2011年的杭州楼市，实在让人遭遇了太多的意外。
原来房价真的可以打5折，原来开发商真的会濒临破产，原来成本价销售也可以现实存在……
那么，哪些又是最为牵动人心的事件？
楼市关键词：限购令、土地新政、价格战、零成交、退房潮
1、“限购令”细则出台
今年2月底，杭州“限购令”细则出台，并于3月1日正式实施。“限购令”规定，在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。违反规定的，将不予办理房产登记手续。
作为限购政策的孪生姐妹，限贷政策也层层加码，首套房从两年前的首付20%利率7折优惠，直到如今的首付40%利率上浮10%，二套房首付比例更是提升至60%，利率上浮20%-30%。第三套房更是全面停贷。以100万元20年期商业贷款为例，根据最新的基准利率计算（等额本息还款法），如果享受7折利率月还款额6564元，利率上浮20%月还款额8653元，20年将多支付50余万元利息。
点评：杭州并不是最早出台“限购令”的城市，但却是受“限购令”影响最深的城市之一。杭州楼市10年来的繁荣，离不开温州、台州等地购房者的有力支撑。“限购令”实施后，外地购房者撤场，而本地已拥有2套房产家庭的购房需求也得到抑制，有效需求大幅下滑。房贷政策的变化显然使购房者担负更大的利息成本，提高了购房门槛。限购限贷政策已对2011年杭州楼市产生了深刻影响，同时也被业内认为是影响明年楼市最主要的政策因素。
2、“10%保障房配建”新规出炉
为贯彻落实国家调控要求，2月28日，杭州市政府出台“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见（杭政函〔2011〕22号）”其中让人印象深刻的有一条，即“在科学规划、合理布局的前提下，2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。
此后，在杭州的土地挂牌文件上，“保障性住房”的配建面积被明确写入挂牌文件当中，而且“保障性住房”的性质被明确为“公共租赁住房”。除了保障房配建面积外，挂牌文件还规定了保障房建筑面积比例，以及装修标准。保障性住房将由竞得人按《杭州保障性住房配建协议书》的规定，建成后无偿移交给杭州市房产管理局。
点评：根据杭州国土资源局公开信息显示，今年杭州主城区总土地出让额316.7亿元，同比去年下降36%，创下了三年来土地出让收入最低。应该说，2011年杭州开发商拿地热情不高，而10%保障房配建政策，也是其中的一个原因。
1—4月，因为等待新的土地政策出炉，杭州主城区没有宅地出让，仅有几块商业用地成交，直接影响全年拿地总量；而5—8月份，“10%保障房配建”新规出炉，这让本就不甚热情的开发商拿地热情再次降温。这段时间共有11宗“配建保障房”宅地出让，中小开发商成为拿地主角，而大开发商则只作壁上观。
不过临近年底，为了吸引更多开发商参与，不知是巧合还是别有深意，新近出让的8宗宅地，均不再要求配建10%保障房用地，这个土地新规在实施了半年之后，便得到了无言的结局。
3、中外公寓首扛降价大旗
如果说2008年扛起降价大旗的是外来地产大鳄万科，那么2011年，首先带领杭州楼市迈入价格风暴时代的，毫无疑问，是德信中外公寓。
五六月份前，楼市依然在不痛不痒、半清不楚的小折扣、小优惠中纠结前行。6月21日，德信中外公寓首次推盘打破僵局，公布均价14800元/平方米，起价仅12980元/平方米，和周边均价相比，首次跌破8折的预期，立刻引起了轩然大波。回头来看，这一天是今年杭州楼市的重要转折点。
