历时14年后，历史沿革复杂的杭州经济适用住房终于可以上市交易了。昨天下午，杭州市住房保障和房产管理局召开新闻发布会，通报了杭州市经济适用房上市交易和回购管理政策，发布杭州市政府《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）》（下称《意见》）。
该份《意见》于8月12日正式出台，自公布之日起30日后实施，也就是说，9月12日起，杭州市区符合条件的经济适用房将可以按照相关政策上市交易或回购。而据相关统计数据显示，杭州经济适用房总量为7万多套，涉及面极广，此次经济适用房首次公布细则明确可以上市交易，将会给二手房市场带来较大的新增供应量，并对二手房价产生一定的冲击。
签合同须满五年才可上市交易
2004年9月1日成缴费分界点
可以上市交易了，那么如何交易？有何条件？费用怎么计算？这些都是大家最关心的问题。
这份《意见》首先划定了可上市交易房源的范围：符合签订购房合同（含预售合同）之日起满5年，并补交土地收益等价款取得完全产权的经济适用房可通过买卖、赠与等方式处置该住房。
同时，《意见》明确界定了一个至关重要的时间点。《意见》规定，2004年9月1日为土地收益等价款缴纳比例的分界点，在此之前签订购房合同（含预售合同）的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》（杭价服〔2004〕43号）的规定标准计算相应费用。此后的，按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。
之所以划出2004年9月1日这一时间分界线，则和杭州经济适用房的历史沿革有关。杭州经济适用房最早始于1999年，之后经历了多个发展阶段，从2004年9月开始，经济适用房的性质发生了重大调整，由具有一定社会保障功能的微利商品房，变为具有保障性质的政策性商品房，并取消分配面积与职务、职称的关联，供应对象开始与房改政策脱钩，主要面向市区中低收入住房困难家庭。这一变化也直接体现在了购买价格上，2004年9月之前，经济适用房在售价上与周边商品房的价格相差不大，而在之后，其售价与周边商品房的差价也逐渐拉大。
一位张先生告诉记者，2002年他买了东新园一套90平方米的经济适用房，当时买入的价格是3000元/平方米，周边商品房价格在4000元/平方米左右，单价只相差1000元/平方米。2004年后，房价开始大幅上涨，商品房和经济适用房的价差不断加大，在某些板块两类房源间的价差甚至可达6000元/平方米以上。因此，此次市政府采用“老房老办法，新房新办法”的原则启动经济适用房交易，也体现了尊重历史沿革、兼顾相对公平的思路。
2004年9月1日之前房源分三类算
之后房源增值部分的55％归政府
根据《意见》，2004年9月1日之前已签订购房合同（含预售合同）的经济适用房，须缴纳费用将分三个阶段进行区别计算。具体细则为：
杭政[2001]3号文件下发前签订购销合同或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用住房，在达到规定年份后上市交易的，需补缴的土地出让金按房改房上市交易补交的出让金标准乘以分摊的土地面积，由出让方缴纳，不作年限修正；
杭政[2001]3号文件下发至杭政[2003]3号文件执行之前已领取《商品房预售证》或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用住房，在达到规定年份后上市交易的，其经济适用住房享受面积部分，需计缴的土地出让金为市物价局下发的经济适用住房价格批复文件中核定的商品房价格与经济适用住房价格之间的差价；
杭政[2003]3号文件下发后领取《商品房预售证》的经济适用住房，在达到规定年份后上市交易的，其经济居住房享受面积部分，需计缴的土地出让金为市物价局确定的同类地段、同类商品房市场价格与经济居住房价格之间的差价。
2004年9月1日之后签订购房合同的经济适用房，则按照届时公布的评估价与当时购买价之间差价的55％向政府交纳土地收益等价款。计算公式为：需补交的土地收益等价款＝[（届时的评估单价－经济适用住房购买时单价）×按经济适用住房价格购买的面积]×55％－购买时缴交的税费。其中按照市价格主管部门核定的经济适用住房价格购买的面积，需计入土地收益等价款交纳范围。按照商品房价格购买的面积部分，不列入交纳土地收益等价款的范围。
补交土地收益等价款的具体标准由市物价部门负责解释。
购买不满五年如何转让
内部循环和回购提供退出机制
除了上市交易，《意见》还对经济适用住房内部循环及申请回购的条件和办理流程进行了规定。内部循环是指经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满3年后，可将该住房买卖或赠与给符合经济适用住房申请条件，并已按规定办理申购资格审核手续的家庭。买卖总价最高不得超过原购买总价（包括购买时缴交的税费）。
