从杭州市中心到近郊，如今杭州楼市中的超级大盘们，正以点状分布的格局散落于杭州的四面八方，助推着区域价值的提升。这些大盘的成功路演，进一步用自己的切身努力告诉人们这样一个事实：作为一种完全不同于传统楼盘开发的体验历程，大盘将重重考验操盘者的开发能力、社会资源整合能力以及商业配套的持续经营能力。而这三个方面，亦成为评判目前杭州大盘生命力最为显著的操盘定律。
操盘定律之一：“大社区、小社会”的良性互动
作为目前杭州少数几个全面交付的超级大盘，亲亲家园对于区域价值的提升最具说服力。从开发建设到全面交付，亲亲家园的成功开发，不仅开创了新的大盘开发模式，改变了一个区域的发展轨迹，甚至，以今天的角度衡量，更是直接深远影响着杭州这座颇具人文气质的城市的生活格局。
有业内人士这样形容亲亲家园所在的杭州三墩板块，“三墩板块的发展速度实在令人惊讶：10年前，在炒房客眼中，它不过是与闲林、下沙平起平坐的城郊小镇，但今天，三墩的市场认可度已遥遥领先。”在这样的一个区域发展轨迹中，大盘亲亲家园功不可没。
一位坤和房产相关负责人向记者回忆起了当年亲亲家园的开发过程。“社区的主体是人，居住者，而不是建筑本身。我们不希望我们的社区给人的感觉是盛气凌人、和人有差距的，不希望走进去后给人的感觉是建筑成了主角，而居住在里面的人反而成了配角。就像是五星级的宾馆，在那里你可以进行商务洽谈，但家是生活的主要场所，人们在这里应该是自由、闲适、快乐的。”坤和房产最初的大盘生活理想，如今正悉数地体现在楼盘的每一个角落之中。
在这样一种理念的指引下，楼盘形成了很多好的设计思路。“比如邻里中心，亲亲家园整个楼盘中的空间呈现出从开放、半开放到半私密、私密的层级递进。楼盘设计充分运用了楼与楼之间的架空层、小区公共空间，处处注重邻里交流的细节体现，可以随时亲近的草坪也正是这一理念的体现。”
“在楼盘交付入住后，对“生活”理念的这种把握又直接体现到了物业管理当中，引进“邻里保姆”的管理模式，用分散式的管理单元增进物管人员与业主的关系。同时，围绕‘家园’概念推出各种业主活动，以坤和会为依托，从油画展、陶艺展、摄影展、儿童画展、小树家庭认养、节日猜灯谜活动，到大型文艺晚会等社区活动，在这个社区几乎月月有、年年有。”
同样的例子还出现在万科着力打造的良渚文化村身上。
良渚文化村最初的规划者——南都房产借鉴了英国人霍华德于1898年提出的“田园城市”理论。良渚文化村构想的理论渊源，正来自于这位现代城市规划先驱者将城市生活和清新如画的乡村风光结合起来的理想。基于此，与霍华德的理论一脉相承，良渚文化村的规划建设中把握了三个“度”——尺度：体量较小、不超过5层的多层建筑、联排别墅和独栋别墅；密度：3万的人口规模，形成小镇轻松愉悦的生活氛围；速度：以每小时5公里的步行速度建立小镇规模，步行五分钟就有完备的服务圈。
就在2005年万科并购南都房产之际，不少南都房产的“粉丝”们开始忧心忡忡，内心的疑问随之产生：万科的全面介入，究竟将一直秉承“田园小镇”人文气质的良渚文化村带往何处？
几年之后，随着万科在这一项目上的不断投入与创新打造，疑问之声开始越来越微弱，取而代之的则是，今天的良渚文化村，在经过五六年的打造之后，已经越来越万科。有业内人士表示，如果说当年南都房产为良渚文化村定下了发展的主基调的话，万科的接手则为良渚文化村的后续发展注入了新鲜的血液。其中，去年在良渚文化村出现的一份包含有26条“村规”的《村民公约》的践行，更让良渚文化村打上了鲜明的万科烙印。
