历时4天的人居展终于在5月20日落下大幕，在开发企业推出可售楼盘和展示楼盘迎来大量观展市民的同时，二手房展区也一样受到市民的普遍关注。不难发现，今年人居展上，二手房企业仅有三家，我爱我家、华邦地产以及行业新面孔链家地产。实际上，人居展上出现的这种局面，是杭州中介行业的一个缩影，历经多轮洗牌之后，一些规模较小的中介企业已经败下阵来，一些较为弱势的中介企业甚至已经消失。
仅3家中介参展今年人居展
5月20日房产行业最受关注的楼市大戏春季人居展落下帷幕。参观过去年和前年人居展二手房展区的逛展者不免感叹，今年参展的二手房企业明显少了。与以往动辄八九家二手房企业参展的盛况相比，本届人居展二手房展区显得“寂寥”了些，仅我爱我家、华邦地产以及去年入杭的链家地产参与了本次人居展，去年参展的中原地产、易居臣信、盛世管家等二手房企业均没有参展。
中原地产品牌管理总监荆海燕在接受本报记者采访时说，房交会参展单位报名是在年初，当时我们对于市场的判断比较谨慎、保守，也因为去年两次房交会下来，蓄客效果不是很明显。“一般情况下，去逛二手房展位的购房者当场登记了，之后经纪人跟一下，有合适的房源的情况下，一个星期到一个月的时间就能转成交，因此大家也都很重视房交会蓄客情况。但去年房交会上，观望氛围很浓重。展示企业形象也是有必要的，但要根据各家公司具体情况来定，毕竟下半年形势还不明朗。”
我爱我家、华邦地产相关负责人几乎都提到了挂牌量锐减的状况，“与往年相比，今年人居展上房东挂牌出售房源的积极性不高，我们统计了一下，挂牌量比往年少了三成以上。”
杭州市二手房成交进入3月份后，成交量受“国五条”细则影响，杭州主城区成交量出现暴涨。3月，杭州全市主城区二手房共成交了8627套，较2月1067套的成交量相比，增加7560套，环比大增708.53%，与2012年3月的2009套相比，同比上升329.42%。在经历了3月楼市的疯狂上涨之后，4月，杭州二手房交易量明显回落，但由于“国五条”细则未发现较大转折，4月仍实现2000余套的交易量，与今年1月相近。5月份成交企稳，业内人士普遍认为，是部分改善性需求的释放。
人居展期间，共成交二手房27套，成交面积2197平方米。这样的行情，不可不谓冷清。公众房网首席市场分析师周晨分析认为，受“国五条”影响，整个3月份二手房的成交情况都非常火爆，二手房需求客户在这个月几乎已透支。到4月份，因为房产税传言，需求又释放掉一批，因此最近市场行情非常平淡。5月份来，市场感觉又稍微好了些，主要是改善性需求大户型的成交吧，可能还是因为房产税传言起到的作用。华邦地产首席分析师宋文杰持同样的观点，他认为，这次房交会上，从二手房展区的逛展人购房目的来看，有大约5成的需求是改善性需求。
品牌中介市场份额仍在上升
参展三家二手房中介企业当中，我爱我家、华邦地产都是老面孔，首次亮相的是链家地产。链家地产首次进入杭州人们视野是在去年10月份，其以10店齐开的浩大气势宣告正式入驻杭州，其中，朝晖路门店已是链家地产全国开设的第1000家门店，可见其规模。记者与链家地产文教区经理李作好攀谈得知，继去年十店齐开高调入杭以后，链家地产今年预计还将于六七月份再一次“十店齐开”，高调扩张。
李作好表示，目前链家地产在杭州已经有20多家门店，积极参与本次人居展，主要因为是外来公司，一方面需要树立品牌形象，另一方面，用杭州人的话来说，也是想“领市面”，了解一下客户需求。
透明售房网数据显示，三四月份，链家成交量排名第10名，因为某些加盟品牌的成交量并非绝对数字(包括一些其他门店的挂靠，为方便签合同、银行审批等)，实际的座次还有可能再变一变。但因为几家大的公司，我爱我家、华邦地产、盛世管家的总市场占有率达到60%，因此一些排名在前十的公司真正的市场占有率甚至只有个位数，链家目前的市场占有率估计不超过2%。