德信中外公寓位于下沙金沙湖板块，与龙湖滟澜山仅一墙之隔，与名城湖左岸、东海柠檬郡等楼盘都相距不远。德信中外公寓低价入市，对这些楼盘的影响首当其冲。
随着行情的继续下探，保利东湾、世贸江滨花园等周边楼盘相继跟进，湖左岸推出8折优惠，临近年底，龙湖滟澜山更是以一万三的均价超低价开盘。
随着降价潮的蔓延，不仅是下沙，整个楼市俨然是一片混战。德信臻园特价房均价直降7000元，市中心豪宅新湖武林国际低价开盘，年底，顺发吉祥半岛和名城公馆更是贴身肉搏。
点评：今年的杭州楼市，楼盘降价无疑已经成为最热门的话题。
从对老客户的顾虑，不敢降价，到公开降价，到降价比拼，整个楼市包括客户、开发商在内，心态都在价格战中不断发生变化。当然，除了降价之外，定向营销、开发iphone客户端、电话短信攻势……为了吸引更多的购房者，开发商动足了脑筋。从之前的存抵活动，到后来的无理由退房，还有针对一些大企业的员工进行定向营销。楼市价格战在愈演愈烈中，真正印证了这句话：没有最低，只有更低。
4、“零成交”楼盘成楼市一大奇观
楼市经历“黄金十年”，留给太多人“疯狂”、“火爆”的烙印。不过2011年的杭州楼市，原先的疯狂和火爆开始褪色，与楼市前几年“日光盘”比比皆是相比，行情出现了大逆转。很多楼盘早在开盘前几个月就开始蓄客，避免开盘时无人问津的尴尬。但是这样的尴尬还是不可避免地出现了，有的楼盘首次开盘一周内，预定只有寥寥数套；有的楼盘不愿意降价，1个月竟然卖不出1套。更有甚者，由于前期蓄客很不理想，有的开发商拿到预售证后无奈“捂盘”，于是楼市“零成交”楼盘骤然增加，成为2011年杭州楼市的一大奇观。
点评：“零成交”现象的出现，传达了一个十分重要的信号：市场已经转冷。2011年杭州住宅可售房源已创历史新高，已经造成阶段性过剩局面，如果产品或者价格没有竞争力， “零成交”也就不足为奇了。“零成交”已经对一些开发商造成了极大心理压力，有的开发商选择大幅降价，避免“零成交”尴尬；也有开发商选择推迟开盘，而此举显然会增加明年楼市供应量，使得市场形势更为严峻。观察明年楼市，只要“零成交”现象没有消失，市场就不会出现反转。[NextPage]
5、老业主退房潮汹涌来袭
当房价下跌的声音此起彼伏的时候，一个特殊群体登场了——降价楼盘的老业主。除了开发商之外，最不愿意看到房价下跌的就是老业主，谁愿意刚买几个月的房子一夜之间缩水几十万元？于是，老业主成为2011年杭州楼市中的重要角色，几乎哪儿有价格硝烟哪儿就有他们的身影。老业主以“退房、补差价”为诉求核心，与开发商展开了各种各样的“斗争”。这场远比2008年规模更大的退房潮，引发了社会舆论的广泛关注。支持者认为，房屋产权尚未交付，老业主有权选择退房；反对者认为，老业主应该遵守契约精神，任何投资都是有风险的，这也包括房产。不过，至少从目前的结果来看，双方旷日持久的“斗争”并未结束，老业主退房诉求并未实现。
点评：退房潮涌现是房价下跌的一个必然产物。一些楼盘不敢轻易降价，顾虑老业主是其中一个很重要原因。事实证明，降价之后开发商为了应付老业主，要付出相当大的代价。从这一意义上说，虽然老业主左右不了市场，但他们有可能推迟或阻碍一些楼盘的降价计划。随着更多楼盘加入降价阵营，明年要求退房的老业主数量有可能还会增加。从法理上说开发商没有义务对老业主进行价格补偿，不过星河湾近日在上海补偿老业主6亿元，此举会否在业内引发连锁反应也未可知。无论如何，只要明年楼市价格继续下跌，退房潮就一定还会伴随楼市。
楼市关键词：破产、代建、成本价、基金
6、宋卫平连夜辟谣绿城“破产门”
