“没有最低，只有更低”——近段时间甬城楼市内新开商品住宅楼盘的价格，完全可以用这句话来形容。
在开发商各类付款集中、资金压力最大的年末临近之时，兼之短期内楼市调控不会松动的迹象已明，大小楼盘通过拼价格来争抢客户、回笼资金的销售策略，愈加明显。尤其是新盘集中度较高的城郊区域如宁波镇海新城、城西、梅墟等地，“价格战”的硝烟更是浓烈——只隔一条马路，两边楼盘的销售均价每平方米竟会相差两三千元！
位于宁波镇海新城的一个楼盘，11月12日才正式开盘。但早在几天前，该楼盘已通过各种渠道，明确表示其中两幢中小套型房源的销售均价，确定为10500元/平方米——这个价格，还是含精装修的。而与该楼盘一路之隔的另两个在售楼盘，据透明售房网备案数据显示，其中同样卖精装修房的一家，实际销售均价约1.35万元/平方米；而卖白坯房的另一家，实际销售均价也接近1.2万元/平方米。
在宁波城西、梅墟等地，新开楼盘的价格同样一家更比一家低。早先开盘的每平方米要价1.3万元、1.5万元，最近开盘的则卖1.2万元甚至1万零几百元；那些所在区域开发成熟度更高的楼盘，反而比地理位置更偏远的楼盘卖得便宜……
后来者价格“利刃”咄咄逼人。早开盘的那些楼盘，即便有可能会被抱怨买贵了的老业主“砸盘”，也不得不降价以抢客源。在位处城郊的几个地产板块内，明着暗着自降身价的楼盘，几乎随处可见——有些楼盘部分房源的售价，已从1.7万元/平方米、1.8万元/平方米降至1.3万元/平方米、1.4万元/平方米，降幅超过20%。
“市场从今年六七月份开始出现降价的苗头，至今，整体房价跌幅已经有15%左右了。但从这几个月各大楼盘的销售情况看，这样的降幅，还是难以吸引购房者入市。”宁波本地房产界一位数据分析人士对记者表示。
宁波市住建委公布的数据显示，2011年前三季度，宁波市区新开商品住宅楼盘的平均销售率仅为27%。显然，这样的销售业绩，难助开发商缓解资金压力。
上述分析人士据此认为，越近新年，新老楼盘的“价格战”只会打得更加激烈——甬城楼市的房价探底之路，预计还会继续。
新闻纵深：房价下跌15%为何还难引购房者出手？
近半年来，甬城楼市整体房价已下跌约15%，而购房者入市意愿依然不强、各大楼盘还是门可罗雀。为什么？
除了“限购”、“限贷”等政策因素影响，有房产界数据分析人士经过计算得出的一个结论是：在紧缩的货币政策下，连续的加息、首付的提高、房贷利率的上浮等因素，使得即便房价降低了15%，但购房者的实际购房负担，并不比未降价前低。
该人士以一套90平方米的刚需型房源为例，算了如下这么一笔账。
本轮楼市调控开始前，假设该套住宅售价为1.5万元/平方米，则总价是135万元。当时首付是三成、5年以上期房贷基准利率为5.94%且还能打七折，以贷款期限20年、采用等额本息方式“供楼”，则购房者首付是40.50万元、月供5805.5元，20年利息总额为约44.8万元——即实际总房款（利息＋总房价）为179.8万元。
现在，假设房价跌了15%左右，该套住宅的售价是1.3万元/平方米、总价117万元。但银行对首次置业的刚需型购房者，首付也要求起码四成，房贷基准利率则已升至7.05%且还要上浮10%。那么，同样一套房子，购房者首付提高到了46.80万元、月供为5765.22元，利息总额约68.2万元——即实际总房款为185.2万元。
事实上，在“限购”的背景下，开发商当前抢夺的客源，大多是不受“限购”影响的刚需型购房者。既然实际购房负担并没有因降价而减轻，而同时，楼市调控将继续的迹象明显，大家自然想要再等等，等着开发商开出更低的房价。
“综合开发商的拿地成本、财务成本、建筑安装成本等看，目前有些楼盘确实是微利、保本在卖了。”但该人士表示：“要想挺过这轮调控，只怕有的开发商不得不选择亏本甩卖，割肉求生。”
文章来源：宁波晚报
