2020年，泰禾在全国大量出现烂尾项目，付款的客户眼看其他人房子都住上了，他们的烂尾楼等了三四年甚至都还没开工。
起初只涉及部分人，只到今年泰禾大面积暴雷！截止到今年1月初，泰禾在全国不同省份有50来个楼盘都成了无法施工、销售的烂尾楼，涉及人数多达十万业主。
更别提宇宙第一房企恒大了，烂尾项目遍及全国三十多个省份，到最后连世界五百强的千亿国企绿地都不再“靠得住”紧跟着暴雷，让原本就对楼市信心不足的民众更加如坠冰窟。
克尔瑞公布的数据中显示，截止到2021年底，24个重点监测城市中问题项目总监面积约2468平方米，是商品住宅成交总面积的10%。
前三十年缩衣节食存首付、后三十年省吃俭用供房贷，到头房子却不能交付、不能入住，这毁掉了无数普通人的生活。
以往房子的金融属性大于住宅属性，往往是房企拿着购房者的钱去撬动更大的杠杆，让热钱涌入房地产市场，再推高房价、获取暴利，钱败光后无法正常开工，楼市烂尾、购房者收不到房，买房信心下降，房企缺少销售额无法回笼资金，项目更无法开工，烂尾数量增加...形成恶性循环。
1999年，香港一部以楼市为题材的电视剧《创世纪》开播，被全香港万人空巷的追捧。
剧中主角许文彪一句台词曾喊出所有购房者的心声：
“我不是没尝试过！安分守己、拼命干活，挣那么点钱！但外面那些人！他们只是拿出那么点点钱，那么点点时间！就把房价不断炒高赚大钱，这叫做公平吗！”
香港高房价的源头来自大名鼎鼎的霍英东，他创造了“楼花”这个模式。
1953年，他在香港油麻地建楼盘时，号召民众先交定金再分期付款购房，从此改变了以往先建后售的模式。随之相应的，“炒楼花”“卖楼花”的概念也因应而生，通过期房炒作，小钱变大钱，楼盘落成之前交少量订金，订一套甚至多套转手卖人套取高额订金，从中赚取差价。
炒楼花就这样越演越烈，到了上世纪80年代，炒楼花捆绑着期房制度以“买一赠一”模式传入内地。
90年代的海南就曾开创了全国炒楼的先河，而后这直接导致了房产泡沫的裂变。
90年代初，海南开发商曾以1600多万买了地，用时10个月画了张楼盘效果图，就这将地皮和图纸一卖，转手获利千万。
短期内暴利让无数人涌入这个市场，巨大的诱惑刺激着他们的投资心理，但事实上，带有“投机性”的炒楼花将导致房价不断上涨，不仅会扰乱房地产秩序、严重更甚会产生泡沫经济，影响全国经济的发展。
房地产行业是中国的支柱性产业，很多房企都是地方财政的大金主，把房地产和关联产业的经济效益全部算上，房地产和关联产业所产生的GDP占中国GDP约20%。
如今的各大房企暴雷并非空穴来风，是早已买下的雷被终于被时间踩下，这并不是房地产的末日，相反，这是房地产正在回归的信号弹，开发商的优胜劣汰会加剧，房产也会回归住宅属性。
就像曾任重庆市市长、复旦大学的特聘教授黄奇帆老先生所说：
“为了实现房地产平稳落地，所实行的政策也好、方式也罢，都会在新的拐点下进入良性循环，因为，重组是软着陆最重要的杀手锏。”
预售制要不要取消？
早在2004年，央行在《2004年中国房地产金融报告》中就提出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。中国人民大学法学院教授、商法研究所所长刘俊海更抛出“预售制是商品房市场乱象的万恶之源”的观点，直指预售制成为开发商搞“空手套白狼”游戏的配套工具，是房地产市场中各种失信、违约、侵权行为乃至欺诈行为的主要根源。
然而这一建议并未得到落实。2018年9月，网络上传出一份通知显示，住建部曾向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等六省下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，要求其对房地产估价机构备案管理、房地产经纪专业人员职业资格和商品房预售许可进行深入研究。而广东省住建厅拟订的材料显示，其对预售制的评估结果为：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
不过，这一消息过后也再无下文。2019年下半年，《华夏时报》记者曾就此事采访了一位接近政策部门的专家，其表示取消预售制对房企的冲击太大，多数企业无法承受，因此当时还不是时候。
2020年3月，海南省引发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，也即取消商品房预售。但是，其他省份并未跟从推行。
“我认为趁着这次房地产调控的契机，推动商品房市场改革的深化很有必要，特别是预售制尽快改为现售制，我个人觉得条件已经成熟了，已经迫在眉睫了。”近日，刘俊海再次就预售制问题向《华夏时报》记者表态，为了让房地市场可持续健康发展，必须改变现有规则让业主和开发商进行理性博弈、平等谈判和友好协商，而要实现这一点就要靠预售制改为限售制这一制度创新。
分步取消还是一步到位？
而当前房地产市场的背景又与2018年、2020年不同。从2021年下半年开始，“三道红线”和贷款集中度考核要求均严格执行后，房地产市场出现了明显下行，这一趋势延续到2022年上半年。
根据中指研究院数据，上半年全国有超过180个省市发布了放松房地产调控的政策，出台频次接近500次。然而从市场反馈来看，受到疫情影响，购房者信心仍然低迷。更能反映真实市场情况的二手房市场中，5月份一线城市环比持平，二线城市环比下降0.3%与上月持平，三线城市环比下降0.5%，降幅再度扩大0.2个百分点。
而房企遭遇的危机也仍在持续。6月底，融创中国、中国恒大、中国奥园、世茂集团、佳兆业集团8家房地产港股上市公司被从恒指成份股中剔除，原因是其股票持续停牌。值得注意的是，业主要求“强制停贷”的楼盘，也有不少出自上述开发商之手。
邹琳华告诉《华夏时报》记者，目前他对预售制改革的观点相比2019年时发生了变化，他认为必须一步到位，分步取消已经不合时宜。他进一步指出，当前房地产市场的宽松政策主要围绕着保新房展开，如果改革了预售制度，二手房市场便可以放开搞活，对经济和房地产业都有支撑作用。反之，如果烂尾房越来越多，整个房地产业都可能逐步被拖进泥潭。
也有专家认为，立刻取消预售制仍然不到时候。中原地产首席分析师张大伟则向《华夏时报》记者指出，目前国内资金成本仍然很高，完全取消预售制并不现实，即使是获得银行资金支持较多的央企国企也无法承受。在他看来，预售制度本身并不一定会出现问题，有问题的是预售资金监管。2020年国内新冠疫情平复后，预售资金监管全面放开，导致许多企业疯狂加杠杆，放大了风险，烂尾楼的出现几乎是一个必然。
记者注意到，近期人民银行调查统计司原司长盛松成、北京大学国家发展研究院院长姚洋均在公开场合建议适当调整房地产业“三条红线”政策。盛松成建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。姚洋指出，房地产占GDP比重实在太大，其他行业要超额增长弥补房地产下降带来的缺口难度非常大。当前房地产出现大幅下降的原因就是“三道红线”，应对其进行仔细考量和打磨。
来 源：华商韬略、丁祖昱评楼市、华夏时报
