犹如德沃夏克的交响乐《新世界》，今年上半年杭州土地市场是以低缓，甚至几分悲戚不安的引子拉开序幕，但随即便被推向高潮，号角阵阵，气势磅礴，充满了雷霆万钧般的躁动和豪迈。
595.7亿元！这是2013年1—6月，杭州（含萧山余杭）土地市场给出的成绩单，同比飙涨535%，继2009年后再次位列全国第三，位列冠亚军的分别是北京（658.79亿元）和上海（654.71亿元）。而其中，主城区土地出让总成交额413.87亿元，几乎接近2012年全年土地成交总额424.76亿元，创下了5年来的新高。
据统计，今年上半年杭州（含萧山余杭）共成功出让112宗地块，包括住宅用地(含商住)54宗，商业用地55宗，加油站用地3宗。总成交面积约417.85万平方米（约6268亩），总建筑面积约1075万平方米。其中，主城区共计成交54宗土地，出让面积172.33万平方米（约2585亩），可建面积464.27万平方米；余杭区半年共计成交44宗土地，成交面积174万平方米（约2611亩），成交总额达134.6亿元，创近五年来新高；萧山区共计成交14宗地块，出让面积73.9万平方米（约1108.9亩），成交总额达47.2亿元。
从一个又一个“新高”中，可以感受到今年上半年杭州土地市场的炙手可热，最大的热点便是杭州主城区近八成的宅地被外来大鳄所包揽。数据显示，今年1—6月杭州主城区共出让宅地26宗，除两宗住宅商业混合用地遇冷外，其余24宗宅地溢价率均超过30%，其中4宗宅地达到49%的溢价上限，转而竞拍配建保障房面积。在这26宗宅地中，外来大鳄收获了19宗，可建面积222.7万平方米，占宅地总可建面积84%，贡献土地金246.5亿元，占宅地总出让金额87%。而本土房企只竞得其余7宗宅地。
盘点今年1—6月杭州土地市场，1月4日开局的两宗江干区的商业用地拍卖显得较为平和，但紧接着1月25日拱墅区一块宅地的出让却犹如一声号角将氛围拉向高潮：河北天成房产以18.9亿元力挫多家地产大佬拿下该地块，溢价率达44%。据悉，天成房产母公司河北天成集团的董事长赵勇强是一位实实在在的浙商，此番响应省委省政府“浙商回归”的号召积极回归浙江。这之后杭州土地市场便高潮迭起，尤其在5月，在大鳄充沛的拿地热情下，5月的杭州土地市场热度被哄至新高，仅一个月，主城区土地市场吸金100亿元，余杭区收入78.1亿元，加上萧山的1.8亿元，杭州地区五月土地出让总额达179.9亿元，创2010年以来单月土地成交额新高。
是什么原因让开发商在调控背景下不断“攻城略地”，甚至争抢地王呢？房地产资深策划人章惠芳认为，首先，土地市场新格局来自大鳄们的战略选择：在“二八”定律中争做行业中的二，同时也要占领城市份额中的二，即20%的城市份额取得80%的销售额和利润。而杭州，就成了众多大鳄纷纷争夺和中意的20%的那个城市之一；其次，土地的狂欢也是来自资金的狂欢，大鳄们融资渠道强、资金成本低，再加上“快销”带来的宽裕现金流，使得大鳄们有钱储备土地获取更多战略性资源。
外来大鳄为何钟情杭州市场
2013年上半年土地出让已落幕，回顾这半年，很容易发现，杭州的土地市场，基本已被外来房产企业所瓜分，在拿地金额排行榜上，本土企业只有滨江集团一家进入了前十名。
外来房产大鳄钟情杭州，始于2005年，这一年，华润集团与新鸿基联手，共同打造了现在的万象城。从此以后，杭州土地市场吸引了越来越多的“外来大鳄”，到了2012年，外来大鳄已占据杭州楼市半数以上的销售份额。而这远不是终点，今年，包括首开、港中旅、旭辉等在内的外来房企，也首度落子杭州。
