很显然，对于杭州楼市因何打响降价第一枪的原因，高库存和高地价显然是不得不提及的。对于楼市的前景，多位业内人士均认为，目前杭州的主力消费群体是刚性需求，随着房贷政策的变化和降价预期的形成，刚需能承受的购房能力正在被挤压，市场购买力的价格天花板已经出现。
据21世纪网报道，“2011年以来，全球经济危机蔓延，严重影响了之前活跃在杭州楼市的温州、台州投资客群的资金实力，再加上双限政策的严厉调控，目前杭州楼市的投资需求被大大压缩。杭州本地的改善型需求也在压缩，尤其是去年10月杭州提高第二套住房的首付比例到七成，是造成去年下半年以来楼市交易量快速下降的主要原因。”房地产资深人士烟客认为，杭州楼市不排除进一步下行的可能。
值得注意的是，此轮降价压力集中体现在大城北、运河新城、城东新城、余杭区临平这几个板块。由于前几年的产业新城概念炒作，杭州推出了大量土地，这些地块短时间内都会有降价压力。
根据杭州市房产信息中心数据，截至2014年2月底，市区可售商品房112499套。来自住杭网数据显示，杭州某些板块全部房源的去化时间甚至长达75个月。与此同时，杭州3月份还有37个楼盘即将入市，其中新开盘数10个左右。2013年，杭州市区集中向市场投放了107宗住宅和商业用地，总供地量516.62公顷，可建面积超过1500万平方米。这些项目大部分将从今年下半年陆续有产品入市。
事实上，正如杭州某上市房企高管所言，高库存背后隐现高价地身影。
2010年进入史上最严厉宏观调控周期之后，杭州地价却屡创新高。这一年宅地平均楼面价历史性地突破万元大关，高达10777元/平方米，同比涨15.5%。2010年杭州共有9幅地块创下区域楼板价新高。与杭州遥相呼应，温州、广州、武汉、南京等城市也是地王频出。不过，杭州2010年的地王们，大多数难逃亏本销售的厄运。
以德信北海公园为例，该项目土地取得于2010年10月，楼面地价10047元/平方米，是当年的区域地王。按开发建设成本3500元/平方米、税费成本12%、财务成本按10%/年估算，项目开发成本在17000元/平方米以上。该盘2012年4月以12680元/平方米均价首开，本轮降价以15800元/平方米均价清盘，均低于成本价。
再如2010年底以10081元/平方米夺得下沙商住用地的宝龙地产，2012年2月首次开盘，均价仅为12500元/平方米，其商业地产部分至今还未建成；目前在售均价约10000元/平方米的碧桂园下沙项目，其2010年11月的拿地价格为6196元/平方米。
更有甚者，中华企业于2009年底拿下江干区章家坝地块，楼板价高达18206元/平方米，至今仍无法开盘。目前该项目周边房价在2.5-2.8万元/平方米左右。
虽然杭州土地市场在2011年短暂陷入低迷状态，但2012年房企刚缓过来，再度不惜成本拿地。中海、万科、嘉里建设、龙湖等房企成为买地大户。2013年杭州土地市场火热指数更是直线上升，外来房企在土地市场的成交金额占全市的77%。包括旭辉、万科、恒大、招商、九龙仓、雅居乐和合景泰富地产等15家房企首次进入杭州。
2013年杭州土地成交额达1327亿元，创历史新高，同比增长117%，继北京和上海之后列全国第三。需要指出的是，近四年来，杭州区域地王已经超过20幅。其中，2012-2013年涌现的这一波地王，将会集中于今年入市。而2009-2011年诞生的地王们，除少数已经入市外，绝大多数都还在沉默中等待市场回暖。
实际上，杭州降价，整个长三角区域也无法独善其身。据调查发现，无锡、常州、镇江等地，溢价过高的高端项目已经陷入滞销。以无锡绿城香樟园为例，由于蓄客量不足，该盘从去年8月初开始宣布封盘，原本春节前开盘，再度延期至4月份。此前均价为2.5万元/平方米。与之一路之隔的路劲天御，实际成交价仅在1.3万元/平方米左右，去化也相当缓慢。常州、镇江等地也出现类似滞销情况。
文章来源：中国经营网