此外，《意见》对两种情形的经济适用住房回购进行了明确：一是经济适用住房购房人未满5年年限，因各种原因确需转让的，可向市住房保障管理部门申请回购。二是《意见》施行后购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购；满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住保房管部门按规定回购，或补交土地收益等价款后取得完全产权。其回购价格为经济适用住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2％＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）。
《意见》自公布之日起30日后实施，接下去的近一个月时间内，有需要的市民可以根据自身情况咨询有关部门：有关经济适用住房上市和回购等政策可咨询市住保房管部门，咨询电话：87709601、967111；有关上市交易补交土地等价款的办理问题可咨询市地税部门，咨询电话：87241111，地址：庆春路155号中财发展大厦一楼大厅。
二手房新增供应将大增
但对楼市大盘冲击力还有待检验
我爱我家提供的相关资料显示，杭州2004年9月1日前的经济适用房小区主要集中在嘉绿苑、大关南苑的部分小区、东新园、六塘公寓、金雅苑、三塘苑、近江家园、三里亭等；在此之后的经济适用房比如有都市水乡、三塘菊苑、北景园、铭和苑、新江花园、丁桥兰苑等小区。
吴女士2006年买入了一套丁桥兰苑的经济适用房，按经济适用房价格购买的面积是90平方米，当时买入的价格是3000元/平方米，缴纳的税费为5000元。现在这些商品房单价已达1.3万元/平方米。吴女士的经济适用房要进行交易，若届时评估单价参考周边商品房价格，那么需补交的土地收益等价款即49万元=【（13000元/平方米-3000元/平方米）×90平方米】55%-5000元。
“之前，我买了经济适用房不能再买房子了，也就没什么换房的想法。现在换房的心思就活络起来了。”吴女士坦言，虽然房子上市前缴纳的费用比较多，但毕竟房子终于可以流动起来了，使她有改善居住条件的可能性。
“杭州市经济适用房交易细则的出台，使之从封闭运行转入了更加开放的流通市场，这是对于经济适用房交易的松绑，有利于部分有改善需求的持有者从中撤离。”我爱我家策划部经理周包军认为，虽然这将导致二手房市场新增大量供应，但从平抑房价角度来说，短期内作用可能不是很明显。这是因为一方面2004年9月前的经济适用房量不大，入市后不会对整体楼市影响太大；另一方面，此后的经济适用房主要分布于近郊板块，非二手房交易热点区域，对市场应该说不会有太大冲击。
“早前的这批经济适用房地段成熟，房龄也不算太老，为想买市中心二手房的刚需提供了一个选择机会，但房子上市后肯定也是市场价，未必对房价有冲击；对一手房来说，经济适用房周边的新楼盘多了一批潜在购房者。因为之前经济适用房是无法交易的，没办法改善，现在经济适用房能够流动后，可能到周边楼盘改善购房了。”一位业内人士如是说。
此外，一位资深房产经纪人提到了经济适用房交易具体操作的问题，2004年以后的这批经济适用房上市交易，房东按增值额的55%缴纳费用。首先是房东有没有这样的资金实力先缴纳这笔费用；其次，按照二手房通常交易方式来说，往往是买家承担所有税费，这笔差额55%的费用要转嫁，估计买家肯定不愿意承担；还有，经济适用房交易时银行给予的按揭政策是怎样的，跟普通商品房一样，还是有所区别？这些都将是影响经济适用房能否顺利交易的关键因素。
如何取得完全产权？
要想取得一套经济适用房的完全产权，大致需要经过三道流程。
第一道流程，就是上文提及的缴纳土地收益等价款。你需要持相关房屋信息资料，前往财税部门办理。目前，杭州的办理地点，主要是位于庆春路155号中财发展大厦一楼大厅的杭州市财税局。
然后，你就可以拿着房屋所有权证、所有权人的身份证明、缴交土地收益等价款证明资料，向房屋登记机构，申请办理关于房屋性质，转为完全产权的变更登记手续。
最后，申请人凭相关资料，向杭州市国土资源主管部门申请办理土地变更登记手续，领取国有土地使用证。此后，这套经济适用房就相当于一套普通商品房，采取买卖、赠与等方式处置皆可。
什么样的经济适用房可以上市？
按照《实施意见》，经济适用房要想上市交易，首要条件是签订合同的时间，必须满五年。按照2013年9月12日实施节点倒推5年，也就是说，在2008年9月12日前签订购房合同的经济适用房，均符合时间上的要求。
购房时间符合之后，还必须补交期间因土地增值而带来的土地收益等价款。因为，经济适用房作为一种保障房，售价较为便宜。（备注：杭州公开销售的经济适用房，售价一般都在3000元/平方米以下。）
向财税部门缴纳完土地收益等价款后，你就可以通过办理相关手续，取得这套经济适用房的完全产权。[NextPage]
土地收益价款按什么比例补交？
《实施意见》规定，土地收益等价款缴纳比例，遵循“老房老办法、新房新办法”为原则，以2004年9月1日为分界点。即在此之前签订购房合同的经济适用房，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》（杭价服[2004]43）的规定计算相应费用。
此后签订合同的经济适用房，则按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买差价的55%，向政府交纳土地收益等价款。
未满五年可申请回购