外来大鳄在杭州疯狂跑马圈地，看中的无非是杭州旺盛的需求。有统计表明，今年上半年，杭州共成交商品房41658套，同比涨12.2%，主城区更是创下了四年来的销售新高。有着如此购买力的城市，怎能不成为开发商觊觎的目标。
不过深入分析就能发现，除了旺盛的需求，外来大鳄看中杭州，还有着以下几个原因。
一、杭州一线房地产城市地位的确立。国内的城市排名，历来有一线、二线、三线、四线之分，然而找了很多资料，都不甚清楚如此划分的标准是什么，最后只能笼统到一个“公认”上，即在大部分人眼里，“北上广深”四地是一线城市。按照这一划分，杭州至多只是个二线城市，当然，近期也有学者认为，杭州应归于“一点五”线城市。不管是“一点五”线，还是二线，反正杭州肯定不是一线城市。然而这样的简单划分，并不能完全反映杭州房地产市场在全国的排名，因着浙江出众的经济以及杭州天然的集聚效应，杭州的房地产市场无论是成交金额还是成交面积，在全国都名列前茅，就房产开发的品质以及理念而言，更是全国数一数二，如此的表现，奠定杭州一线房地产城市的地位。因此，外来大鳄很喜欢把杭州的房地产市场与“北上广深”相提并论，而以其他一线城市的房价而言，目前杭州的房地产仍处于潜力期。以北京为例，四环到五环间的房价，均价已突破3万元/平方米，而同样的价格，在杭州基本可以买到相对市中心的住宅，如此衡量杭州房价，远有上升空间。
二、杭州超强的自我调整能力。自从住房制度改革以来，国内任何一个城市的房价都进入单边上升通道，就连一些城镇，如记者小时候生活的浙江上虞市的一个偏远小镇，如今的房价也基本维持在7000元/平方米左右，这在过去是难以想象的。房价的大幅度上扬，带来的一个基本问题就是买房难，而这也是过去十年，最大的民生问题之一。因此，政府才会有不定期的调控，房价也会有不定期的波折。像去年上半年，国内大部分城市的房地产市场，都在“双限”背景下陷入冰封，杭州也是其中之一。然而，杭州的自我调整能力却高人一筹，仍有一些楼盘，如滨江旗下的曙光之城与金色黎明，利用低价入市策略，成功开启市场。这表明，杭州的房地产市场，最差的状况，也就是让开发商卸掉一条胳膊，而不至于像一些城市，把开发商弄得半身不遂。进入这样的市场，对开发商来说，意味着风险的可控以及潜在购买力的无穷。
三、外来大鳄深耕的需求。外来大鳄进入杭州已有多年，对于其中的很大一部分来说，他们在杭州的第一、第二个项目，都已经处于尾声阶段，而杭州本省相对健康的市场，又让他们舍不得离开，为了继续深耕杭州市场，这些开发商必须拿地。包括金地在杭州祥符拿地、万通在杭州大城北拿地，都属于这种情况。当然，也有些开发商，因为前期拿地位置并不理想，影响到企业品牌在杭州的落地，也急需在杭州理想的位置拿地开发，如越秀在杭州大城北开发就是这种情况，希望借助更为主流的项目，为前期的项目赢得更多市场关注。[NextPage]
大鳄垄断土地市场的序幕才刚刚拉开
国王选婿，应征者众。国王想，公主的丈夫首先必须是个勇敢的青年。于是他想出了一条妙计，把所有的年轻人都集中到一个鳄鱼池旁边，池里的鳄鱼们看起来很饥饿，对着岸上的人们掉口水。国王命人把公主的鞋子扔进鳄鱼池，然后问：谁愿意跳进池里取回公主的鞋子，就把公主嫁给他。这时候有一个年轻人二话没说跳进鳄鱼池，迅速地取了鞋子，扒开来势汹汹的鳄鱼，游到了对岸。国王很高兴，他说，勇敢的年轻人，我说话算话，我把公主嫁给你。年轻人全身湿淋淋如同落汤鸡，双腿发软，不停发抖，冲对岸的众人怒吼：“哪个王八蛋把我推进鳄鱼池的？”
