前不久，在第14届上海国际电影节上，活跃着一群新面孔，他们是房地产商。世茂股份首席财务官陈汝侠在上海电影节活动中透露，按照计划，到今年年底世茂影院的银幕将达到100块，5年内世茂院线的银幕数量将超过500块，营业额将达到15亿元。种种迹象表明，国内商业地产商发力影院产业的号角已然吹响。
在新一轮的影院投资热中，北京、上海、广州等一线城市似乎并不是最让资本兴奋的热点。在不少房地产商看来，相对于尚处“蛮荒”状态的二三线城市来说，一线城市的影院保有量几近饱和，这在一定程度上成为房地产商规避一线城市的最好理由。
房企掀起影院投资热
随着电影业的兴起，继今典集团之后，世茂、万达等企业开始大力发展影院产业。世茂股份首席财务官陈汝侠在上海电影节活动中透露，按照计划，到今年年底世茂影院的银幕将达到100块，5年内世茂院线的银幕数量将超过500块，营业额将达到15亿元。
据称，世茂股份选择了独立开发影院经济。继2010年陆续推出绍兴、烟台两地的世茂影城后，2011年世茂股份又在昆山、苏州两地成功运作影院项目。根据世茂股份的计划，2011年公司将完成不少于10家影院、75块屏幕的规模，5年内银幕数量达到500块，涉及资金为8亿元至10亿元。对于电影这个产业而言，这样的投资算是大手笔。
更早进入这个行业的万达，事实上已经在规模上处于市场领先的位置。去年就拥有600块银幕、占有全国16%的票房份额的万达，今年更是将目标设定在了830块银幕。万达集团董事长王健林预测，今年院线业务的收入可达27亿元至30亿元。2012年万达要将银幕增至1100块，收入达到35亿元左右，规模挤进行业前五。
据称，万达最早在2004年就开始耕耘影院，但事实上其在影院业务上的扩张，到2008年、2009年才被真正注意到，现在无论是屏幕数量还是影院数量，都是这个行业最大的，其优势地位已经初步确定。而万达旗下的电影院采取合作战略，目前已与IMAX签订协议，双方计划到2014年将合建至少75个IMAX影厅，届时万达旗下IMAX影厅将超过100个。
尽管已有万达、世茂这样的大佬早早布局影院市场，但仍然有诸多商业地产企业希望从中分羹，比如宝龙、今典等等。据称，影院已经成为今典集团的重要构成部分。今典集团董事长张宝全表示，计划两年拿出15亿元用于二三线市场的影院建设，到2011年年底集团旗下的直投银幕数量将达到2000块。今典还高调宣布将影院业务打包上市。
分析人士表示，各家地产商当下对影院业务的诉求可能不尽相同，但从长远来看，影院业务被普遍重视，以及国家针对楼市展开的一系列调控政策，开始让房地产企业感受到了走独木桥的风险。于是，大批有实力的企业今年开始转向商业地产开发与经营，而且是把商业地产经营放到和住宅开发并重的地位，作为战略性布局。
房地产商转战影院市场受到院线市场回暖的影响，特别是2010年影视市场，诸多影片造就了高票房。据广电总局最近发表的一份报告，2010年中国内地票房收入达100亿元。有预测称，10年后中国的票房收入将达到300亿元。无疑，这个数字是具备吸引力的，特别是就地产开发商而言，相关政策的相继出台，让整个楼市进入调整期。在复杂的形势面前，开发商进行相应的投放点转移也在情理之中。
随着楼市调控的深入，房地产商面临更为严峻的主业危机，众多房地产商在房地产主业的投资则相对更显得小心翼翼，即使是那些销售相对理想的龙头企业也在主动降速。于是，跨界经营商业地产成为不少房地产商的应对策略，而高端影院尤为房地产商所热衷。
业内人士指出，无论从电影票房还是观影人数来看，中国电影院都在呈现巨大的爆发趋势，房地产商由此拓展业务至电影院线亦在情理之中。而万达旗下万达影院的业绩也再次为房地产业内同行提供了
成功案例。在2010年，万达院线的净利率达17%，已经超过集团主业，也正是意识到了电影院的巨大利润前景，万达近来逐渐加快了其影院发展速度和投资力度。
除了电影院产业的利润诱惑，助推开发商介入这一商业业态的另一主因则是其与商业地产项目之间不可分割的关系。从最基本的作用来看，电影院的建设可以使商业地产项目的业态更为丰富，万达对此感受颇深。2004年万达试图在项目中引进电影院，并先后与时代华纳和广电进行沟通协商，却由于种种原因未能如愿。也正是在这种情况下，万达最终决定自建电影院。
