自2021年下半年以来，房地产行业经历了前所未有的挑战。4月以来，中央层面多次召开专题会议，释放积极信号。包括明确守住不发生系统性风险底线，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。地方层面更是从供需两侧调整。
在利好政策的加持下，进入2022年6月，房地产市场明显好转，热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快，供求略有好转。业内人士表示，当前行业基本面的底部或已过去，房地产行业也将从“去杠杆”转向“稳杠杆”阶段。但总体来看，房地产市场仍处销售边际改善的弱复苏阶段，预计整体回暖还需时日。
6月成交现回暖迹象
受供应集中放量和密集利好政策叠加影响，6月房地产市场整体成交量有所好转。据克而瑞地产研究中心报告，重点50家房企在6月新推项目规模同比降幅较上月收窄15个百分点，环比上升112.2%，达到今年以来推盘面积最高水平。
供应增加，预期改善，成交明显增加，这个现象从百强房企销售来看更突出。信达证券数据显示，2022年1-6月，百强房企累计销售金额为34771.50亿元，同比下降50.6%，较上月跌幅收窄2.1个百分点。单从6月来看，百强房企合计销售额8375.9亿元，环比上升61.3%；与去年同期相比下降42.5%，但跌幅大幅收窄17.3个百分点。以碧桂园为例，此前碧桂园发布的上半年销售业绩显示，1-6月份累计实现权益合同1851亿元，实现权益合同销售建筑面积约2348万平方米。虽然与去年同期相比仍有较大差距，但从6月单月来看，权益合同销售金额达345.2亿元，环比增长20.21%，连续2个月向上调整。
信达证券地产行业分析师江宇辉表示，随着6月疫情对房地产行业影响基本消退，华东区域销售逐步恢复正常，叠加各地政策力度加大，同比跌幅收窄，环比方面，剔除季节因素，相较2020年和2021年6月环比增速33%和17%来看，今年6月环比回暖仍较为明显。
成交量的增加与年中业绩冲刺有关，但需要注意的是，与此前房企多以价换量手段不同的是，此轮是在房企营销折扣大幅度减少的背景下取得的。克而瑞地产研究中心报告显示，虽然有“618”促销节点，但对比“五一”期间折扣力度，6月整体折扣有限。
多方面的回暖也让企业信心有所恢复。土地市场方面，7月12日，南京第二轮土地集中出让开启，为了扭转首轮低热，南京进一步放松了土拍规则，并在集中供地后首度出现了不限价宅地，以提振房企拿地积极性。在此影响下，南京次轮土拍表现较首轮明显趋稳，成交建面及金额大幅提升，流拍现象也较首轮明显改善。
具体来看，44幅出让宅地中仅2幅流拍，流拍比例由上一轮的32%降至5%。其中，建邺河西热度较高，4宗地块参拍房企均达10家以上。
克而瑞研究中心研究员马千里表示，在地方政府推地量大幅增加，尤其是优质地块增多的背景下，房企参拍积极性明显提升。同时，盈利空间充裕也给了房企信心。例如，不考虑性质较为复杂的商住及宗地用地，南京此次成交的纯住宅地房比为0.56，房地价差约1.43万元/平方米，较今年第一批次成交地块价差空间再次提升，利润可观。
房企资金压力渐缓
今年以来，中央层面频频发声释放利好信号，表示支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房地产行业风险。
6月2日，央行相关负责人表示，要配合住建部等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。同日，银保监会印发《银行业保险业绿色金融指引》支持绿色金融发展。6月24日深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》指出，支持优质房地产企业盘活存量资产，调整预售资金监管，增加房企流动性。
到了5月，对于民营房企支持力度不断增强，碧桂园、龙湖、美的置业三家房企被监管机构批准可利用附带包括CDS或CRMW在内的信用保护工具公司债进行融资的示范性民营。随后，作为示范企业，碧桂园、龙湖相继各发行5亿元公司债。此外，碧桂园在今年3月先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。
此外，为了更好应对风险，优化企业债务结构，部分头部房企加速赎回境外债券。6月23日，碧桂园提前回购7月到期的美元票据，总额约4.11亿美元。待该笔债券偿付完成后，公司年内到期的美元债悉数偿还完毕。
三季度有望进入企稳恢复通道
江宇辉表示，近期新房及二手房成交数据边际上持续回暖，6月30大中城商品房成交面积环比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8个百分点，广州、青岛、苏州、佛山等城市成交同比更是已恢复正值。
“但市场并没有全面复苏。”江宇辉说，当前行业基本面的底部或已过去，目前正处于边际修复的状态，下半年仍需要更大力度的政策来稳定。
中指研究院常务副院长黄瑜表示，短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。预计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。货币政策端，房贷利率短期仍有一定下降空间，不排除继续非对称降息。
在供给端，黄瑜预计，将继续优化调整预售资金监管政策，更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率。降低企业税费支出，减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。
“总体来看，三季度全国市场有望进入企稳恢复通道。”但黄瑜也坦言，恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果、政策优化力度等方面。
万科董事长郁亮在日前的半年交流会中指出，短期来看房地产市场已经触底，但恢复还需一个缓慢温和的过程。他还透露，万科将继续此前的股权回购计划，回购价格不超过18.27元/股。
券商、评级机构也相继释放看好信号。日前，汇丰将碧桂园评级升至“买入”，并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一。”行业总体向好，但存在分化趋势是众机构的共识。正是因为此，包括申万宏源等29家境内外相关机构同时给予碧桂园“买入”评级。他们认为，下半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产有望缓慢复苏，央国企和资产状况较好的头部房企将在此轮获得更多的市场规模。
来源：经济参考网