在地产大鳄云集的杭州楼市，我们总是能看到一些貌似勇敢的人跳进这个鳄鱼池，然后双腿发软地逃上岸：2013年6月，雅戈尔退地，退掉的宅地楼面价高达18114元/平方米且创下了申花板块地价新高；2012年11月，温州天元退地，退掉是拱墅区政府附近一宗可建面积仅约1.1万平方米的迷你宅地，楼面价约11141元/平方米，当时由于该地块出让中达到上限价格，转入竞拍配建保障房面积，最终配建保障房面积被推高到了3722平方米，占总建筑面积的31.8%。
在众多地产大鳄尚未进入杭州的年代，就已经有人双腿发软地从池子里逃上岸：2005年7月，杭州三墩楼盘“名都·西雅城”建设用地被杭州市国土资源局强行收回，成为杭州自1998年实施土地招投标制度以来，第一块被政府强制性收回的经营性用地；在更早的2003年9月，以制造业起家的大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州钱江新城、滨江新城等板块的四块土地，虽然每块土地的单价并不算高，但高达25亿的总价却是当时的历史之最，面对巨大压力，大元拿下的四块地中有三块以主动退地结束开发，还有一块转让给了其他公司。
当然，在杭州楼市，这些退地事件只能算是偶发事件。过去十年，也就发生了这么四次。但是在这个鳄鱼池里，那些低技术含量的开发商，如果不肯逃上岸，恐怕也只能被大鳄吞食。正如在绿城事关生死存亡的2011年年底，绿城集团董事长宋卫平曾撰文发问：“在房地产行业的河流里，那些原本稚嫩而可爱的虾米们，它们能经得起更长久的考验吗？”克而瑞与中国房地产测评中心联合刚刚发布了一份《2013上半年中国房地产企销售TOP50排行榜》报告。在销售金额十强中，仅有恒大地产尚未进入杭州。在销售金额五十强中，共有28家已经进入了杭州楼市，也就是说，除了杭州本土的绿城中国与滨江集团外，五十强中已有超过半数的大鳄在杭州游弋。在那些尚未进入杭州的大鳄中，和记黄埔、雅居乐、方兴地产都曾出现在杭州土地出让会的台前幕后，而招商地产与蓝光地产则随时可能进入杭州。
地产大鳄们在销售业绩上的那种强势，同样投射在了土地竞买市场上。2013年上半年，外来大鳄在杭州拿下的宅地，购地金额占宅地收入总额约75%。
这就是杭州楼市的现状。有人退地，有人继续飙地。大鳄主导楼市生态的趋势已经不可逆转，关注一下这两个节点你就可以对这种趋势确认无疑：一，绿城什么时候在杭州拿地？二，原浙大华家池校区地块什么时候出让，哪些大鳄会参与竞买过程，谁将最终折桂？
是什么让土地市场如此亢奋？
我想现在杭州开发商应该会后悔，去年没拿地“太亏了”。 如果时光倒回，我相信大多数开发商是愿意回去“捡漏”的。去年上半年土地市场“寒气逼人”的寡淡程度， 完全和今年上半年地王频现的土地市场，形成了鲜明的对比。
经历前两年的调控之后，土地需求出现了一个暴发式的增长。数据显示，今年上半年杭州主城区(不含萧山、余杭)，土地出让收入总额达413.9亿元，创近五年同期最高水平，同比去年大幅增加416%。与此相对应的是，高溢价地块频频出现。据悉，1-6月，除两宗住宅商业混合用地“遇冷”外，其余24宗宅地溢价率均超过30%。犹记得，去年上半年，杭州政府大幅降低门槛卖地。面对难得的抄底机遇，遭遇政策调控和回笼资金不畅的地产大鳄集体选择“零拿地”。而今，就像购房者错过个盘最低点，时隔不过一年，开发商能跟政府“讨价还价”时代一去不返。
