严格执行的限购限贷政策，日益增加的通胀压力，央行今年第三次加息，开发商为融资加速跑量，购房者观望与刚需并存……下半年甬城楼市分化明显，开发商改变思路造房，推出中小户型应对；开发商资金链普遍吃紧，房地产涉足金融已成趋势；楼市常规的优惠促销未明显奏效后，开始慢慢转向实质性的打折促销。
市场分化
大户型滞销中小户型热卖
“限购令阻挡了一大批投资客。”业内人士表示，刚性需求成为眼下楼市的购房主力。现在最受欢迎的房子是总价150万元以内的80～120平方米的中小户型房源。
大户型滞销中小户型热卖，是最近楼市常见现象。上周六，维科上院D区开盘出现了中小户型热卖的情况。维科置业副总经理张强告诉记者，这次推出的房源主力面积有62平方米、77平方米、85平方米、94平方米、131平方米等几种户型，单套总价大部分在130万元至200万元，均价在1.8万元左右。为迎合眼下刚需为主的市场行情，维科上院D区户型随行就市作了改动，将原先140平方米住宅每套切割成两套小户型出售，分成一套85平方米二房和一套62平方米一房房源。
中小户型热卖不是个别现象。近期市场上供应户型以一房、二房和三房为主，比如常青苑、海港花园、和美城等。记者昨日从宁波市住宅与房地产网上查询了解到，销售排名居前列的楼盘里中小户型房源占较大比例，其中昨日销售冠军北仑常青苑，以中小户型为主，均价只有6700元左右。据中国房地产信息集团宁波机构统计，6月份成交的户型中，140平方米以上成交199套，90～140平方米成交351套，90平方米以下成交682套。中小户型占据主流。
调控升级
通胀与加息成楼市双刃剑
6月份CPI涨6.4%创3年来新高，虽然上周央行年内第三次加息，但CPI涨幅已将利率涨幅淹没，负利率进一步加剧。
一家房地产龙头企业营销总监分析，CPI再创新高，对房地产市场是把双刃剑。一方面，通胀加剧将刺激因保值避险而产生的房地产投资欲望，在住宅限购的政策环境下，更多的投资会流向商业地产和非限购城市。另一方面，CPI居高不下，会引发更加严厉的货币紧缩政策，本月很可能再一次上调准备金率，下半年或还有一次加息。这将使开发商资金链进一步绷紧，加速降价销售。同时，也抑制资金实力有限的购房需求。增供应，减需求，无疑会令房价下降。而这一正一反两个效应，就要看谁在下半年发挥的作用更大。
维科置业副总经理张强认为，抑制通胀和发展经济，如何寻找平衡一直是一个难题。通胀之下，企业融资困难，经济发展和消费需求放缓。加息无疑是抑制通胀最直接的手段。但加息也会导致两个后果：一方面加息会加剧热钱涌入，一方面是人民币汇率波动，此外也关系到民生问题，客观上增加了居民的购房成本。这次小幅加息调控是对整个经济层面的政策，而非单独针对房地产行业，但无疑房地产是受到冲击的行业之一。
加息后因还贷压力增大，购房者首付门槛将提高，部分购房需求将会被抑制。2008年的七折利率与现在相比，利率几乎上涨了70%左右。个人房贷方面，银行放贷额度问题已经很明显，购房者等待三四个月，房贷没批下来已经变得十分平常。
严厉的调控当下，房地产涉足金融成为趋势。近期，金地集团首只房地产基金募集成功之后，许多房地产开发商也纷纷成立地产基金。在调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资等受到限制，各种房地产金融创新也开始抬头。房地产私募基金作为一种创新融资模式，可以为开发商带来可控的融资渠道，因此，该模式也可能成为未来房地产企业资金的核心来源之一。
营销突围
下半年打折促销或成常态
不温不火的市场形势，尽快缓解资金压力仍是开发商最紧要的难题。开发商纷纷主动出击，然而效果不尽如人意，优惠尺度不足以激发市民的购房欲望，反而加重观望氛围，购房者也在纠结优惠多少才可适时出手。
政策未见松弛，开发商的营销手段发生改变，以老带新的优惠，更有些开发商开始大打温情牌，“摘莓农家乐”、“赌侠大战拉斯维加斯”等营销活动，均未起到理想的效果。
下半年楼市打折促销是最容易引起购房者关注的亮点，博取他们购买的信心还需要开发商在打折优惠上给力。
进入下半年，新盘新增的营销活动以价格折扣为主打，近期热销的雅思阁以优惠价格灵活的付款方式促销赢得开门红。和美城的存抵活动、购房大礼包和开盘优惠全面启动，各种户型累计优惠860元/平方米至970元/平方米。城西楼盘半岛悦城最高优惠可达1500元每平方米。海顿公馆上月购房最高可享15万元优惠。而盛世天城二期别墅最高优惠达25万元。
特价房和团购房也成为市场祭出的杀手锏。合生国际城二期推出一口价18套房源，精装花园联排盛情加推，精装高配，再送中央空调，比如，145幢5号花园联排总建筑面积约261.6平方米，总价405万元；90幢3号花园联排，总建筑面积约262.6平方米，总价422万元。晴园3人以上团购即可优惠300元/平方米。6月份购房凭有效购房证明，还可以享受每套直减30000元优惠。另外，银亿已购业主推荐亲友购房，双方均可直扣房款10000元。
文章来源：东南商报