而房地产商自建影院会使项目后期的招商工作更加方便，在某种程度上节约谈判成本、减少内耗，也可以使得企业产业链更加丰富。同时，电影院有助于为商业项目拉动客流，因为电影院与购物中心的定位比较契合，针对的都是年轻群体，消费者在观看电影的同时，有可能产生随机性消费，从而带动餐饮、娱乐等业态的发展。这样的话，餐饮、娱乐等商家也会取得很好的销售业绩，并使得租金保持稳定，这样商业项目的收益也有了保障。[NextPage]
二三线城市成主战场
在新一轮的影院投资热中，北京、上海、广州等一线城市似乎并不是最让资本兴奋的热点。在不少投资者看来，相对于尚处“蛮荒”状态的二三线城市来说，一线城市的影院保有量几近饱和，这在一定程度上成为他们规避一线城市的最好理由。
而相当多的中小城市、特别是中西部地区的中小城市，由于老电影院年久失修或改作其他用途，地方财政又无力建设新影院，市民看电影难已成为社会问题。目前，在这些地方，商场+影院的新业态形式还有待开拓。
不久前，江苏东方院线在常州、沭阳、泗洪及福建南安等地的影城相继开业。苏州、镇江、扬州、无锡、常州等地，甚至南京大厂、江宁及南通如皋等二三线城市及大城市的周边区县，也掀起一波影院投资热潮。
短短几个月内，全国商业地产三巨头在长沙进行着疯狂的商业“圈地”运动，均采用影院与商业地产跨界结合方式，这将成为未来几年二三线城市影院建设的主流模式，也将成为商业地产进攻的“前锋模式”。
调查发现，四川二三线城市新开影城主要有以下几种商业模式，院线和当地商业地产投资者共同出资，院线与政府合作、外地商业地产巨头自建影城后加盟院线。无论哪一种，民营资本在其中都扮演了不可或缺的角色。
影院建设须考虑风险
中国的电影业正处于最佳的发展期，票房的高速增长，刺激着大量资本的涌入，影院建设吸引了众多行业内外的投资。而“嵌入商业地产”的影院投资模式，逐渐成为中国一线城市电影院建设的主流。但是，不断被推高的影院租金却令投资者进退两难。
据称，影院主要的收入是票房，而租金是最大的成本。过去影院租金一般占到票房的10%，但是现在基本上没有这个数了，特别是在一线城市，很多影院租金高达17%至20%，这无疑给影院经营上带来了很大压力。
分析人士表示，影院间的激烈竞争是推高租金的主角。尤其是一些新近加入竞争的影院投资商。从战略角度考虑，他们给房地产商开出的租金条件更加实惠。如今，电影院已成为商业地产项目中“最不愁租”的业态。
影院投资是一个中长期收益的项目。一般来说，一个8厅影院座位在1500个左右，一次性建设投入在2000万元至3000万元。而影院主要消费人群是年轻时尚的人群，因而在装修、设计上需要不断进行更换、更新，3年内会进行设备、装修的二次投入，以保持影院的年轻时尚，跟上时代的步伐，因此回收周期非常漫长。
对于不少影院来说，这个被视为暴利行业的真正收益并没有那么可观。与北美电影院近半利润来自爆米花、汽水等特许产品销售不同，中国电影院的收入中票房占绝大部分。一般来说，电影票房收益被分为三部分，制作方、发行方和影院各取其一，影院可以分到50%的票房收益。在此基础上，电影基金将分走5%的票房，再扣去税金和上交院线的管理费，最后影院获得的收益是40%左右。影院在支付了折旧费、水电费、人员开支、改造更新等费用后，如果再按照20%票房的租金比例交地租，其运营压力可想而知。
房地产商业务拓展至电影院，虽然对房地产商存在一定现实意义，然而若想成功转型却并非易事。世茂股份副总裁宋垚曾坦言，世茂股份在全国范围内独立运作高端影院，同时将商业地产资源与影院项目融合，这对开发商而言是一种挑战。
对于影院和地产的跨界合作，业内人士纷纷表示正处于磨合阶段，几年后将趋于稳定和成熟。在影院投资商和房地产商中，都有大批不成熟的企业从事跨界合作。业界预言，3年之后会有一批近两年新建的商业地产影院项目因经营不善而转手出让，有经济实力的投资人可伺机收购。
文章来源：中国商报