去年10月至今，杭州主城与余杭一些板块的楼面价屡创新高，中海三堡地块刷新杭州宅地总价和楼面价（剔除保障房面积）双地王纪录、龙湖创丁桥地王、莱蒙夺奥体地王、越秀勾庄创地王。当然，杭州绝对不是个例。近来，北上广等一线城市土地拍卖居住用地溢价率达最高上限，仅上海5月份就8次刷新总价地王纪录。
其实，公众对高地价的过度关注，主要是担忧高地价会否助推高房价。毋庸置疑，土地成本、建造成本（含融资成本分摊）、管理成本、预期利润、应交税费是房价的主要构成要素。据了解，目前，土地出让金、购买土地融资成本等与土地相关的成本，占房价五成以上。这意味着，土地成交单价趋高，房地产成本大幅增加，绝大多数楼盘需要用更高的房价才能支撑高地价。
为什么说绝大多数，而不是绝对的。这是因为目前的市场行情下，高地价并不意味着就能卖出高房价。就如购房者投资失误会被套一样，开发商如果在土地市场上判断失误，也会出现被深套，不得已采取亏本或割肉行为。今年，当初的申花地王雅戈尔在拿地三年后选择黯然退出，足以表明，土地作为一种自然形成的“特殊物品”，虽然稀缺性决定了内在价值，但也并不足以成为衡量高房价的唯一标准。伴随着宏观调控政策的持续化，并不是所有的“时间换空间”策略都能在土地市场上成功实现。
此外，值得注意的是，杭州土地市场的升温和外来房企大鳄的强势进入不无关系。今年上半年杭州出让土地多半被外来房企斩获。仅上海某房企在杭州土地市场“四天拿三地”的表现，就足以表明土地市场竞争激烈。令人遗憾的是，在外来大鳄强大资金实力面前，杭州的本土房企基本上集体“失声”。资金话语权的效应，在未来土地市场将进一步被放大。
虽然“钱荒”未解，但开发商们却拿地热情高涨、出手阔绰。那么，是什么让土地市场如此亢奋，也许只有开发商心中的预期房价看涨这一主因了。[NextPage]
平常心看待本土房企的静默
土地储备是开发商的立身之本，手中有粮心里不慌。但是上半年看似火热的土地市场背后，是几家欢喜几家愁。外来大鳄们拿着一麻袋一麻袋的钱来杭州抢地，而杭州本土开发商却集体无奈地充当了看客。
以前大凡有重要的土地拍卖，总会见到一个穿着红T恤的老板身影，那是绿城的宋卫平。大凡他看上的，别人就别想抢走。可是，由于在这一轮调控中深受创伤，绿城已经两三年没有在杭州拿地了。所以，在今年的杭州商品房市场，我们看不到绿城有任何的新盘，目前在卖的都是一些老盘未开发的存量，像西溪诚园、明月江南、兰园、田园牧歌以及余杭的玉园、蓝庭、翡翠城等。老大哥绿城是如此，本土的其他房地产企业同样囊中羞涩。金都、坤和等以往实力不错的房企，这几年都没有新增土地储备，只能靠销售存量维持业绩。相较之下，滨江集团的情况稍好一些，尚有西溪明珠以及新入手的五常湿地地块和勾庄地块等新项目。而不少规模中等的开发商如宋都、野风、华盛达、钱塘、欣盛、东海等企业目前在售的项目接近尾声，又没有新地块入手，一旦存量售完，同样面临品牌在杭州市场上“失声”的危机。
与本土房企的乏力形成了鲜明对比的是，这两年外来大鳄在杭州的狂飙突进。除了以万科、中海、嘉里、九龙仓、龙湖等为代表的外来全国性房企依靠雄厚的资本实力在杭州大量增持土地之外，融创、富力、方兴、万达等此前从未涉足杭州市场的大牌房企也杀入杭州，还有一些我们并不熟悉但是却“不差钱”的外来公司不断涌入，比如今年5月分食奥体板块热地的旭辉、深圳深国投房地产有限公司，还有拿下城东新城新地王的淮矿地产。难怪有人说，杭州都快成为“鳄鱼池”了。
