房地产业不败神话已彻底终结。
在过去的10年，国人经历的最大泡沫不是998－6124点的A股盛宴，而是10年涨而不跌的房地产泡沫。房地产市场10年，时间不长，造富量大，史上罕见。
过去10年的赢利模式
1、杠杆
由于内地房地产业事实上走的是香港模式，故而我们的房地产交易，其本质是杠杆交易，或者可称为隐性期货交易。所以，当房价上涨时，资产的增值是虚幻的，因为通过杠杆放大了收益。
2、利率
在期货交易中，低廉的费率是一个极为重要的条件，这使得交易成本极低，并可通过频繁交易来扩大收益。在过去的10年中，贷款利率呈中间高两头低的态势，如此低息保证了投机房地产的低成本。
3、政策
过去10年是货币超发的10年，为泡沫的兴起提供了充足的弹药，房地产只是这一货币泡沫的主要载体。因为房地产业的产业链够长，可容量的泡沫够多，所以被游资作为炒作对象。另外，由于对房地产泡沫数次打而未压，使得房地产业一直没有经历真正意义上的调整。
本轮调控政策的解读
1、调控的思路
在我们看来，房地产业目前就像是一个堰塞湖，水位高，水量大，直接泄洪有崩盘之虞。所以本轮调控的特点，是通过对房地产产业链的上、中、下游多点的精准切割，达到调控目的。在上游，缩减银行贷款；在中游，加大保障住房建设；在下游，制订多项交易政策形成阻拦。
2、调控的方向
财政部《2011年地方政府自行发债试点办法》将上海、浙江、广东、深圳列为地方政府自行发债试点。这一信号的发出，意味着地方政府的土地财政将向举债财政转变。房地产业大势已去，资金密集流向房地产业的趋势已发生逆转。地产业不仅不会再有黄金10年，而是将面对失落的10年。
3、保障房冲击波
如果保障房能严格执行准入机制的话，这批房源最多也只会冲击低端楼盘，事实上有资格买保障房的群体购买力有限，在整个楼市的占比是小众。真正买房的实力派，要么已手中有房，要么持币观望，故保障房对于中高档楼盘，以及整个楼市带来的冲击波是比较小的。
调控政策动了谁的奶酪
1、刚需
以结婚为目的买房的，学孟母三迁想买学区房创造学习条件的，赡养老人的等等这些刚需型，如果现价打个六折，相信会有不少人忍不住出手抄底的。但考虑到过往高杠杆赚大钱的思维大大地提高了人们的心理预期，也导致买房者不能正确地评估自身防御流动性紧缺的能力，故而不懂得降低财务杠杆的买房者会受到政策与房市趋势的双杀。[NextPage]
政策影响：中性偏空。
2、中产者
闲钱多，不懂投资只知炒房，首付不成问题，月贷还款更不成问题，这类代表中产的投资者在懵懂中享受到泡沫的好处，正所谓手中有房，心中不慌。调控之后，因为3套以上有钱也买不到，所以只能持币观望。
政策影响：中性。
3、投机者
职业炒家利用银行贷款、民间借贷，放大资金利用率，以房养房，对于房价的趋势有一定的话语权，如温州炒房团。通过限售切断其炒房的路径，通过断贷降低其财务杠杆。换句话说，投机已死。
政策影响：大空。
4、收藏家
超级有钱，买别墅如烹小鲜。买房子的目的是作为藏品与保值。如仁恒的粉丝团，全国追着仁恒的物业买。以苏州顶级地段，万科的尚玲珑为例，在其4万元多一平方米的楼王顶楼可以一房看三湖（金鸡湖、阳澄湖和太湖）。站在无敌湖景豪宅之中，你可以深刻地体会到钱是多么地不值钱。如果买别墅如烹小鲜，别墅会成为问题吗？对这类购房者，大家都是无可奈何。
政策影响：中性。
5、开发商
开发商利用银行贷款高杠杆开发，如是上市公司还可以年年融资，通过低成本融资来赚取高额利润。销售手法就是分批开发，捂盘惜售，靠地价的自然上涨来拉长赢利周期与赢利增长。长江实业在沪上的开发就是经典案例。调控之后，对于小级别的开发商而言，流动性的压力很大。而对于鲨鱼级别开发商来说只是小空。记得早年万科收购浙江南都后，不仅把浦东三林板块的新里程吃下来，还把苏州金鸡湖顶级地段尚玲珑一并拿下，所以新里程与尚玲珑的后几期质量就明显提升不少。也就是说，大开发商可以借危机来个以大吃小，提高对市场的垄断，达到尾大不掉的目的。
政策影响：对小开发商是大空，对大开发商是小空。
分析结论
全民买房时代行将结束
我们认为，全民买房、全民暴富的时代行将结束，房地产业不败的神话也将从此终结。房地产在二线城市或许还有一线生机，但像过去10年中那样动辙一年翻倍、3年翻5倍的暴涨时代已无重现的可能。因为政策、利率与杠杆均是房产投资或投机的要素。我们预期，中央的房地产政策将是反复打压、压而不破。当前的房八条和房产税等调控政策正在延续这一策略。
过去的10年，地产业因为能赚取到超额利润，所以全社会的资源，包括人、财、物才会源源不断地涌入。在这个以10年为期的牛市中，任何一个时点入市都是正确的。而在未来的10年，地产业的发展趋势发生逆转，已无法再赚取到社会的超额利润，跑输CPI必是大概率。由于资金的逐利性，社会资源将会重新寻找到新的超额利润部门，并集中流入。它们会是什么？我们不是先知，也无法预言。但我们相信，超额利润应该与国家意志、科技进步、社会预期有密切关联。我们虽然不知道下一个泡沫会产生在何处，但我们却可以断言，下一个泡沫已在一个不为人知的角落酝酿之中。
文章来源：上海商报
