“五一”节前，深圳住建局等发布“公租房”“安居房”“人才房”建设和管理办法征求意见稿。“新三房”政策对观察未来住房长效解决机制提供一个窗口。
阅读《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》（征求意见稿）等3份文件可知，《办法》从规划建设，到如何分配，怎么管理等作了规定，概括而言，就是明确“谁来建、给谁住、怎么管”3个问题。
“谁来建”包括规划、承建主体等一系列问题。其中，核心内容是规划部分。按照规划，2018年至2035年间，深圳将提供170万套住房，这些房子中，人才房、公租房、安居房和商品房的比例，设定为2：2：2：4。按照比例计算，“新三房”不少于100万套。
这个比例意味着，从供应侧角度看，未来深圳六成以上住房是“新三房”，意味着过去几十年占绝对主导地位的商品房供应体系发生变化。增量住房方面，满足基本需求，远低于市场价的“新三房”占大头，与商品房并驾齐驱，满足不同人群住房需求。
这个规划的背后，体现了这样一种理念，即保障基本人权之一的居住权，主要靠市场化方式难以为继。新的“国情”“市情”下，拿出公共资源来满足部分市民的住房需求，是一个方向。至于为什么是2：2：2：4，规划依据是什么，估计既有对需求侧等进行评估，也有对市场现状和未来发展的考量，应该也包含一定实验性质。
“给谁住”包括对户籍、缴纳社保年限、收入状况要求，以及如何申报、审核等一系列内容。
从“公租”“安居”“人才”名称的界定就能看出，“新三房”主要针对难以通过市场商品房解决住房的市民。大致上，收入相对较低、工作为社会需要但收入不高、年纪相对较轻，需要过渡性解决基本居住的人群，是“新三房”供给目标。
已经拥有一套以上住房的居民，被排除出这个范围；收入较高，有能力通过购买商品房获得更好居住条件者，也不在这个范畴。由于“新三房”总量有限，到2035年也才100万套，加之价格的巨大吸引力，其需求火爆几乎可以肯定。因此，未来“新三房”供不应求可能会持续较长时间。未来，是否增加供应，或通过其他配套措施缓解供需矛盾，需要在实践中不断总结、评估，进行调整。总之，社会发展、市民需求、公共资源供应能力等是一个动态平衡过程，只有相对科学、合理的规则，很难有绝对平衡、满意的状态，只能在实践中不断调整、完善。
为收入较低的市民等提供大幅度低于市场价格的住房，等于公共资源“补贴”，当然体现了社会公平性的要求。同时，市场化商品房供应并存，也为满足人们对更好居住条件的追求提供通道。“两条腿”并行，兼顾公平与效率，从发展方向看，符合和谐社会建设和发展的要求，也是保持社会活力、安定的一种选择。
“怎么管”本质上是以“公平、公正、公开”为目标，通过技术和管理手段加以实现的问题。
公平，是规则层面是否合理、科学，人们在规则面前机会的一致性。公正，是程序层面的要求，比如，评估价格的科学性等。公开，则是操作层面的要求，即一切相关规则的制定、程序的实施，应向社会公开，征求社会意见接受公众监督等。
“新三房”的规划、建设、分配，本质上是一个完整的社会资源分配系统。住房在个人生存成本中占据很高比例，也是一项和千家万户有关，特别是大宗的社会分配物资，相关制度既需要在实践中经受检验，也需要在实践中逐步完善。
（原标题：“新三房”政策成楼市新风向标 评论员：刘伟）
文章来源：深圳商报
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