11月1日晚，杭州房产界爆出重磅新闻。一则关于浙江房地产第一大佬绿城房产“申请破产”的传言，让整个杭州房产界炸开了锅。
对此，绿城官方迅速做出了回应，称绿城的一切工作都在正常运营中，传言不知从何而起。绿城集团董事长宋卫平，更是在凌晨亲自捉刀，通过“绿城房产”官方微博回应外界质疑，称“传闻子虚乌有，绿城一切尚好，一切还在可控范围内”。
点评：2011年楼市出台的限购限贷政策，无疑让“高端物业营造专家”绿城首当其中。根据上市公司最近公布的业绩，今年绿城前11月销售金额为307亿元，距离全年550亿元的销售目标尚远，目标完成率仅55.80%。
销售不畅、居高不下的市盈率、高负债率，前几年在土地市场上过于高调的作风，以及调控来袭时不同于很多大佬的“坚持不降价”，这一切都让绿城在2011年处在了风口浪尖。
从“海航30亿收购绿城”，到“银监会调查绿城信托”，到“绿城破产门”，再到“阿里巴巴员工团购”，再到旗下项目股权转让，以及最近传得沸沸扬扬的“绿城足球俱乐部转让”事件，绿城这一年过得实在是有些坎坷。
绿城被破产门事件中，绿城需要思索的是，为何每次调控来袭，绿城都频频“被倒下”。而房地产这个行业所应该思索的是，绿城这样近乎执拗地坚持理想主义道路的公司，它是否真的应该倒下。绿城在这样的大行情下会何去何从？故事还在延续中。
7、滨江控股成立房地产股权投资基金
11月30日下午，滨江创投普特资本新闻发布会在滨江湘湖一号会所举行。在这次发布会上，杭州滨江控股集团董事长戚金兴正式宣布：普特基金正式对外宣布启动。
据悉，普特基金（普特一号）是滨江创投旗下杭州普特股权投资管理有限公司募集的第一支房地产股权投资基金。基金的第一笔6亿资金已经在发布会当天募集完成，12月底，力争这一支基金的募集金额提升到20亿，预计明年基金的总额将达50个亿，后年计划将募集金额提升到100个亿。基金将择机注入浙江的房地产项目进行房地产股权的投资。
点评：作为一家擅长低位拿地和项目运营的公司，滨江在每一年的杭州楼市都能给人带来惊喜。这一年，滨江让市场眼前一亮的，无疑是其在跨行业领域上的一连串动作。如果说年初的时候，滨江还是一家纯粹的开发商，那么现在，它已经是一家涉猎生物制药、创投、房地产基金的多元化综合公司，这也让滨江成功削减了调控所带来的一些影响。
就如戚金兴所言，调控虽严厉，但恰好是房地产基金发展的最好时期。管理层一再收紧银根，民间融资成本飙升，同时房企上市、再融资也处于停摆，大量的房地产企业需要资金。这个时候介入，确实是再好不过的时机。
在中国的房地产行业告别黄金十年，众房地产商勉力过冬的时候，凭借着对行业前景的精准把控，滨江又一次走在了前头。
8、华元房产跌破成本价销售
开发商亏本卖房是今年的又一震撼之举。11月中旬，华元房产的一项举动震撼杭城楼市：旗下7个楼盘全线降价，并向购房者承诺“降价补偿”。对于降价之后的价格，华元房产相关负责人称，其中有两个楼盘已经跌破成本价。
跌破成本价的是玉榕庄排屋和美林公馆90平方米精装公寓，折后价格分别为14000元/平方米和16000元/平方米。尽管今年杭州楼市降价潮此起彼伏，但是像美林公馆这样公开承认并高调宣传跌破成本价的，还是首个。
另外，龙湖香醍溪岸也被坊间流传仅以成本价销售，楼盘于11月23日推出210套房源，绝大部分折后价格在5900元/平方米，折后总价约50万元。
临近年底，德信泊林印象新推出房源11、12号楼房源，起价13650元/平方米、均价14800元/平方米。自从去年12月开盘以来，德信泊林印象的价格一直在19000——20000元/平方米徘徊，直到今年3月最近的一次开盘，开盘价格也在20000元/平方米左右——作为九堡板块的首个降价楼盘，直降5000元/平方米左右，这样的优惠幅度，不能不说是诱惑力十足。而对于开发商晒出的起码1.6万元的成本价，这次的售价也直接击穿了。