操盘定律之二：全链条式发展的资源整合力
熟悉三墩发展的人应该还能记起2001年前的三墩，狭小的道路、混乱的街道、一派小镇景象。区域内不乏新盘开发，但却各自为政，无关城市发展，楼盘本身也无法得到提升。
但是，今天，当我们再次看到三墩的时候，却早已经发生了深刻的变化。在浙江大学之后，绿城育华教育集团、杭师院附属高级中学相继入驻，形成了浓郁的教育氛围，快捷、多样的交通体系逐渐形成，众多商业业态的持续进驻，使得原本偏居杭州西部的一个小镇，如今成为杭州城西生活的一个中心。
2001年，经过西湖区政府严格筛选和专家的评定，坤和建设出资的杭州三墩城镇建设有限公司注册成立，从三墩概念性城市设计、90万平方米高标准的农居点、经济适用房建设，到包括古墩路延伸在内的三墩内部路网大会战……在楼盘与区域发展之间，亲亲家园与三墩形成了良好的社会资源互动与共享。[NextPage]
“致力于一个板块的发展，并非是造几个楼盘那么简单。除了需要全方位的配套设施资源跟进的同时，还需要具有特色和竞争力的产业优势跟进，才能更好促进区域发展，提高生活质量。”金成集团董事长吴王楼曾经不止一次这样强调。
长久以来，身为金成集团董事长的吴王楼一直有一个梦想：建设一座没有围墙的小城。彼时，吴王楼在建成嘉南公寓后走出蒋村，作出了一个超大胆的超前判断：全部资金力量投入了闲林区块，征地3000余亩，计划开发量将超过250万平方米，以“新城镇”概念运作郊区大盘。他要充分实现自己的房产开发理念：为城市的主流群体，提供高性价比的居家生活。
“城市规划”科班出身的吴王楼，早已意识到“新城镇概念”对郊区大盘的重要性，意识到主流群体的内在需求。在之后江南春城的开发中，充分显现了吴王楼和金成的自信与运作能力。
一个千亩以上的大盘，一般而言需经历15年的开发、成型周期。作为最早进驻杭州大城西的开发商之一，200万平方米的生态产业新城——江南春城是目前该板块开发时间最早、规模最大、产品涵盖最丰富，与板块联系最紧密的楼盘，堪称杭州城西第一大盘。
历经十余年发展，今天的江南春城，作为杭州楼市屈指可数的超级大盘即将迎来完美收官。无论从哪一个角度衡量，江南春城都将成为金成集团发展历程中的丰碑之作。今年的江南春城，已经不能将其简单看成教育地产。从某种意义上衡量，江南春城的发展脉络，实际上已经远远超出了教育地产本身。
吴王楼表示，这些年来，金成集团在江南春城项目上，以“旅游”和“教育”为两个优势导向，在复合型地产大盘的开发探索中不断前行。“以小白菜文化园、金沙滩园艺基地为代表的旅游配套和以江南春幼儿园、金成求是小学、杭州英特外国语学校、金成少年宫为实体的教育配套，以及包括浙大幼教中心、杭州师范大学、杭州外国语学校、杭州青少年活动中心等优势的教育资源引到闲林板块，实现社会优势资源的平衡分配，促进整个闲林区域全面发展。发展性保留余杭的晚清文化和人文精神，植入社区配套，保证地域文明的延续发展。而包括园区教育服务体系、园区人居生活服务体系、园区文化服务体系的三大体系更是在江南春城的开发中得以完善和应用。”时至今日，市场对于大西溪板块的认知，很大程度上证明了吴王楼当年的决策是完全符合杭州城市化发展规律的。同时正是多年来金成集团深耕一个区域，才有了今日闲林领衔的大城西大盘云集的热闹局面。
操盘定律之三：商业配套的长线运营力
