写字楼与养老地产受宠近年来，保险行业在地产投资方面的动作频频，除商业写字楼外，养老地产的投资也是保险企业高调宣布加速布局的。
一项数据显示，根据国际惯例，保险资金投资不动产的资金成本在2%左右，因此保险资金相对其他资金对楼市的回报率要求不高，但稳定性则要求较高。写字楼市场7%~8%的收益率对于它们来说，是非常诱人的。
“从全球来看，商业地产最大的业主基本都是保险公司。”许良飞说。
作为原万通地产商用物业事业部总经理，许良飞目前的新身份是平安不动产北京城市公司总经理，负责平安保险在北京区域的地产投资业务。
此前，平安保险的北京地产投资业务一直由平安信托完成。此次平安保险在北京设立不动产投资分公司，其加速地产布局与建立专业团队的扩张意图明显。
而平安保险并非个案，在国内险资投资不动产闸门开启后，保险资金流入商业地产的速度正在加快。
2012年9月份，中国平安宣布将在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。据了解，目前该项目正在稳步推进。12月19日，新华保险与广州市政府已签订战略合作协议。根据协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。
此前，泰康人寿也曾公开透露，已就广州生物岛的一块地展开积极洽谈，目的也在于开发养老产品。中国人寿、合众人寿以及中国平安在内的多家险企纷纷涉足养老地产。
“我们投资主要有两个方向，一个是商业地产，一个是养老地产。商业地产主要以写字楼为主，养老地产目前正在运作，是我们自己拿地自己开发的。我们自己持有运营，有自己的运营队伍。”国内某保险机构地产投资负责人告诉记者。
许良飞认为，保险公司持有商业物业最看重的就稳定的现金流，保险资金的成本在中国大概为5%~6%，这是根据目前的保险产品测算的，对于外部投资，只要能够略高于这个回报率，都是可以接受的。
在业内人士看来，房地产投资渠道方面，由于保险资金更看重投资安全性以及长期回报的匹配，鉴于商业地产经营的复杂性，保险资金将更加倾向选择高档写字楼市场作为投资对象。
除此之外，我国正在成为全世界人口老龄化速度最快的国家之一，各大保险机构也看到了未来养老地产的发展趋势，加速养老地产投资布局。
不动产投资蓄势待发尽管保险机构投资地产动作频频，但真正动用保险资金，并规模性地扩大投资范围的情况还不多见，更多的是在酝酿、准备和尝试的阶段。
“目前公司在一二三线城市已经有很多地产投资项目，但我们用的不完全是保险资金，可能用的还是集团自有资金，同时发一些基金来投资一些项目。”上述保险机构投资负责人表示，目前该公司已投资的项目也有部分开始产生收益，比如合肥、武汉的项目目前都开始收租金了。
“目前北京已有几个项目在谈，主要是写字楼项目，因为既可以满足集团下属的一些企业的使用，其余部分又可实现收益。之所以更多地投资写字楼项目，也有满足集团在城市扩张中的自用意图。”该负责人说。
仲量联行研究人士表示，商业地产以及房地产投资市场在中国是一个相对新兴的领域，无论是在引进人才组建房地产投资管理团队，还是投资机会的甄选，保险公司都面临激烈的市场竞争。平安保险、中国人寿、泰康人寿和中国人保等几大保险集团都在构建各自的房地产投资管理平台方面取得很大进展。
但是，在业内人士看来，全面启动保险公司的房地产投资业务所需要的不仅仅是投资团队的建立，还要充分满足各项合规的要求，完善建立内部风险管理机制，具备投资组合管理和资产负债管理的能力等；此外，还需要完善对于投资产品的资产管理和物业管理的能力。
对此，许良飞认为，保险公司最看重的是稳定的现金流，那就要看很多方面的因素。第一肯定是物业本身，物业本身的品质、地段、硬件和信息标准；第二个是客户品质，怎样调整租户结构，使之达到最优的状态；第三就是运营的团队，商业物业是要靠运营的，如果运营团队比较弱的话，即使一个很好的项目，也可能不会产生稳定的现金流。
文章来源：中国房地产报