点评：开发商亏本销售，这在前几年匪夷所思。今年楼市涌现的亏本销售现象，不再是房企的营销噱头，而是一种符合经济逻辑的市场行为。如果连生存都成为一个严重问题的话，利润的重要性就会降到其次。从表面上看亏本销售确实是牺牲了利润，但是可以提高销量，在短期内为房企增加现金流。钱以后可以慢慢赚，但此时此刻最迫切的就是保证资金链的安全，这就是房企亏本销售的初衷。
从市场经济的角度而言，市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的，单个楼盘的成本是不能作为楼市支撑的，但是楼市普遍的成本，应该会形成一个相对的阶段性支撑。[NextPage]
9、裕兴遭遇“破产门”
在整体行业持续亏损的大背景下，许多房产中介捉襟见肘，临近年底，一则劲爆的传闻更是在坊间迅速流传：“裕兴已经关闭了所有的直营店”、“裕兴正在申请破产，老板张裕兴人都跑了，总部大楼都要卖了”，不堪其扰的他前段时间正式现身公开辟谣，但坦承公司的确遇到经营了困难。
去年6月，富阳某包装有限公司法人代表，向安吉某建设公司的人借款1300万元，找到裕兴不动产旗下的杭州天策担保有限公司，后者为其进行担保。
没想到，这家包装公司已严重亏损，只有2000万元的资产，而负债却有8000多万元。为包装公司提供反担保的另一家公司也是空壳公司。事发后，对方要求担保方赔付本金加利息合计1500万元。
迫于无奈，裕兴今年6月赔付了500万元，还面临着再赔1000万元的压力。也正是这次疏忽，让裕兴陷入了“跑路”、破产、欠薪等危机纷扰之中。
在正式出面辟谣后的一个多月，裕兴房产陆续寻求合作伙伴，希望平稳渡过危机，目前刚刚与一家开发企业签订了合作协议。
点评：2011年，在整体行业持续亏损的大背景下，许多房产中介捉襟见肘，经营困难，新一轮的地产中介“关门潮”再次掀起。在杭州，中介的关门潮已经从一开始的中小型中介门店开始波及到了大的品牌中介，目前杭州中介门店数量约300来家，与2009年高峰时期的1000多家相比，减少了70%。在行业危机中，不少中介积极拓展业务，涉及转按揭、抵押、担保等金融领域，随着竞争的不断加剧，中介业务的专业化程度要求也越来越高，稍有不慎，在行业调整期就很有可能面临淘汰和危机。
10、开发商纷纷介入保障房代建项目
根据杭州市房管部门统计，今年杭州计划中的5个公共租赁住房项目全部实现开工，建筑面积共约33万平方米，可解决总户数5000余户。值得一提的是，越来越多的品牌公司介入保障房建设，这些公司包括绿城、滨江、宋都、德信、美达等等，比如绿城，在年初统计的杭州22个保障房代建项目中，它一家就拿走了12个。
点评：今年的楼市，保障房无疑是和商品房并驾齐驱的一个名词。一开年，国家就明确提出要加大保障性安居工程建设力度，2011年我国保障房建设目标将达到1000万套。此后的1月26日，“新国八条”又提出，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。
保障房建设任务很重，涉及到资金哪里来，由谁来建等等问题，这就需要更多的社会力量来参与。另一方面，虽然保障房利润不高，但对于开发商来说，却是树立品牌形象，回馈社会的很好方式。特别是在这样的行情下，商品房市场风光不在，利润稳定的保障房反而成为风险不高的香饽饽，相信随着这块市场的扩大，会有越来越多的开发商参与其中。
文章来源：今日早报
