调控，可以说是2011年楼市的关键词。在房产调控的大环境下，宁波房价究竟发生了哪些主要变化？还将发生怎样的变化？对此，记者在宁波房地产市场进行了一番调查采访。
新盘亮相普遍低价入市
老盘续推房源多采取打折优惠
进入年末，宁波多个楼盘都调低价格开盘，以价换量，“打折促销”成为楼市主旋律。
据中国指数研究院发布的11月报告，宁波住宅价格环比下跌2.25%，环比跌幅属全国百城之首。宁波楼市成交量依旧处于底位，11月底，市六区可售商品住宅库存套数接近2.5万套，再创历史新高。
开发商从最初的“三重礼”、“五重礼”等令人颇费脑筋、还得琢磨是真优惠还是假优惠的初级行销手段，过渡到万科城干脆以低于业内预期价三四千元入市，更有“青苹果”打出了“血拼”、“跳楼”等楼市罕见的促销广告。“领秀熙城”更狠，“无理由退定”计划承诺，只要客户成功下定，即可享受无须任何理由就能退房退定金的权利……
五花八门的促销表象，意味着宁波房价在“血拼”后已经“跳楼”？
相对于开发商以前的期望值来说，绝大部分新推楼盘，其实际成交价确实比预定价格普遍下降了10%~30%。
宁波万科总经理助理缪川告诉记者，业内曾预计万科城开盘价格平均为每平方米1.5万元，但推出时成交均价却在1.1万元左右。缪川特别强调，他们只是按照市场实际情况，以及企业自身发展需要作出的销售决策。
同样，近期开盘的苏园，既有地理位置优势，又有“学区房”概念，还有雅戈尔置业的品牌支撑，被业内人士誉为“在户型和套型设计上堪称完美”的名盘。在2个月前内部讨论时，开盘价大都认为应在每平方米2.1万元～2.2万元，而开盘均价则在1.85万元左右。
说白了，这几个月推出的房源，如果没有调控政策的作用，售价起码要贵20%～30%。
最痛苦的是那些既想降价又不能明降的房产商。
高新区有一个楼盘，4月开盘，场面火爆，此后开发商玩了一把“低开高走”的老套路，将均价上调1000多元，谁知紧跟的几条调控政策一叠加，房子卖不动了。一星期前，记者到售楼处探访，真正应了“门庭冷落车马稀”这句话，黑灯瞎火的售楼大厅，坐着几个满脸落寞的售楼小姐。她们说，该盘自从上调均价后，好几个月的销量吃了“鸭蛋”。东南商报8月举办房展会，老板试着以低于首轮开盘价的房源搞了个促销活动，几天就去化了20多套房子，但老业主纷纷要退房，没办法，降价促销的热情被浇灭了，老板只能筹划先将套型小的公寓房，两套改成一套卖。
记者在多个楼盘探访发现，宁波新开楼盘价格上涨势头已被封死，价格实际上已比开发商预期价位下跌10%～30%，老盘续推房源打折优惠已成普遍态势，房价回归到半年前甚至一年前的开盘售价。部分楼盘特别是公寓楼，其优惠幅度最大，下跌态势更加明显。
什么样的价格才算合理
“房产只涨不跌”的理论需抛弃
调控的前期基调是遏制房产价格过快上涨，后期的基调是使房产价格合理回归。对此，一家房产公司总经理有点“想不明白”：“什么样的价格才叫合理？房价回归到一年前、两年前，还是10年前，才叫调控到位呀？”
眼下，开发商必须抛弃“暴富”心态和“房产只涨不跌”的理论。抱着一颗“有赚有亏”的平常心，就能理解“合理回归”的良苦用心了。
以国际标准的房价收入比、房价租金比等指标作参考，加上中国城镇化进程特快，人口红利特诱人，国人置业理念偏特殊等溢价系数，再加上各地土地成本的刚性支撑，去谋求行业平均5%～10%的利润率，也许就能找到“合理回归”的价格区间了。
一位资深媒体人士告诉记者：“这种合理回归的本质并不是具体回归到什么年代的房价，而是回归到剔除投机和投资需求，使房屋真正凸现其居住属性所裸现出来的实际供求关系并形成的成交价格。部分人对‘限购限贷’的不理解，则是被政策“深套”后的本位反应。”[NextPage]