当一个社区交付以后，周边的商业配套也就开始了它的成长之路：建材商店打“前锋”，美容院接着跟上，中介开始布点，然后是便利店、面包坊、洗衣坊……
据业内人士介绍，这种“自动式”的商区成熟之路至少要有三五年的时间，这显然不利于一个大盘的尽快成熟，毕竟，生活的便利与否直接关系到业主们的入住决策。对于一个时间跨度长达数年的大盘来说，这种成熟度在某种意义上还直接影响楼盘后面几期房源的销售速度。
业内人士表示，大盘不同于普通楼盘的另一条重要规则便体现在对各种配套的设计之上，一般楼盘的商业配套面积最多只占1%。1%的商业配套，对于动辄百万平方米的超级大盘而言，显然是微乎其微。因此，如何在社区中营造良性的商业氛围，成为一个大盘生命力的重要考验。
同样以亲亲家园为例子，目前，亲亲家园的商业配套面积达到了3万平方米。虽然这样的数字，对于今天众多已经觉醒的开发商，并不算多，但是在十年前，作为一个住宅小区，这样的商业配套规模不能不说是巨大的挑战。
为了让社区的商铺尽快成熟起来，坤和方面创新性地在杭州第一个发起了商家联盟的概念，在项目尚未交付之时便开始对外招商，对于生活需要的配套进行合理的删减，对符合社区需要的商业业态在租金等方面进行适当回报。
时任坤和建设集团有限公司(杭州)相关负责人对记者回忆道，“当年亲亲家园一期就率先引进了包括联华超市、新华书店、知味观等在内的与老百姓生活密切相关的品牌商家。正因为上面的种种努力，才有了今天亲亲家园的高入住率。”
2006年1月1日，亲亲家园小区内人声鼎沸，业主盼望已久的亲亲家园生活广场终于开街。此次开街仪式，亦是坤和高层有关亲亲家园社区商业配套设施从构想到实现的一个重大转折，使得亲亲家园构筑完全功能型的生活社区品质又向前迈出一大步。
此后，同样的例子还出现在了翡翠城身上。闲林板块内的超级大盘翡翠城的社区商业中心——“翡翠天地”开始浮出水面。翡翠天地总共有5万多平方米的体量，大小产权商铺70多间。在前期的规划中，绿城方面就通过周密的市场调研及对社区商业的系统研究，在功能上将翡翠天地进行系统的功能区分。而在业态的选择上，则通过引进中型超市、健身会所、主题餐饮等丰富多彩的商家，与距离翡翠天地将近3.5公里范围内的沃尔玛山姆店形成了一个共同繁荣大城西商圈的商业辐射能力。
与亲亲家园、翡翠城不同的是，对于一个综合体的超级大盘项目来说，其商业的力量表现得更为明显。今天，当我们提及杭州当前众多的都市综合体项目，最为外界熟知的则是华润、新鸿基联手在钱江新城开发的万象城。
几年以前，当万象城正式落户杭州钱江新城之际，华润新鸿基高层就对记者表示，通过建筑空间与场所的建造，通过丰富的商业元素的有机组合，万象城把建筑、文化、科技、商业、时尚、新的生活方式融汇一起，必将成为都市人流汇聚与休闲生活的中心。而华润新鸿基高层相信，在杭州这个浙江省的核心都市，杭州万象城除了扩大体量增强规模的辐射力外，还将丰富建筑外部表现形态，增加建筑内空间的动感与亲和力，提升商业元素的趣味性与吸引力，推动大杭州都市商业文明的进步。
像万象城这样一个建筑面积达80万平方米的综合类物业项目，从微观的角度来说，万象城本身占地面积很大，不仅有商场，还有写字楼、住宅、公寓、酒店等等，这些物业类型加在一起会互相作用，将会产生很大的互动性。“以长远的角度分析，华润新鸿基做的不是单纯三五年的短线开发，而是“长线”经营，其力度和高度都足以让这样的大型物业具有长久的生命力。”
文章来源：杭州日报