根据目前拿地及土地储备的情况，可以预见，本土房企的市场占有率将大幅下滑，大量本土房企或将在大鳄的夹缝中求生存。这种情况让人心情复杂，毕竟杭州本土开发商历来是开发品质和口碑都走在全国一流行列，如果在外来公司的挤压下就此没落甚至有个别品牌公司退出舞台，那毕竟是一件非常遗憾的事情。但是，从另外一个方面来看，房地产行业的寡头化、大鱼吃小鱼的进程不可避免，事实上这个进程已经落后了，如果未来几年行业品牌集中化的趋势能够加快的话，对整个行业的健康发展是大有好处的。毕竟，时代的巨大推手不可逆转，杭州大量中小型开发商必将同其他城市的许多开发商一样，或被兼并、或被挤出舞台。对此，应该以平常心待之。
融资成本高，本土民企被外来大鳄挤向边缘
今年5月，任志强在接受记者采访时曾说：“杭州的房子不只是杭州人在买吧？我知道许多外地人都爱在杭州买房子。”言下之意，杭州的房子如此受欢迎，房价如何降得下去。
而如今，不只是杭州的房子受外地人欢迎，杭州的土地更是受外来房产大鳄的热捧。在今年1-6月的杭州土地市场上，主城区一共出让26宗宅地，其中19宗被外来大鳄收入囊中，贡献土地金246.5亿元。这19宗宅地可建面积达222.7万平方米，占宅地总可建面积的84%，可以说今年上半年杭州主城区逾八成出让宅地被外来大鳄包揽。
土地是开发商赖以生存和发展的战略性资源，开发商拿地主要基于两点判断：一是看好后市，二是看好拿地城市和区块的前景。细数这半年来，首次进入杭州的就有万达、首开、越秀、旭辉、港中旅等8家外来房企，不少是以高溢价竞得多宗优质宅地，可见他们对杭州市场的渴望。与此同时，万科、中海、龙湖、金隅、融科等外来房企也在继续拿地，扩大在杭州的布局。一位外来房企高管曾表示，杭州主城区不大，虽然没有一线城市的人口和城区规模，但城市实力、市民消费力以及独有的自然景观历史人文资源、对周边城市的辐射力等等都使得杭州极具魅力，让外来大鳄们“来了不想走，没来的争先恐后要挤进来。”
此番外来大鳄的“攻城略地”考虑的不仅是扩大市场份额，更是扩大什么城市的市场份额。双赢机构的章惠芳表示，一个企业也有它的“二八”现象：即在20%的城市取得80%的销售额和利润。而杭州，就是众多大鳄纷纷争夺和中意的20%的城市之一。
这一轮“圈地”，本土房企明显底气不足。谁都知道，浙江是民企大省，90%以上的企业都是民营企业。在今年博鳌论坛西湖峰会上，一位杭州房企高管提出一个众多民企关心的问题：“有央企背景的房产公司正在越来越多地占领房地产市场，民营企业的生存发展之道又将如何？”对此，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，在资金方面，民企的确不占优势，生存发展之道便是做好房产品，提升品牌。
据分析，在杭州土地市场上，地价超过10亿元的地块开发商基本属于上市公司和国企央企，不少上市公司具有外资背景。这些上市公司和国企央企融资能力强，资金成本低，一般年息仅3%—5%，而本地房企的财务成本一般在10%—15%,所以有些土地拍卖成交价按民企测算已经无利可图，而资本大鳄却还有利润空间。融资成本高，再加上土地价格被外来大鳄一再拍高，使得本土房企想在主城区拿地补充土地储备显得十分艰难，迫使他们转战边缘城市，或者其他二、三线城市。
不过，相对于本土房企的开发速度，外来大鳄的节奏明显要快很多。许多外来大鳄采取快节奏的操盘策略：快速拿地、快速开盘、快速销售，从而快速回笼资金，“快销”带来宽裕的现金流，再投入下一轮的拿地开发中。当然，这种快节奏往往是和企业的管理模式、开发效率有关，很多房企在拿地之前就完成了所有的前期设计和规划。快节奏的开发速度也最大限度地为开发商提高了资本周转，减少了财务成本，也能更有效地规避政策风险。这或许也是值得本土房企借鉴的。
文章来源：杭州日报
