从去年4月17日新“国十条”出台至今，这波被称作“史上最严”的楼市调控已满一年。本轮调控，一波而有三折——新“国十条”、去年9月的新“国五条”、今年1月26日的新“国八条”，力度是一浪高过一浪。
在这样的背景下，甬城楼市伏而起、起而又伏，到今天，成交已是极度萎靡，只是房价在摇摇晃晃间仍还居高未下。接下来，楼市的风会往哪个方向吹？
楼市回顾
一位中介业务员：“坐了一年过山车”
起伏太大，好比坐过山车——这是南天房产的中介业务员张立三，对调控这一年来市场的剧烈变动所生发的感慨。
“这轮调控开始之前的一个来月，我几乎每天晚上都要陪客户去看房——经常是晚上九点多还在外面跑。”张立三描述的是新“国十条”出台之前那段时间他的工作状态。当时，甬城楼市火得发烫、投机气息极其浓厚。张立三说：“那时10个买房人中，至少有4个是投资、投机客；他们过完年付50万元首付才买的房子，过了一个半月后，多数都至少赚了10万元。”
但新“国十条”拉开调控大幕后，接下来的100来天时间，老张基本上都在无所事事中度过，“生意淡得一塌糊涂”。
市房产交易中心数据显示，去年四月份市六区商品住宅销售套数为2310套，而到五月份一下子降至仅720套；四月份市六区二手住房共成交4435套，五月份则猛跌至1356套。
一些新政后新开的楼盘如“永和居易”、“万科·金色水岸三期”、“凤凰水岸”等，开盘价比此前的市场预期低了20%甚至更多。
不过，从去年七月份开始，随着政策的渐渐被消化，加上房价有所松动——当时的二手成交价格普遍比新“国十条”出台前降了10%左右，买房人开始重新入市，老张的生意又开始慢慢多起来了。到9月29日更为严厉的新“国五条”出台前，“感觉市场已经快和春天时候差不多热了，房东们叫出的价格，也差不多回到了调控前的水平。少数的投资、投机客，又杀了回来。”
据市房产交易中心统计，去年9月份市六区商品住宅销售套数为2603套，已超过新“国十条”出台当月的量；二手住房成交套数为1770套，连续三个月环比增长。
其间特别牵动市场神经的一个事件是，7月22日，东部新城再出宅地“地王”，且每平方米楼面价首度破2万元大关。
新“国五条”一出，市场再度应声而落。但这一次，老张感觉“冷的时间很短，只个把月时间，看房、买房的人就又多起来了。”在2010年的最后两个月，老张说身边那些新进公司的年轻业务员“大多一天见不到人影——都忙着陪客户看房去了”。这样的景象，一直持续到今年春节前。
市房产交易中心数据显示，去年10月份，市六区商品住房成交1279套，环比下降50.9%；但到11月份，这个数字已回升至1437套。去年12月份，市六区商品住房销售套数进一步回升至1769套；而到了今年1月份，更猛增至3158套，创出近15个月的新高。二手住宅的成交量，在去年12月份也基本恢复到了新“国五条”出台前的水平。
但在过年之前，新“国八条”突然出台，老张预料到过完年又要过“苦日子”了。“只是没想到的是，这‘苦日子’过到了现在，还看不到它什么时候会结束。”老张昨天苦笑着对记者表示。
从过完年到现在，此前每个月少则四五套多则六七套房子能卖掉的老张，如此告诉记者：“一个月能卖掉两套小房子——总价只有六七十万元、属于市场中总价最低的那类二手房源，已经很不错了。”老张的不少同事每个月“吞鸭蛋”，“一个在其他公司做的朋友，过完年到现在，总共才做了一笔租房的单子、收了300元的中介费，日子都快过不下去了。”至于投资、投机客，“早就不见踪影了。”
据市房产交易中心统计，新“国八条”出台后的第一个月即今年2月份，市六区商品住宅销售套数为1009套，比一月份骤降68%；而3月份，市六区商品住宅销售套数更进一步跌至仅460套，环比降幅达54%。这两个月市六区二手住宅的成交套数，都只有850套左右，比1月份减少近半，相比去年本轮调控启幕前的高峰期，降幅超过80%！
楼市展望
成交暴跌之下房价松动已不远？
自新“国八条”出台以来，虽然甬城楼市成交量一挫再挫，但房价依然坚挺。
一年来房价小幅波动