近期，有位朋友也想购房，他属于刚需购房者。他开始错以为限购就是“限制买房子”，所以也有了“一剑封喉，一夜入冬”的认同。但了解有关政策后，他才发现限购政策的真正指向，“国家限制的是已拥有两套住房后再想购房的投资、投机型需求，现在将楼市低迷的责任归咎于限购政策，实在有点说不过去。”
这位朋友的判断不见得一定正确，但市民手头拥有两套以上房子的人还真不少。完全说他们是投机、投资也许有点过分，但起码是在为子孙辈进行超前消费。这种混合着投资、投机、超前置业的房地产市场，在“赚钱效应”、“保值心理”的双重夹击下，不打破正常的供求平衡才叫怪呢！
在投机、投资需求的大潮退去后，裸泳的“刚需”并不像前两年想像的那么多了。房价该怎么合理回归也就不言自明了。
还有一些开发商对“合理回归”不屑一顾，坚称客户普遍抱有“买涨不买跌”的心理。事实果真如此？
维科上院理性开盘，634套房子现在卖得仅剩六七十套；青林湾开盘已去化三分之一；万科城以高性价比获得市场认同，首批推出房源498套即去化350多套；“青苹果”开盘不到一个月，440多套已经认购成功……“裸泳”的“刚需”终于找到了自己的方向。
房产调控明年趋于明朗
后期应有对冲反弹的政策出台
11月26日，荣安地产将名震地产江湖的任志强请到宁波来“指点江山”。
这位刚在一次论坛上被住建部官员当面痛斥“就是敢说，但基本都是乱说，吃了肉还骂娘”的地产大佬，退休后依然本性难改，到宁波后即发话：“房产调控最抗不住的是政府，不是开发商，政府的土地收入大概要占地方财政的50%。”类似的话，他在不同的场合曾有多次表达，成为一些房产商敢当“房坚挺”的重要支柱。
“任志强的言论，看似为房产商维权，实则败坏的是房产界整体形象，帮的很多都是倒忙。”一位宁波地产界资深老总如是评价。他说，一些房产商其实也理解中央的调控政策，他们之所以选择做“房坚挺”，部分源于怕重蹈当年覆辙。
2008年，一家房产公司在全市扛起降价大旗，但房价在半年后报复性反弹了。这家公司扛起的降价大旗自然也轰然倒下。有鉴于此，很多房产商在国家重启调控开关时，抱着“历史总会惊人相似”的心态，意图死扛。
当然，不是所有开发商都会这么考虑。拥有地铁一号线辐射优势的“罗曼风情”开盘日，正是房产调控风声日紧时。这家开发商对地产利润要求并不高，所以售价也定得低。当销售过半时，反而追加了一条优惠政策——业主再付2万元，即可获得车位一个。没花多长时间，760多套房子去化75%。
在宁波地产界堪称营销高手的迪赛房产总经理沙勇，这次也在楼市冬天放了把火。他将与人合力打造的“青苹果”剥去精装后，以每套起价28万元，每平方米起价7000元的价格一下推向了市场。沙勇表示，现在市道下，开发商根本不可能硬挺房价，“现金为王，落袋为安”是上策。但他也表示，“青苹果”之所以能低价入市，源于拿地较早。“2009年以后拿地的开发商，现在如果降价入市抢客户，要么以成本价裸奔，要么就亏本甩卖。”
沙勇说得也许有点夸张，但也确实向购房者传递了一个信息：土地及开发成本的提高，客观上限制了房价的下跌空间。因此，确属“刚需”或“改善”型的消费者，没必要死等房价跌到谷底。有位业内人士打了个比方，他笑称：“大家都知道汽车年年出新款，年年在降价，如果年年等，那就一辈子都无须买车了。”
现在，业内外比较一致的意见是，房地产调控政策2012年下半年一般会趋于明朗。但这种明朗绝对不是2008年调控失灵后报复性反弹的重演，而是国家在建立了能够对冲报复性反弹的长效机制后，适度放松调控政策的软着落。
黎明前的黑暗不会很短。
当东方发白，跃出海平面的太阳也不可能一跃冲天……
文章来源：东南商报