目前杭州市场上的第一梯队为我爱我家、华邦地产、盛世管家；第二梯队为易居臣信、21世纪不动产、淘房、住商不动产等。据悉，第一梯队的排名已经持续了四五年，我爱我家、华邦地产的市场份额还在小幅上升。业内人士也一致认为，我爱我家、华邦地产的市场份额已经很稳定，链家地产的进驻，短期内不能改变市场格局。从区域来看，链家地产目前主要在朝晖、城西等成交活跃区域有布点，从规模看，目前其二十多家门店的规模，对易居臣信、淘房等规模相当的中介企业构成的冲击力比较大一点。链家地产的“北京模式”能否成功移植到杭州市场，还有待时间考证。
一位入二手中介行业9年的业内人士感叹说，每经历一次大调控，都是一次洗牌。到今目前，可以说，新一轮洗牌已经完成了，强的更强，弱的逐渐失去话语权，甚至消失在这个行业。
大品牌中介抗风险能力较强
据透明售房网成交量数据，目前杭州二手房市场排名为：我爱我家、华邦地产、盛世管家，这样的排名已经非常稳定，该格局持续已有四五年了。业内人士普遍预计，在未来一两年，杭州二手房中介行业格局不会有太大变化，
另据了解，目前杭州二手房行业内，市场占有率最高的两家公司我爱我家和华邦地产，都实行的是直营模式。直营模式成本明显高很多，以杭州主城区为例，一家门店的开店成本就在50万-60万元之间。此外，一个品牌还需要运营成本，如财务、计算机系统、售后等就需要至少30人来维持运营，而办公地点也价格不菲。一些全直营大品牌，尤其是一些跨区域、集团化运营的品牌抗风险能力会更强。
“为何形成这样的格局，究其原因，经营模式是不可忽视的一个原因。”周晨说。一些加盟模式的公司，在品牌扩张初期，因其准入门槛低(只需支付加盟费，商铺一般为加盟者自己原有物业)，可以在短期内迅速扩张，如科威不动产，该品牌2008年进入杭州市场，到2009年，已拥有80多家门店，开店规模与当下的华邦地产不相上下了。但这一轮调控下来，由于行情低迷，而加盟店的抗风险能力参差不齐，到目前，该品牌在杭州的门店数量锐减至30多家。最终能存活下来的，只有少数入行早、人力资源储备丰厚的实力较强的门店。因为加盟店缺少市场的统筹规划，每个门店都为独立个体经营户。
宋文杰也认为，大调控来临时，一些小的企业往往会选择断臂求生——关店，以节省开支，而一些大的直营品牌往往能在低迷时挺住，一些亏损较多的门店则选择歇业而不是彻底关门，歇业就是说省去人力成本，但店面还保留着，一旦市场回暖，还能再开业，不会占用太多资本。直营模式的品牌在房源与客源上，都能共享，这样成交的可能性也就更大，市场占有率也就更高。对于二手房行业来说，无非房源与客源的匹配，掌握信息能力越强，存活能力也就越强。加盟模式的企业在市场低迷时面临更大的风险，一些经营不善的门店可能会选择在市场低迷期关店，也有一些较大的门店有可能独立出来，脱离该品牌，自己往连锁模式发展。
中原地产荆海燕补充说，直营模式抗风险能力更强是其中一个原因，此外，对政策的影响以及对政策的把握能力也很关键。例如我爱我家，其实2008年以前，我爱我家并没有一家独大，但经历了2008年的金融危机，很多品牌为节约成本关了不少门店，而我爱我家挺住了，到2009年，形势就好起来了。这期间，房屋银行给了它很大帮助，这种途径很有利地在上游锁定了房源，占有了资源。因此，政策的变动，反而给了我爱我家契机。
随着主城区土地一天天开发完，二手房市场将成未来楼市的主要方向，事实上，在一些房地产发展较为成熟的国家和地区，二手房每月的成交量都是一手房成交的数倍，比如，美国一二手房的成交比例为1:8，日本为1:6，中国香港也为1:6，但在中国大陆，上海一二手房成交比例为1:0.8，杭州二手房行情最火爆的年份整个比例为1:0.6。目前在杭州市场上，由于一二手房价格的差异，一手房受认可程度明显高于二手房。
文章来源：青年时报
