翠湾”，还有位于市中心的银亿甬江东南项目、万科戎家项目等。
可以说，东南西北中各个方向，在接下来的一段时间内，都会有新盘开出。据了解，其中一些新盘的开盘时间就定在本月，稍晚一点的在下两个月内，还有一些则计划在八九月份开盘。
而有本地房产代理机构人士预测，因为楼市成交走好，从去年5月份之后，市区成交了大量的商品住宅用地，其中的不少土地应该都会在今年内转化成可售房源，因此下一阶段的新盘入市量或逐步增大。
按照国土部门土地成交公告统计，去年一年，市六区商品住宅用地及商住混合用地的总成交面积，在230万平方米上下；按地块平均容积率1.8计算，可形成400万平方米的商品住宅供应。
或再次引发新老楼盘价格竞争
不管是从“热身”新盘所处的地域看，还是从已成交宅地所处的地域看，今年各大地产板块内出现新老楼盘共同揽客的场景，是大概率事件。
“上半年，可能会是新盘相对难受一点；下半年，则可能会是老盘相对日子不太好过。”本地一市场调研人士如此判断。
据其分析，上半年预计开盘的分别位于东部新城、新三江口、城西等地的几个新盘，各自土地多在甬城楼市还火热的2009年和2010年竞得，“地价很不便宜”，有的迄今还是区域内的单价“地王”。像城西待售的一个新盘，土地于2009年竞得，当时拍卖轮次高达130轮，最终楼面价每平方米超过万元；而在其周边，目前在售老盘的销售均价只在1.3万元／平方米。“新盘如果按这样的价格卖，开发商肯定亏不起。”上述市场调研人士认为，类似的新盘如何定价，很考验开发商的智慧。
而到了下半年，从目前新盘“热身”信息看，届时开售的新盘多在去年拿的地。“去年成交的一些宅地，不少是在前年流拍过、价格打了七八折后再出让的，因此土地成本优势相比目前周边在售的老盘，比较明显。”其中有位于江东老城区、预计八九月份开售的一个新盘，去年土地楼面价才每平方米8000多元；而与其一路之隔的一在售老盘，土地成本超过1.8万元／平方米！
不过，业内人士分析认为，今年楼市“战况”应该不会像去年那么激烈。“去年市场成交形势好，价格有优势的老盘卖到现在，多数已不存在房源积压严重、资金回笼压力大的问题，其实是乐于看到旁边拿地价格高的新盘把价格开高一点的。”一房企销售经理分析认为，而如果旁边有开了高价的老盘其销售依然理想，拿地价格低的新盘，也不见得会开很低的价格去“抢客”。
但也因为在土地成本上存在差异，加上目前“限购”、“限贷”依然从严且楼市调控有进一步加码的趋势，上述销售经理认为，这有利于形成新老楼盘在售价方面的互相“压制”，进而稳定整体房价。
文章来源：中国宁波网