“我们最近这一周成交的二手住宅均价是14965元／平方米，去年4月17日左右那一周的成交均价是14700元／平方米。”21世纪不动产宁波区域销售总监白文欣昨天对记者介绍。统计部门发布的数据也显示，调控一年来，市区商品住宅价格每月的变化很小，多在1%范围内波动；市区二手住宅的价格，虽然环比下跌的月份多、环比上涨的月份少，但波动幅度也都不大。
这是业界一致的判断——调控一年，其间甬城房价虽然有下调、有回升，但对比一年之前和现在，最终的结果是没涨也没跌。
局部出现房价松动
不过，房价松动的迹象正在逐渐显现。
“大多数房源的挂牌价，比新‘国八条’出台前下调了约3%。极少数房源价格‘跳水’已经比较厉害，像鄞州新城区‘风格城事’、‘城市花园’等小区的次新房，此前房东普遍要价2.2万元／平方米，现在有的房东愿意以1.8万元／平方米出手。”21世纪不动产宁波区域总经理施建益向记者介绍说。
近期新开盘和将开盘的商品住宅楼盘，普遍下调了预期售价。有位于镇海新城的一个楼盘，高层房源定价最低的不到9000元／平方米、均价在10000元／平方米出头，按其拿地楼面价5052元／平方米计算，基本已经是保本在卖了——该楼盘销售负责人也坦承“只求微利”。鄞州新城区近万达广场的一个新盘，据悉销售均价定在1.8万元／平方米上下，比一路之隔的几个小区的次新二手房源挂牌价还低……至于打折、“存抵”、送车位送家电之类的促销手段，更已为在售楼盘所普遍采用。
虽然看跌但难大跌
“只要现在的‘限购’、货币政策收紧等政策持续，开发商就会慢慢感觉到资金面的紧张，房价往下走的可能性远比继续坚挺的可能性大。”兴普房产副总经理陈振潘表示。
尽管业内人士多判断下一步房价将会松动，其中却鲜有认为房价会大幅下降的。究其原因，其中提及比较多的一条是：基于以往历次调控的经验，房价明显松动后成交量就会回升，而一旦成交量回升，房价就又会反弹；再加上现在通胀形势严峻，而流动性相对还比较充裕，对资产贬值的担忧，会促发购房者在房价回调到心理价位时果断出手。
楼市分析
调控政策退出需待保障性住房大规模入市？
本轮楼市调控，有两项政策内容最受关注：一是被认为是临时性的、有较浓行政干预色彩的“限购”政策，二是对住房保障的不断强调。因此，不少市场分析人士认为，这波调控的结束，应该会在保障性住房大规模入市之时——届时，房价上涨的动能将会因庞大的保障性住房的入市所消弭。
这样的一种判断是否准确，现在谁也无法给出答案。但在保障性住房建设方面，宁波确乎已在发力。
据昨天记者从市三区住房保障部门了解，新一批用于建设公租房、经适房等保障房的土地，都已在落实当中。其中，海曙区已确定今年将新开工高桥蒲家地块二期保障房项目，初步规划建2万平方米的经适房——按套均面积70平方米计约有房源300套，以及1000套的公租房，另外该区还正在落实位于徐家漕等处的两幅保障房用地；江东、江北新的保障房用地，分别初步确定在鄞州陈婆渡和江北谢家。
这批保障房用地开发后可供保障房几何，目前尚未明确。但市建委方面此前已披露说，今年全市计划开工建设保障性住房50万平方米、续建50万平方米、竣工20万平方米，解决2500户低收入家庭住房。在今年全市计划新建和筹措的保障性住房中，80%以上都会是公租房；预计今年全市新建和筹措的公租房套数，会超过一万套。在2012年底左右，本市公租房将能够成规模供应。
市三区于2008年时开建的一批经适房、公租房——位于海曙徐家漕的“水岸花园”、位于江东陆家的“和泰雅苑”、位于江北应家的“应嘉丽园”一期，最近就可以陆续竣工交付。这三个保障房项目，共计有经适房近2400套、公租房1000余套。
此外值得市民关注的是，继去年底江北新推出425套主要位于“应嘉丽园”二期的经适房外，今年内，海曙、江东也计划推出共2200多套经适房。其中，海曙新一批经适房位于鄞州高桥蒲家一期地块；江东新一批经适房位于鄞州陈婆渡。目前，两区已经在进行经适房申购的准备工作。
“等到保障房大规模入市，楼市内的购房需求被分流是必然的。如果保障房的供应对象够广、分流的购房需求比例够大，到那个时候，即便不‘限购’、不‘限贷’，让大家尽情地买房，只怕房价也难大涨。”有房产公司人士表示。
文章来源：宁波晚报