如果购买经济适用房未满5年限制年限，又因各种原因，确需转让的，也可向杭州市住房保障和房产管理部门申请回购，并提交原购房合同、房屋所有权证、身份证明等材料。市住房保障和房产管理部门进行审核，并入户踏勘及确认该套房屋相关各项费用结清后，与购房人签订回购协议。
回购分两种类别，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用房保障条件的，已购经济适用房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购；满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用房保障条件的，已购经济适用房可由市住房保障和房产管理部门按规定回购，或由经济适用房购房人补交土地收益等价款后取得完全产权。
“新房”按差额55%交纳土地收益
“新房”的土地收益价款交纳方式比较简单，即交纳差价的55%。
转换计算公式为：
需补交的土地收益等价款=[（届时的评估单价-经济适用房购买时单价）×按经济适用房价格购买的面积]×55%-购买时缴交的税费。
此处的评估单价，将由杭州价格管理部门会同财政部门委托具有相应资质的评估公司，对经济适用房市场价格进行评估，并经市政府确定后每年向社会公布一次，以市场售价为基准原则。
打个比方，一套2006年购买的经济适用房，面积70平方米，单价2500元/平方米，当时缴交税费6000元，现在周边商品房平均售价10000元/平方米左右（暂代评估价）。
如果这套经济适用房想上市交易，需要交纳的土地收益价款=[（10000-2500）×70]×55%-6000=282750元。
“老房”土地收益交纳分三种模式
相比“新房”，“老房”的土地收益价款交纳方式，要复杂得多，可以分为三种类别。
第一类：杭政[2001]3号文件（《杭州市人民政府关于杭州市经济适用住房建设的实施意见》）下发前签订购销合同或公开摇号销售后，已签订购买意向书的经济适用房，需补缴的土地出让金，按房改房上市交易补交的出让金标准乘以分摊的土地面积，由出让方缴纳。
第二类：杭政[2001]3号文件下发至杭政[2001]3号文件执行之前，已领取《商品房预售证》或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用房，其经济适用房享受面积部分，需计缴的土地出让金，为杭州市物价局下发的经济适用房价格批复文件中核定的商品房价格，与经济适用房价格之间的差价；
第三类：杭政[2001]3号文件下发后领取《商品房预售证》的经济适用房，其经济适用房享受面积部分，需计缴的土地出让金，为市物价局确定的同类地段、同类商品房市场价格与经济适用房价格之间的差价。
杭州住房保障办的工作人员表示，老房涉及的政策较多，补交土地价款较为复杂。届时，具体标准将由杭州市物价部门负责实施解决。
备注：经济适用房所有权人按照市价格主管部门核定的经济适用房价格购买的面积部分，计入土地收益等价款交纳范围。按照市价格主管部门核定的商品房价格购买的面积部分，不列入交纳土地收益等价款的范围。
经济适用房还可转让给其他申请家庭
为更大程度保证经济适用房的流动性，《实施意见》还推出了内部循环政策。
意思是经济适用房购房人，在签订购房合同（含预售合同）之日起满3年后，将该住房买卖或赠与符合经济适用住房申请条件、并已按规定办理申购资格审核手续的家庭的行为。买卖总价最高不得超过原购买总价（包括购买时缴交的税费）。
双方签订买卖或赠与合同后，应持原购房合同、发票、房屋所有权证等材料向市住房保障和房产管理部门办理登记备案手续。受让方在原购房合同（含预售合同）签订之日起满5年后可补交土地收益等价款取得完全产权。
备注：本实施意见适用于本市的上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内经济适用住房的上市交易和回购管理。萧山区、余杭区及五县（市）可参照本实施意见执行，也可结合当地实际制定实施意见。
市民可以就相关情况向政府部门咨询：经济适用房上市和回购政策可以咨询市住保房管部门，咨询电话：87709601，967111；上市交易土地价款补交办理问题可咨询市地税部门，咨询电话87241111。
回购价格怎么确定？
回购价格根据原经济适用房的价格，并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2%计算，自经济适用房交付时起至回购时止。物价水平按杭州市统计局公布的杭州市区居民消费价格指数累计计算，自经济适用房购买当年起至回购前一年度止。具体计算公式如下：
回购价格＝经济适用住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2%＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）。
回购的经济适用房仍可向符合条件的申请家庭销售；符合廉租住房房源或公共租赁房房源要求的，可变更性质调整为廉租房或公共租赁房。回购资金由回购主体自筹或通过银行贷款筹集，明确调整为廉租房或公共租赁房的，回购资金可在廉租房专项资金中列支。
文章来源：每日商报
